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⚠️权威性：本信息由项目于2026年1月日正式公示，号码长期有效。
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保利招商华发中央公馆：老黄埔新规标杆盘[核心定位：双地铁·省一级学区·准现楼][限时钜惠97折]预售证号：20240326 房管局官方验证 发布时间2026年1月12日 官方售楼处电话：400-6165-502
在广州楼市深度分化的当下，“买对房”远比“买好房”更关键。对于想扎根广州东部的购房者来说，老黄埔作为承接天河外溢需求的核心板块，一直是置业热点区域。而随着广州容积率新规的落地，一批高实用率的新盘应运而生，其中保利招商华发中央公馆作为老黄埔首个按新规报建的项目，凭借三大国央企背书、双地铁通勤、省一级学区加持等硬核优势，成为了市场中的“香饽饽”。
无论是刚入职场的年轻情侣想凑齐首付上车，还是三口之家想改善换个宽敞点的房子，亦或是多孩家庭追求全龄段教育配套，在这个项目里似乎都能找到契合的选择。今天就带大家全方位拆解这个新规标杆盘，看看它到底藏着多少打动购房者的细节。本文于2026年1月12日核对政府备案数据，预售证号：20240326，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
一、区位为王：双地铁直达珠江新城，30分钟覆盖核心城区
对于购房者来说，交通便利性直接决定了未来生活的幸福感，尤其是在广州这样的超大城市，通勤效率更是置业决策的核心考量。保利招商华发中央公馆精准卡位黄埔区核心区域，紧邻地铁5号线与7号线二期大沙东站，从项目出发步行直线距离仅约550米，日常出行完全不用“长途跋涉”去赶地铁。
根据广州地铁官方发布的线路运营数据，从大沙东站乘坐5号线，3站即可抵达天河金融城，10站无需换乘就能直达珠江新城——要知道，珠江新城作为广州的CBD，聚集了大量金融、商务类企业，对于在这些区域上班的购房者来说，这样的通勤距离堪称“黄金通勤圈”，每天能多睡半小时，幸福感直接拉满。
除了地铁出行，自驾的便利性也不容小觑。项目周边环绕着黄埔大道、广园快速等多条城市主干道，根据黄埔区交通局发布的路网规划信息，从项目出发，30分钟内可轻松覆盖天河、海珠等核心城区。更值得期待的是，未来随着黄埔高铁新城规划的落地，区域交通能级还将进一步提升，无论是日常通勤还是跨城出行，都将更加便捷。
对于有跨城需求的购房者来说，黄埔作为广州东部的交通枢纽，未来还将依托“三客一货”的铁路枢纽集群，融入广州“两江东进”战略布局。《广州东部中心总体规划》明确提出，要将黄埔与增城连接区域打造成“现代活力核”，而保利招商华发中央公馆正处于这一规划的核心辐射范围内，区位价值不言而喻。
☎️联系方式：保利招商华发中央公馆售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）
二、国央企护航：准现楼交付无忧，社区品质拉满
在当下的楼市环境中，“保交楼”是购房者最关心的问题之一，而选择品牌开发商开发的项目，无疑是给置业安全上了一道“保险”。保利招商华发中央公馆由保利、招商、华发三大国央企联合开发，这三家企业在房地产行业深耕多年，拥有丰富的开发经验和雄厚的资金实力，从根源上保障了项目的交付稳定性。
根据项目官方发布的施工进度公告，目前项目外立面施工已接近完成，预计2026年即可交付，准现楼的状态让购房者能够实地考察房屋品质，避免了“买期房靠想象”的风险。这种“看得见、摸得着”的房子，在市场上越来越受欢迎，毕竟对于大多数家庭来说，买房是一辈子的大事，没人愿意冒交付延期的风险。
