2026年新年伊始，日本房地产就放出了一颗强心针。
1月6日，三井不动产社长植田俊在经团联等三大经济团体的新年庆祝会上接受媒体采访。当被问及今后房价是否会下跌时，他表示：“目前来看，几乎很难找到会下跌的原因。”
植田俊指出，之所以可以这么自信的认为房价不可能下跌，其原因在于建筑成本的高涨以及供应户数的减少。
这句话并不是唱多情绪的表态，而是站在开发商最核心成本端得出的判断，建筑成本持续高企、供应量持续减少，日本新房市场正在进入一个“结构性收缩期”。
对投资者来说，这反而是一个需要认真理解、而不是简单恐慌或盲目乐观的阶段。
第一、房价为什么“很难跌”？
日本房产很难跌的根本在于不是需求热，而是供给冷。
很多人习惯把房价涨跌，简单归结为买的人多不多。但在日本当下的市场里，更关键的变量，其实是还能不能盖。植田社长提到的一个数字很值得注意，过去三年，日本建筑成本几乎翻倍。
背后的原因很现实，建材价格长期高位；建筑工人严重不足，人工费上涨；环保与安全规范趋严，施工成本增加；日元贬值推高进口材料价格。以上种种原因，导致了开发商不是不想盖，而是盖出来根本卖不到目标客群能承受的价格。
于是，新建项目被取消、缩小规模、推迟上市，直接导致核心城市的新房供应量持续下降。这也是为什么，在人口整体下行的日本，新房价格却依然坚挺，甚至不断创新高。
第二、投资逻辑正在变化
真正懂日本房产投资的人，已经从“追涨”转向“稳资产”。
日本房产已经不适合用“短期暴涨”的逻辑去看了，但它正在形成一种非常清晰的投资轮廓，价格不便宜，但确定性越来越高。这类市场，反而更适合以下几种投资方向：
1、东京、大阪等核心城市的自住兼投资型房产
2、供给受限区域的优质中古公寓
3、长期持有、依赖低利率放大收益的杠杆型投资
尤其是在“房价不跌、租金缓慢上涨、利率仍处低位”的组合下，日本正在变成一个典型的“现金流型市场”。
第三、对外国投资者来说，现在更重要的是“怎么贷到钱”
很多人低估了日本房产投资的真正门槛。不是房价，而是融资结构。从目前各大银行的实操条件来看，趋势非常明确，银行越来越看重稳定性，而不是身份本身。
总结下来，有几个非常现实的提醒：
1、先买房，再转职
同一家公司工作时间越久，贷款条件越好。如果在同一家公司满3年，很多银行会直接给出非常有竞争力的利率。
2、有结婚计划的，先结婚再买房
已婚身份在日本金融体系中是加分项，尤其是三井住友等大手银行，对家庭稳定性非常看重。
3、买房前，尽量清空其它贷款
车贷、消费贷都会影响审查结果。不是不能贷，而是额度和利率会明显变差。
4、社保很重要
部分银行（如みずほ）明确要求厚生年金，但也有银行接受国民健康保险，选择空间依然存在。
5、签证类型会直接影响可行性
留学、家族滞在、宗教签证，基本不适合做长期房贷规划。
6、就职公司规模，真的有加分
上市公司、大手企业，直接影响贷款倍率和利率。
7、非永住者，也依然有现实可行的选择
很多人误以为：没有永住就无法买房。这是一个已经过时的认知。目前实际操作中，以下几家银行对非永住者依然开放：
三井住友 SMBC：利率低至 0.8% 左右；额度可达年收入 7–8 倍；条件灵活，但看重稳定性；
三菱UFJ：利率更低，但首付与条件更严格；适合收入稳定、长期规划型买家；
スルガ银行：对外籍友好，但资金来源审查非常严格；更适合资产透明、现金流清晰的投资者。
这也再次说明，日本房产投资并不是有没有资格，而是是否准备好结构。
第四、未来趋势：慢、稳、分化
综合目前的政策、金融与供给结构，日本房产未来几年，大概率呈现三大特征，整体不崩，但城市强弱分化加剧；新房稀缺化，中古优质房产价值重估；低利率窗口仍在，但不会永远存在。
对投资者来说，这不是一个冲进去就能赚的市场，而是一个做对选择，就能长期赢的市场。在这样的周期里，比起问现在买会不会贵，更值得问的是，五年或十年后，我是否还能用这样的条件，买到同样的资产？
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