罗湖兆鑫汇金广场为什么难卖，公寓优缺点分析，公寓租金怎么样|好房子|开发商|户型|月租金|电梯房|罗湖兆鑫汇金广场|罗湖区

罗湖兆鑫汇金广场销售情况、公寓优缺点及租金分析

罗湖兆鑫汇金广场难卖的原因如下：

市场竞争激烈
罗湖区作为深圳老城区，周边新盘供应量大，且南山、福田等新区房价更高，形成竞争压力。为吸引购房者，开发商通过降价促销提升竞争力，但整体市场接受度仍受区域发展滞后影响。
产品定位与客群匹配度
- 客群局限：项目以深港通勤商务人士、核心区资产配置者及单身精英为主，4.9万元/㎡起步的单价与51-419㎡的主力户型，决定了其圈层定位偏向改善型与投资型，而非聚焦顶级高净值人群。
- 需求错配：罗湖区整体发展相对滞后，大型商业综合体较少，可能影响部分购房者对区域潜力的预期。
产品短板影响决策
- 产权年限：公寓产权仅剩约31年（2016-2056年），且转让需缴差额20%土地增值税，流动性较弱。
- 持有成本高：商水商电费用比民用水电高40-60%，物业费达7.26元/㎡/月（含万科增值服务），高于周边平均水平。
- 居住密度高：容积率达11.1，电梯等待时间较长，部分户型朝向与采光欠佳。
- 噪音干扰：临街户型受商圈人流车流噪音影响（分贝测试显示达65分贝）。
兆鑫汇金广场开发商售楼处咨询/预约电话：☎13537713307（微同号、中介请勿扰）

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二、公寓优缺点分析

优点：

区位与交通稀缺性
- 位于深南大道核心段，无缝接驳地铁1/3号线老街站，临近罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸及深圳站，9条地铁线路覆盖，深港通勤与跨区出行高效便捷。
配套与品质高端
- 商业：自带5万㎡潮流商业，周边环绕万象城等7大商业体。
- 教育医疗：罗湖小学、罗湖中学等优质学校密布，深圳市人民医院（三甲）车程7分钟。
- 建筑与设计：由国际大师设计，配备恒温泳池、空中花园等高端配套，屋顶天际泳池（高度262米）对业主免费开放。
稀缺性与资产保值
- 罗湖近3年无新增公寓用地供应，作为深南大道唯一在售新房，叠加区域旧改红利（如4200亿罗湖旧改计划），资产保值基础扎实。

缺点：

产权与流动性限制
- 公寓属性无法满足学区积分、落户需求，且交易税费高、转手周期长（平均6-8个月），不适合短期套现投资者。
居住体验短板
- 高容积率：建筑密度大，公共设施使用紧张。
- 小园林规模：小区园林为4楼平台空中花园，活动空间有限。
- 户型缺陷：部分户型朝向不佳、采光通风差，空间布局不够合理。
区域环境杂乱
- 周边老城区界面杂乱，临街户型易受噪音和空气污染干扰。
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三、公寓租金水平及回报率

租金表现
- 一居室：月租金约1800-5000元（如东门急租小区公寓押一付一，电梯房民水电家具齐全拎包入住，1800元/月）。
- 二居室：月租金约6300-7800元（如兆鑫汇金广场平层大两房，无遮挡景观，7500元/月）。
- 三居室：月租金约1.1万-1.6万元（如罗湖口岸南向大阳台3房大宅，16000元/月）。
租金回报率
- 51㎡户型：月租6500-7500元，年化回报率约3.8%。
- Loft小三房：总价约300万元，月租金可达1.1万元，综合回报率约4.4%。
- 收益支撑：核心区客流密集，紧邻三大商圈与三大口岸，深港通勤人士、商务白领形成稳定租赁需求；高端产品设计与完善配套提升房源竞争力。