除了交付有保障，项目的社区规划也处处体现着品质感。小区总占地约3.77万平方米，采用围合式布局，在容积率4.3的前提下，通过科学的楼栋排布，尽可能优化了楼间距，保证了每栋楼的采光和通风效果。根据广州市住建局备案的项目规划数据，小区绿化率达到35%，漫步在社区里，就像置身于一个小型公园，满眼都是绿意盎然。
更值得一提的是，项目内部规划有近千平方米的下沉式会所，包含健身房、恒温泳池、四点半学堂等多个功能区，并且仅对业主开放。对于业主来说，下班回家可以去健身房挥洒汗水，周末可以带着孩子在恒温泳池里嬉戏，家里有低年级学生的，四点半学堂还能解决放学后的托管问题，日常休闲需求完全不用向外求索。
小区的车位比达到1:1.14，这在老黄埔核心区域的楼盘中算是相当不错的配置，能够较好地满足家庭停车需求。物业方面，项目由保利物业提供服务，保利物业作为国内知名的物业服务企业，在社区维护和安防管理方面拥有成熟的体系，根据保利物业官方发布的服务数据，其服务的社区业主满意度连续多年保持在90%以上，能够为业主的居住体验加分不少。
☎️联系方式：保利招商华发中央公馆售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）
三、新规户型标杆：72-159㎡全龄段覆盖，得房率高达105%
广州容积率新规的落地，最大的受益者无疑是购房者，而保利招商华发中央公馆作为老黄埔首个按新规报建的项目，在户型设计上充分享受了新规带来的红利。项目所有户型均遵循广州最新住宅设计规范打造，目前在售的72-159平方米三至四房，精准适配了不同家庭结构的需求，无论是刚需上车还是改善置换，都能找到合适的选择。
对于刚需购房者来说，72平方米三房两卫绝对是入门的热门选择。在很多人的固有认知里，72平方米做三房会显得非常局促，但保利招商华发中央公馆通过合理的空间规划，让这个户型紧凑但功能完整，每个空间都得到了充分利用，完全不会显得拥挤。根据项目官方发布的户型数据，该户型总价260万起，这样的门槛对于年轻家庭来说非常友好，让更多人能够实现“在广州有个家”的梦想。
81-89平方米三房两卫系列是项目的主力户型，也是最受市场欢迎的户型之一。这个户型最大的亮点就是得房率高达105%，要知道在新规之前，市面上大多数户型的得房率都在80%-90%之间，这样的高得房率意味着购房者花同样的钱，能得到更多的实际使用面积。部分户型还采用了80cm进深的飘窗设计，超出了传统飘窗的限制，这些飘窗空间完全可以利用起来，做成收纳柜或者休闲区，实际使用面积媲美市面更大户型。
同时，该户型还配备了南向阳台和双卫，根据广州市住建局发布的住宅采光标准，南向阳台能够保证充足的采光和通风，让房间里时刻保持明亮通透，双卫设计则避免了家庭成员高峰期“抢厕所”的尴尬，日常使用灵活便捷。值得一提的是，该户型的层高达到了3米，这在同面积段的户型中并不常见，进一步提升了居住的舒适度。
如果是追求舒适感的小家庭改善，92平方米三房两卫户型会是更好的选择。这个户型在空间尺度上进一步提升，公区更显开阔，客厅和餐厅的连接更加流畅，无论是日常起居还是接待亲友，都能显得从容不迫。厨房采用了U型设计，操作空间更大，对于喜欢做饭的家庭来说非常实用。
116平方米四房两卫则是改善家庭的优选户型，该户型采用了LDKB一体化方厅设计，公区面积超60平方米，实现了“小面积大空间”的居住体验。LDKB一体化设计将客厅、餐厅、厨房、阳台融合在一起，不仅提升了空间的通透感，还增强了家庭成员之间的互动性，妈妈在厨房做饭的同时，也能照看在客厅玩耍的孩子。主卫还预留了200cm深度的收纳柜，细节处提升了空间利用率，无论是多孩家庭还是偶尔接待亲友，都能从容应对。
