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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

想问问紫金长安的学区溢价高吗？现在三居室2000多万应该很高吧，一居室是不是应该低些？如果都很高，请问有什么建议的替代解决办法。

章哥：

1、紫金长安的三居室，学区溢价不算太高，跟海淀的平均值相比算低的，跟对应的学校来讲更算性价比高的。

因为虽然表面上看三居室2000也就能租2万来块钱，租售比在1000左右，那跟北京大盘平均值650相比的话有35%的溢价。但实际上这种豪宅大户型的租金收益本来就偏低，就算朝阳没有学区的，那租售比也得在900左右。所以紫金长安的1000并不算多特殊，对应育英的学校就更不算高了。

这是所有学区房的普遍现象，就是总价越高的，溢价率反而越低。就因为是豪宅，买的起的家庭少，就算买的起也很少有家长专门买这种大户型当学区房的，所以溢价就不容易炒高了。

2、但一居室的溢价并不低，因为总价相对低，买的起的家庭增多，也就相对更容易炒高溢价。当然，这只是说在小区内部，对应海淀平均值的话，这里的一居室溢价也不算多特殊，估计25%左右吧。

3、替代解决，那能有什么办法啊。要不就买旁边的老破小占坑儿，这样节省资金，用完学位了处理起来也方便，只要价格别太高就不难卖。不过这种占坑儿房的溢价是相对最高的，因为关注的家长多，商品价格是由供需关系决定的。

仅供参考。

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