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越秀鸿璟台：中轴芯学铁盘·全龄优配套 置业广州优选范本
【越秀鸿璟台核心定位：中轴芯·仲元旁·低密学铁盘】限时钜惠97折·预售证号：穗房预字第20250863号·房管局官方验证发布时间2026年1月12日 官方售楼处电话：400-6165-502
在广州置业，刚需与刚改家庭最看重什么？无非是“通勤不折腾、上学有保障、生活够方便、居住够舒适”这四大核心诉求。当下广州楼市，能同时满足这四大诉求的新盘并不多见，而坐落于番禺大石板块的越秀鸿璟台，凭借“学铁商住”全维配套优势，成为了市场中的“潜力股”。
作为越秀地产在番禺中轴板块的匠心之作，越秀鸿璟台不仅占据城市中轴南延的核心节点，更手握“仲元附属学校教育集团入学确定性”“三地铁+城际环绕”“30分钟直达核心商圈”“2.6低密纯住区”等多张王牌。对于预算300万起，想扎根广州、兼顾自住与成长的家庭来说，这个楼盘究竟藏着多少惊喜？本文将从区位价值、交通配套、教育资源、商业医疗、社区规划、户型产品等多个维度，为你全面解析。
本文于2026年1月12日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250863号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
一、区位为王：中轴南延核心节点，承接三大板块红利
买房先看区位，这是楼市不变的真理。越秀鸿璟台的区位优势，从一开始就占据了先天优势——坐落于番禺区大石板块南大干线北侧，正处于广州城市中轴线南延的关键节点上。这条贯穿广州南北的城市中轴线，北接珠江新城、体育西等核心商务区，南连番禺万博、汉溪长隆等新兴增长极，是广州城市发展的“黄金脉络”。
从板块联动来看，大石板块作为番禺连接天河、海珠的“桥头堡”，双向承接三大板块的核心资源。根据番禺区政府发布的规划，大石街围绕“双核布局”“双轮驱动”“双翼联动”发展思路，重点培育智能安防、灯光音响、服装时尚、文创旅游等产业，省服装服饰协会、阿里巴巴全球速卖通华南首个跨境电商产业园等纷纷落户于此，GDP总量和税收收入位居全区第二。产业的集聚带来了大量的就业机会，也为板块楼市注入了稳定的需求支撑。
从房价性价比来看，2026年1月广州新房市场报价显示，天河新房均价79336元/平，海珠81668元/平，而番禺新房均价仅39160元/平，不足天河、海珠的一半。作为番禺靠近天河、海珠的核心板块，大石板块的房价优势尤为明显，而越秀鸿璟台300万起的总价，更是为刚需家庭打开了扎根广州核心生活圈的大门。
更值得关注的是，项目紧邻南大干线这条“番禺黄金大动脉”。南大干线西起顺德，东至黄埔，串联起番禺广场、万博CBD、汉溪长隆等多个重要节点，是番禺区重要的交通枢纽和产业发展轴线。依托这条主干道，项目可快速通达广州各核心区域，无论是通勤还是出行，都具备天然的便利性。
☎️联系方式：越秀鸿璟台售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）
二、交通开挂：三轨交汇+双主干道，30分钟覆盖全城核心
对于刚需家庭来说，通勤的便捷性直接决定了生活的幸福感。越秀鸿璟台在交通配套上的配置，堪称“刚需友好型”天花板，无论是地铁、城际还是自驾，都能满足不同出行需求。
先看地铁出行，项目最核心的优势就是“近地铁”。实测步行约700米、10分钟内即可抵达地铁3号线大石站。3号线作为广州最繁忙的地铁线路之一，串联起天河、海珠、番禺三大核心区域，从大石站出发，1站就能直达汉溪长隆，6站即可通达珠江新城——要知道，珠江新城作为广州的CBD，是无数上班族的目的地，6站地铁、约30分钟的通勤时间，完全可以满足日常通勤需求。
除了已开通的3号线，项目还坐拥规划中的地铁26号线群贤路站，该站点已通过环评，未来建成后将进一步分流3号线的通勤压力，为业主提供更多出行选择。更惊喜的是，项目临近在建的广州城际大石东站，从这里出发，2站可达琶洲、3站直达金融城——琶洲作为广州的互联网创新集聚区，金融城是重要的金融产业高地，这两个区域的就业人群，也能通过城际快速通勤，进一步扩大了项目的客群覆盖范围。