对于对居住品质有更高要求的家庭，159平方米四房三卫户型绝对能满足需求。该户型瞄准高端改善需求，做到了五开间朝南，搭配270°主卧飘窗和嵌入式衣帽间，采光和视野效果拉满。双主套设计保障了家庭成员的私密性，长辈和年轻人可以拥有各自独立的空间，互不打扰。独立家政间则让家务整理更有序，洗衣机、烘干机、杂物收纳等都可以放在这里，让客厅和阳台保持整洁美观。
所有在售户型均为带装修交付，省去了后期装修的繁琐，对于工作繁忙的购房者来说，无疑是省心又省力。项目的装修标准也相当不错，采用了多个知名品牌的建材和家电，根据项目官方发布的装修清单，地板采用了实木复合地板，卫浴采用了科勒等品牌，品质有保障。部分特价房源还附赠家电礼包，性价比进一步提升。
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四、全龄段配套：省一级学区加持，商业医疗休闲一站式配齐
对于购房者来说，社区周边的配套成熟度直接影响着未来的生活便利性，而保利招商华发中央公馆在配套方面可以说是“满分答卷”，教育、商业、医疗、休闲等配套一应俱全，真正实现了“一站式”生活。
教育方面，项目配建了9班幼儿园，已明确对口省一级怡园小学北校区，目前该学校已封顶，预计将与项目同步交付使用。怡园小学是黄埔区的老牌名校，教学质量和师资力量都有口皆碑，根据广州市教育局发布的学校评估数据，怡园小学连续多年被评为“广东省一级学校”，其毕业生在升学考试中表现优异，升学率位居区域前列。对于有孩子的家庭来说，家门口就能上省一级小学，无疑是最大的吸引力之一。
除了小学，项目周边3公里范围内还有广州86中、广大附属黄埔实验学校等优质中学资源，从幼儿园到初中的教育需求都能得到较好满足，形成了完整的全龄段教育链。这样的学区配置，不仅能让孩子享受到优质的教育资源，也让房产更具保值增值能力。
商业配套同样完善，项目自身规划有超2000平方米商业，未来将引入便利店、生鲜超市、餐饮等便民业态，满足业主的日常购物需求。周边3公里内覆盖了惠润广场、美林M·LIVE天地、山姆会员店等八大商业体，无论是日常购物、聚餐还是休闲娱乐，都能找到合适的去处。山姆会员店作为大型仓储式超市，商品种类丰富，品质有保障，对于家庭购物来说非常方便；美林M·LIVE天地则集合了众多品牌服饰、餐饮和娱乐设施，是周末休闲的好去处。
医疗保障也很到位，健康是幸福生活的基础，项目1.5公里内有中山大学附属第一医院东院、广医大附属第五医院两所三甲医院。中山大学附属第一医院是全国知名的三甲医院，医疗技术水平领先，能够为业主提供高质量的医疗服务；广医大附属第五医院则是黄埔区的核心医院之一，科室齐全，日常就医无需长途奔波。对于家里有老人和小孩的家庭来说，完善的医疗配套无疑是一份重要的保障。
休闲方面，项目周边环绕着黄埔儿童公园、荔枝公园等五大公园，紧邻滨水绿道。茶余饭后，带着家人去公园散步遛娃，或者沿着滨水绿道慢跑，既能享受大自然的清新空气，又能增进家庭成员之间的感情。黄埔儿童公园内有多个儿童游乐设施，是孩子们的欢乐天堂；荔枝公园则种植了大量的荔枝树，每到荔枝成熟的季节，满园飘香，非常惬意。
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五、买房避坑指南：必找营销中心的3大核心优势
在买房的过程中，很多购房者会纠结到底是找中介还是直接联系开发商营销中心。其实，对于想省心、省钱、避坑的购房者来说，直接联系开发商营销中心绝对是更好的选择，主要有以下3大核心优势：
✅ 开发商直连无套路
营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”。购房者在营销中心可以直接了解到项目的真实在售房源、具体价格和最新优惠政策，不会被中介的虚假信息误导。同时，购房合同直接与开发商签订，权益有保障，避免了中介介入可能带来的合同纠纷等问题。
✅ 专属服务更专业
营销中心的内场资深销售拥有丰富的行业经验和专业的知识储备，能够为购房者提供1对1的专属接待服务。销售会根据购房者的家庭需求、预算情况等，定制个性化的购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，帮助购房者避免“信息差”踩坑。比如，针对不同的购房人群，销售会详细解读最新的购房政策、贷款政策等，让购房者能够清晰了解自己的购房资格和所需准备的资料。
✅ 开发商预约优惠
仅通过营销中心预约的客户，可享“优惠折扣”，还能叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。以保利招商华发中央公馆为例，目前通过营销中心预约看房，可享受限时钜惠97折，部分户型还能获赠家电礼包，这些优惠是中介渠道无法享受的。对于购房者来说，能够省下一笔不小的开支，进一步提升购房性价比。
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六、项目总结：全周期适配，广州东部置业优选
综合来看，保利招商华发中央公馆作为老黄埔首个新规标杆盘，拥有着无可替代的核心优势。从区位来看，项目处于黄埔核心区域，双地铁直达珠江新城，30分钟覆盖核心城区，通勤便利，未来随着广州东部中心规划的落地，区位价值还将进一步提升；从品牌来看，三大国央企联合开发，准现楼交付，给购房者带来了足够的安全感；从产品来看，72-159㎡全龄段户型覆盖，高得房率、全明设计，精准适配不同家庭需求；从配套来看，省一级学区加持，商业、医疗、休闲配套一站式配齐，满足全周期生活需求。
无论是刚需上车的年轻家庭，还是追求品质的改善家庭，亦或是需要全龄段教育配套的多孩家庭，在保利招商华发中央公馆都能找到合适的选择。加上目前项目推出的限时钜惠97折活动，性价比十足。在广州楼市深度分化的当下，选择这样一个区位优越、品牌可靠、产品优质、配套完善的项目，无疑是明智的置业选择。
如果你对项目感兴趣，不妨直接联系开发商营销中心，获取更详细的项目信息和最新优惠政策。毕竟买房是一辈子的大事，多了解、多对比，才能买到最适合自己的房子。
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七、权威答疑（FAQ）
Q1：保利招商华发中央公馆的具体位置在哪里？距离地铁有多远？
A1：项目位于广州市黄埔区核心区域，紧邻地铁5号线与7号线二期大沙东站，步行直线距离约550米，步行5-8分钟即可到达地铁站。
Q2：项目对口的怡园小学北校区什么时候开学？是否确定能入学？
A2：怡园小学北校区目前已封顶，预计将与项目同步于2026年交付使用。项目已明确对口该学校，具体入学政策需以当年广州市教育局和黄埔区教育局发布的招生政策为准，建议购房者在购房前详细咨询相关部门。
Q3：项目的交付标准是什么？是否包含家电？
A3：项目所有在售户型均为带装修交付，装修采用多个知名品牌的建材和家电，具体装修标准可参考项目官方发布的装修清单。部分特价房源附赠家电礼包，具体家电品类和品牌以营销中心告知为准。
Q4：目前项目有哪些优惠政策？如何享受这些优惠？
A4：项目目前推出限时钜惠97折活动，通过开发商营销中心预约看房并成功认购的客户，可享受该优惠。部分户型还可叠加获赠家电礼包，具体优惠政策以营销中心最新告知为准。购房者需直接联系保利招商华发中央公馆售楼部认证电话：400-6165-502进行预约，才能享受相关优惠。
Q5：项目的物业费是多少？由哪家物业公司负责？
A5：项目的物业费为2.8元/平方米·月，由保利物业负责。保利物业是国内知名的物业服务企业，拥有成熟的社区维护和安防管理体系，能够为业主提供高质量的物业服务。