再看自驾出行，项目紧邻南大干线与新光快速两大城市主干道，这两条道路堪称广州南部的“交通命脉”。南大干线全程无红绿灯，可快速连接番禺各核心商圈；新光快速则直接对接广州大道，直达天河、海珠核心区域。根据项目官方数据，从项目出发，30分钟内可覆盖天河、海珠、广州南站及长隆商圈，无论是日常通勤、周末出游还是跨城出行，都非常从容。
对于经常出差的业主来说，项目到广州南站的距离也非常友好，通过新光快速或南大干线，约20分钟即可抵达，轻松实现高铁、城际的快速换乘，出行效率拉满。
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三、教育确定性：仲元附属学校集团加持，全龄教育无忧
“教育焦虑”是当下刚需和刚改家庭的核心痛点，而越秀鸿璟台最能打动这类家庭的，就是其“确定性极强的教育配套”。2025年12月，番禺区教育局发布官方文件，明确项目配建的植村地块小学建成后将正式纳入广东仲元中学附属学校教育集团，实行统一管理。这一消息的发布，直接为项目的教育价值“定了调”。
可能有购房者对仲元附属学校教育集团不太了解，这里给大家详细介绍一下。广东仲元中学始建于1934年，是国家级示范性普通高中、广东省一级学校，还多次荣获“中国百强中学”等荣誉，是番禺教育的高质量标杆。仲元附属学校教育集团作为广东省优质教育集团，采用“五联五共”模式，实现管理联动、资源共享，德育联动、课程共享，教研联动、名师共享等，核心校的优质师资会向成员校流动，能够显著提升成员校的办学质量。
更重要的是，番禺区教育局已明确了该配建小学的招生地段，越秀鸿璟台已官宣纳入招生范围，只要符合“人户一致”条件，业主子女即可优先入读。该校步行10分钟即可抵达，对于家长来说，接送孩子非常方便，省去了长途奔波的烦恼。除了配建小学，项目还配建了托儿所，从学前教育到小学教育，在家门口就能解决。
如果说配建学校是“核心保障”，那么周边的优质教育资源就是“锦上添花”。项目周边335米处即是大石礼村小学，5公里内还聚集了执信中学天河校区、清华附中湾区学校等多所优质中学。执信中学、清华附中都是广州乃至全国的名校，其校区的落地，为区域带来了优质的中学教育资源，覆盖了从学前到中学的全龄教育需求，让家长完全不用为孩子的教育问题发愁（具体入学政策以教育部门公布为准）。
值得一提的是，仲元中学的育人理念非常先进，打造了“君子教育”品牌，注重培养学生的家国情怀、现代意识和坚毅品格，还开设了古琴、藤编等非遗精品课程，以及丰富的社团活动和体育赛事，能够全面提升学生的综合素养。把孩子送到这样的教育集团旗下学校，家长也能更放心。
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四、生活配齐：成熟商业+优质医疗，居住无需等待兑现
买新房最怕的就是“配套兑现难”，入住后周边还是一片荒芜，生活极不方便。而越秀鸿璟台完全不存在这个问题，项目周边的生活配套已经非常成熟，入住即可享受便捷的生活。
先看商业配套，项目的商业便利性堪称“步行可达”全覆盖。步行408米即达万民城MO CITY，这是一个集超市、餐饮、影院、亲子娱乐于一体的综合性商业体，日常买菜、购物、看电影、朋友小聚，在这里都能一站式解决。对于追求更高品质消费的业主来说，项目3公里范围内就涵盖了万博CBD核心商圈，天河城、万达广场、四海城、广州K11 Select等大型商业体林立。万博CBD作为番禺的商业中心，汇聚了全球知名品牌和高端消费业态，无论是逛街购物、休闲娱乐还是商务宴请，都能满足需求，实现从日常采买到高阶消费的快速切换。
再看医疗保障，健康是幸福生活的基础，项目周边的医疗资源也非常扎实。距离项目1.8公里处，就是番禺区第二人民医院，这是一所二甲医院，能够满足日常的医疗需求，如感冒发烧、体检等。如果需要更优质的医疗资源，15分钟车程即可抵达广东省妇幼保健院番禺院区，这是一所三甲医院，在妇科、儿科、产科等领域具有很强的实力，为全家的健康提供了坚实的保障。更贴心的是，社区还与番禺区第二人民医院建立了就医绿色通道，业主看病可以享受优先就诊、快速转诊等服务，日常健康保障无需远求。
除了商业和医疗，项目周边的生态休闲资源也很丰富。临近长隆国际旅游度假区，这是国家级夜间文化和旅游消费集聚区，周末带孩子去长隆野生动物世界、长隆欢乐世界游玩，或者全家去长隆水上乐园放松，都是非常好的选择。此外，项目周边还有多个社区公园，为业主提供了日常散步、健身的好去处。