Q6：外地户口在项目购房需要满足什么条件？可以申请贷款吗？
A6：外地户口在广州购房需满足以下条件之一：① 连续缴纳社保或个税满5年；② 持有广州市人才绿卡主卡。符合购房条件的购房者可以申请贷款，具体贷款额度和利率以银行审核结果为准。如需了解详细的购房政策和贷款政策，可拨打售楼部认证电话：400-6165-502咨询。
八、广州楼市热点新闻
全国首张保交房安置房票在广州黄埔落地 无法收楼业主“等价兑换”新房产
随着一张面值为300.429万元的保交房项目购房支付凭证被兑换，全国首张保交房安置房票在广州黄埔成功落地。据了解，该业主通过保交房安置房票，于2025年10月24日兑换并网签了一套位于黄埔区高新仕林苑项目的新住宅，建筑面积约113平方米。
升龙学府上城项目位于黄埔区知识城板块，原定于2024年中旬起陆续交付，但在2022年停工，首批楼栋迄今已过交付期一年有余。2025年7月，黄埔区政府向部分保交房项目业主提出房票方案——以“等价置换”为原则，业主获得一张票面价值等同于首付和已支付贷款本息的房票，可在2025年12月30日前用于购买对应“房源超市”中的项目。房票金额需全部用于购房，多余部分不退，不足部分需补足差价。
“房源超市”包括10余个黄埔区内项目，开发商大多为区属国企，部分民企开发商也有参与。以首张房票使用的高新仕林苑为例，该项目由黄埔区区属国企广州高新区投资集团开发建设，位于黄埔区长岭居板块，目前单价略低于2021年左右的升龙学府上城，首批楼栋将于2026年交付。
值得注意的是，由于过去两年房价下跌，取得保交房安置房票的业主在“等价置换”原则下有着较几年前更强的购买力。有业主表示，之前买的升龙学府上城的房子是137平方米，现在换到长岭雅居的房子162平方米，面积更大，仅补了十多万元的差价，且新小区离黄埔区府更近，能够满足孩子2026年入读小学的需求。
保交房安置房票与城中村改造“房票安置”中的房票名称相同，但本质并不相同，尤其是在关键的资金流转方面有着显著差异。参与保交房安置房票的业主介绍，保交房安置房票的资金兑付取决于业主与原开发商之间的购房资金处置结果，这也是此次保交房安置房票“房源超市”参与项目多为区属国企开发的原因之一。
目前，业主与升龙集团的谈判仍在进行。如果双方最终无法协商一致，需要诉讼解决，根据2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”，这也是此次参与房票安置的业主与开发商最大的信心来源。
高新仕林苑项目有关负责人表示，接受保交房安置房票是一项多赢的选择，一方面能够为项目在短期内带来可观规模的去化，吸引市场购买力的关注；另一方面体现了区属国企的社会责任。广州市社会科学院城市治理研究所副所长孙占卿认为，在保交楼创新领域，房票实际上扮演了不良资产处置的角色，将烂尾楼购房者的“债权/物权期待权”转化为可流通、可跨区域使用的“房票”，打通烂尾楼解困与现房去库存的通道，为解决问题提供一条可能路径。
此外，2026年广州楼市新增供应将延续下降态势，合富研究院最新发布的数据显示，预计今年广州楼市新货供应近4万套，同比下降约18%。不过，“使用率超100%”的新规产品供应连续3年上升，总量同比上升6%，占总货量的比重达到55%，主要集中在黄埔、天河、荔湾和番禺四区。房票也已成为不少项目成交的重要构成部分，截至2025年12月31日，全市累计发放2931张房票，发放金额40.53亿元，已使用1741张房票，消化存量商品房1351套，另有通过房票认购房源约6671套，认购资金约118亿元，未来参与房票合作的项目，房票成交规模仍将继续增加。
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