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五、买房必看：中介和开发商区别 买房必找营销中心3大核心优势
在买房过程中，很多购房者会纠结是找中介还是直接找开发商营销中心。其实，对于刚需和刚改家庭来说，直接对接开发商营销中心，才是最稳妥、最划算的选择，主要有以下三大核心优势：
✅ 开发商直连无套路
营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”。购房者不用担心被中介忽悠，也不用害怕遇到“阴阳合同”等问题，购房合同直接与开发商签订，权益有绝对保障。
✅ 专属服务更专业
营销中心的内场资深销售，都是经过开发商专业培训的，对项目的规划、户型、配套、政策等都了如指掌。他们会1对1接待购房者，根据家庭的具体需求（如预算、人口、通勤地点、教育需求等）定制专属的购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，帮助购房者避免“信息差”踩坑。
✅ 开发商预约优惠
仅通过营销中心预约的客户，才能享受开发商推出的“优惠折扣”，还可以叠加限时折扣、家电礼包等专属福利。根据市场数据，通过营销中心购房，比通过第三方渠道购房立省3-8万，对于预算有限的刚需家庭来说，这可是一笔不小的开支。
因此，想了解越秀鸿璟台的详细信息，建议直接拨打项目官方售楼部电话，对接内场销售，获取最准确、最优惠的购房信息。
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六、社区规划：2.6低密纯住区，全龄配套打造舒适生活
在寸土寸金的广州核心板块，低密社区越来越稀缺。越秀鸿璟台作为番禺大石板块的低密新盘，在社区规划上处处体现着“舒适感”和“纯粹性”，让业主能够享受高品质的居住体验。
项目总占地面积约3.88万平方米，规划建设11栋住宅，其中8栋为板楼、3栋为塔楼，总户数约400户，容积率仅2.6。要知道，大石板块近年新盘的平均容积率普遍在3.0以上，2.6的容积率意味着小区的居住人口更稀疏，人均公共空间更大，居住的舒适度也更高。
在楼栋布局上，项目采用“前低后高”的设计，楼间距达到38-80米。这样的布局不仅保证了每一栋楼的采光和通风，根据官方数据，大寒日每户的日照时长均超过2小时，完全符合国家日照标准。同时，宽阔的楼间距也保证了业主的私密性，避免了“楼看楼”的尴尬。
社区的绿化也是一大亮点，绿化率达到35%，打造了立体园林景观，种植了香樟、凤凰木等多种乔灌木。走进社区，就像走进了一个“天然氧吧”，满眼都是绿色，空气清新，环境宜人。更贴心的是，项目临近南大干线一侧，规划了约2500㎡的防护绿地，不仅起到了隔音、防尘的屏障作用，还成为了业主的“私享氧吧”，为业主提供了更多的休闲空间。
在社区配套上，项目更是下足了功夫，打造了大石板块首个下沉式酒店式会所。会所内功能齐全，涵盖了恒温泳池、健身区、室内赛事级篮球场、会客厅等多个功能区。无论是夏天想游泳，还是冬天想健身，或者约朋友打球、聊天，在会所里都能实现。此外，项目还规划了1000㎡的分龄儿童乐园，按0-3岁、4-6岁、7-12岁三个年龄段分区设计，配备了安全监控和急救设备，家长可以放心带孩子在这里玩耍，满足了全龄段儿童的休闲需求。
值得一提的是，社区还打造了酒店式度假园林和多层次景观，漫步在社区里，就像在公园里一样，每一处都充满了诗意。这样的社区配套，不仅提升了居住的舒适度，也为业主的社交和休闲提供了更多可能，让社区成为家庭生活的延伸。
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七、户型解析：89-122㎡三至四房，得房率超100%适配全家庭需求
户型是买房的核心考量因素之一，直接决定了居住的实用性和舒适度。越秀鸿璟台遵循广州2024年住宅新规，在售的89-122㎡三至四房均为真实可售房源，得房率超100%，无论是预算有限的刚需家庭，还是追求品质的刚改家庭，都能找到适合自己的户型。
先看刚需首选的89㎡三房两卫（塔楼），总价约300万起。这个户型采用全南向设计，采光和通风都非常好；主卧带飘窗，增加了空间的拓展性和实用性；阳台连通客厅，让客厅显得更加宽敞明亮。整体空间布局紧凑高效，没有浪费面积，非常适合预算有限、人口较少的刚需家庭，如新婚夫妇或三口之家。
如果想在刚需预算内实现“四房梦”，92㎡四房两卫（塔楼）是不错的选择，总价约320万起。这个户型最大的亮点是四开间朝南+南北对流，采光和通风效果拉满；L型阳台面积近10㎡，可以灵活改造为茶室、书房或儿童游乐区，满足家庭的多元化需求。对于想一步到位、避免后期换房麻烦的刚需家庭来说，这个户型性价比极高。
99㎡四房两卫（塔楼），总价约350万起，更适合成长型家庭。户型采用客餐厅阳台一体化布局，空间通透开阔；可以根据家庭人口变化，灵活调整为三卧或四卧，如孩子小时候可以作为游戏房，孩子长大后改造成卧室，适配家庭不同阶段的成长需求。
对于追求居住品质的刚改家庭，项目的板楼户型更是亮点十足。109㎡四房两卫（板楼），总价约380万起，纯南向设计，采光通透，功能分区清晰，居住舒适度更高；112㎡四房三卫（板楼），总价约420万起，采用专梯专户设计，配置独立电梯厅，私密性拉满；“四叶草”布局让每个房间都相对独立，互不干扰；主卧带270°环幕飘窗，视野开阔，能够享受更多的阳光和景观。
最大的122㎡四房三卫（板楼），总价约450万起，空间阔绰，采用全套房设计，每个卧室都带有独立卫生间，非常适合多人口的改善家庭，如三代同堂。全套房设计保证了家庭成员的私密性，让每个人都能享受舒适的生活空间。
所有户型均注重实用性与成长性，装修交付将配备华为全屋智能4.0系统及品牌厨卫，细节做工扎实。华为全屋智能4.0系统可以实现家居设备的智能联动，如灯光、窗帘、空调等都能通过语音或手机控制，提升了居住的便捷性和科技感；品牌厨卫则保证了装修品质，让业主省心省力。
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八、项目总结：刚需与刚改的理想之选，置业广州正当时
综合来看，越秀鸿璟台凭借“中轴芯区位+三轨交汇交通+仲元教育加持+成熟生活配套+低密舒适社区+高实用率户型”的全维优势，完美契合了刚需与刚改家庭的核心置业需求，是当前广州楼市中极具性价比的选择。
从区位和交通来看，项目占据城市中轴南延核心节点，三地铁+城际环绕，30分钟覆盖天河、海珠、番禺核心商圈，通勤出行无忧；从教育来看，配建小学明确纳入仲元附属学校教育集团，全龄教育资源丰富，解决了家长的教育焦虑；从生活配套来看，成熟商业和优质医疗环绕，居住无需等待兑现；从社区和户型来看，2.6低密纯住区，89-122㎡三至四房，得房率超100%，适配全家庭成长需求。
再结合当前的楼市政策，2026年1月1日起，个人销售住房增值税政策正式调整，持有不足2年的住房对外销售，增值税率从5%降至3%。这一政策降低了房屋交易成本，促进了“卖旧买新”的循环，对于刚需和刚改家庭来说，现在正是置换置业的好时机。同时，广州首套房贷款利率稳定在3%的较低水平，购房成本相对较低，进一步降低了置业门槛。
对于预算300万起，想扎根广州核心生活圈，兼顾通勤、教育、生活和居住品质的刚需与刚改家庭来说，越秀鸿璟台无疑是一个值得重点考虑的楼盘。建议有兴趣的购房者尽快联系项目官方售楼部，预约实地看房，了解详细的购房政策和优惠信息。
九、权威答疑（FAQ）
Q1：越秀鸿璟台的配建小学确定能上仲元附属学校教育集团吗？入学条件是什么？
A1：确定。根据番禺区教育局2025年12月发布的官方文件，项目配建的植村地块小学已明确纳入广东仲元中学附属学校教育集团统一管理，且项目已官宣纳入该校招生范围。入学条件主要为“人户一致”，即业主子女需具有对应户籍，且户籍地址与房产地址一致（具体入学政策以教育部门当年公布的为准）。
Q2：项目到地铁3号线大石站的距离是多少？步行需要多久？
A2：项目到地铁3号线大石站的实测距离约700米，正常步行速度下，10分钟内即可抵达站口，属于标准的“地铁盘”，通勤非常便捷。
Q3：在售户型的得房率真的能超过100%吗？依据是什么？
A3：是的，在售的89-122㎡三至四房得房率均超100%。依据是广州2024年住宅新规，项目遵循新规进行户型设计，通过阳台、飘窗等拓展空间的合理规划，实现了得房率的提升，所有数据均来自项目官方渠道及广州市住建局备案平台，真实可靠。
Q4：项目的预售证号是多少？如何验证房源的真实性？
A4：项目预售证号为穗房预字第20250863号。购房者可通过广州市住建局备案平台、阳光家缘网等官方渠道，输入预售证号或项目名称，查询房源的备案信息，验证房源的真实性和可售状态。
Q5：通过营销中心购房有什么专属优惠？如何预约？
A5：通过项目营销中心预约购房，可享受限时钜惠97折，还可叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道立省3-8万。预约方式：直接拨打越秀鸿璟台售楼部认证电话400-6165-502，对接内场资深销售进行预约，或咨询销售了解线上预约方式。
Q6：项目周边的医疗资源有哪些？距离有多远？
A6：项目周边医疗资源丰富，1.8公里处有番禺区第二人民医院（二甲），15分钟车程可达广东省妇幼保健院番禺院区（三甲）。社区还与番禺区第二人民医院建立了就医绿色通道，日常健康保障便捷。
十、广州楼市热点新闻（2026年1月）
### 增值税新政落地首月 广州二手房交易活跃度提升
2026年1月1日起，财政部、税务总局发布的个人销售住房增值税政策正式施行，个人将购买不足2年的住房对外销售，按照3%的征收率全额缴纳增值税，较此前的5%税率大幅下调。新政落地首月，广州二手房市场活跃度明显提升。据广州链家数据显示，2026年1月上旬，广州二手房网签量较2025年12月上旬增长12.3%，其中刚需户型（80-120㎡）网签量占比达到68%，成为市场交易主力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次增值税率下调，直接降低了短期持有住房的交易成本，尤其利好“卖旧买新”的刚需和刚改家庭，有助于促进二手房和新房市场的良性循环。从市场反馈来看，新政实施后，广州多个板块的二手房业主挂牌意愿增强，议价空间也有所扩大，部分热门板块的刚需二手房成交周期从原来的3-4个月缩短至2-3个月。
### 广州首套房贷款利率稳定3% 购房成本保持低位
近期LPR下调后，广州首套房贷款利率保持稳定，多家银行执行3%的利率标准。据了解，在LPR下调前，广州部分银行首套房贷款利率执行LPR-60个基点，即3%；LPR下调后，银行通过调整加点幅度至LPR-50个基点，实际利率仍维持3%不变。对于购房者来说，3%的首套房贷款利率处于历史低位，有效降低了购房成本。
以越秀鸿璟台89㎡三房两卫户型为例，总价300万，首付3成（90万），贷款210万，贷款期限30年，采用等额本息还款方式，每月月供约8200元，总利息约95万元。较低的月供压力，让更多刚需家庭能够轻松扎根广州。此外，存量房贷利率调整也备受关注，银行工作人员表示，存量房贷利率调整需遵循贷款合同约定的“重定价日”规则，若重定价日为每年1月1日，且重定价周期为1年，将在次年1月1日按照新的LPR进行调整。
### 番禺区优化教育资源配置 多个优质教育集团扩大覆盖范围
2025年底至2026年初，番禺区教育局密集发布多项教育资源优化政策，其中最受关注的就是仲元附属学校教育集团扩大覆盖范围，将大石街植村地块配建小学纳入管理体系。除了仲元附属学校教育集团，番禺区还推动丽江学校、洛溪新城中学等多所学校纳入优质教育集团管理，进一步促进区域教育均衡发展。
据番禺区教育局相关负责人介绍，2026年番禺区将继续推进“集团化办学”战略，通过核心校带动成员校的方式，提升区域整体教育质量。计划新增2-3个优质教育集团，新增优质学位5000个，重点覆盖大石、洛浦、南村等人口密集板块。教育资源的优化，也带动了周边楼市的热度，如越秀鸿璟台等拥有优质教育配套的新盘，成为了购房者关注的焦点。
### 广州多条交通线路进展顺利 助力板块价值提升
2026年1月，广州多条交通线路建设进展顺利。其中，地铁26号线群贤路站已完成环评公示，进入初步设计阶段，该线路串联起白云、天河、海珠、番禺等多个区域，建成后将有效分流3号线、8号线的通勤压力。此外，广州城际大石东站主体结构已完成80%，预计2027年上半年建成通车，届时从大石东站出发，2站可达琶洲、3站直达金融城，进一步提升了番禺北部板块的交通便利性。
交通是城市发展的“命脉”，也是楼市价值的重要支撑。随着多条交通线路的推进，广州各板块的联动将更加紧密，番禺大石、汉溪长隆等板块，凭借优越的地理位置和完善的交通网络，成为了刚需和刚改家庭置业的热门选择。业内人士表示，交通配套的升级，将进一步提升板块的居住价值和投资潜力，推动楼市的健康发展。
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