长江商报消息●长江商报记者 沈右荣
被市场称为地产“吹哨人”的郁亮，低调告别地产市场。
1月8日晚，万科A（000002.SZ）公告，因到龄退休，郁亮辞职。
1990年加入万科的郁亮，在万科干了36年，掌管万科25年。黄金时期，万科从百亿房企迈向千亿，稳居中国地产行业龙头。
郁亮在与王石的搭档中，先后打赢了“君万之争”“宝万之争”两场硬仗，并一同塑造了万科独有的企业文化与公司制度，但也为日后的风险埋下了伏笔。
“地产告别躺赚的黄金时代，进入白银时代、黑铁时代”，郁亮对中国房地产市场的诸多论断，曾一度引发行业争议。在房地产市场高歌猛进、万科鼎盛的2018年，郁亮高喊“活下去”，一度被嘲笑。
郁亮辞职告别，万科的公告行文简洁冷静，没有评价，没有回顾，没有感谢，令市场诧异。
全面进入深铁时代的万科财务警报仍未解除。截至2025年9月末，万科资产负债率73.51%，期末有息负债3391.78亿元，而货币资金只有656.77亿元。深铁集团已累计向万科提供借款307.96亿元，支持其化险。
1月21日，万科两笔合计57亿元债券将再次召开持有人会议，审议展期相关事项。
万科将会走向何方？郁亮又是否真的能做到安然退休？
告别36年万科生涯
郁亮以到龄退休的方式向36年的万科生涯告别。
根据万科公告，因到龄退休，1月8日，郁亮向万科董事会提交了书面辞职报告，申请辞去公司董事、执行副总裁职务，辞职后，将不再担任公司任何职务。
这一天，距离郁亮1990年加入万科整整36年。
公开信息显示，1965年出生于江苏苏州的郁亮，1988年入职深圳外贸集团公司，1990年，外贸行业遇冷，郁亮放弃298元月薪的“铁饭碗”加入万科。
此时的房地产市场尚未成为风口，万科正从多元化向房地产专业化转型。郁亮靠着一份“商业连锁模式”建议书打动王石，入职后转至财务，并迅速在证券事务、财务管控领域崭露头角。1992年，任董秘；1993年，主导B股发行；1994年进入董事会……郁亮一步步成长，并筑牢了在万科的根基。
郁亮最初并不是王石相中的接班人。1999年，王石卸任总经理，接替者为“王石第二”的姚牧民，郁亮任常务副总经理兼财务负责人。王石曾公开表示，姚牧民“能精准理解并落地公司战略”。
有消息称，姚牧民缺乏王石对企业文化的柔性平衡，管理风格过于强硬，在万科快速扩张期逐渐显露出弊端。
郁亮则提出“董事长的话要过夜”。对于王石的战略指示，他会结合财务数据与市场反馈分析可行性，再提出调整建议。
1999年，万科计划加大一线城市高端住宅布局，郁亮通过财务模型测算发现，二三线城市城镇化加速带来的刚需市场潜力更大、拿地成本更低，并说服王石调整策略，为后续全国化扩张规避了风险。
王石也因此意识到，万科需要的接班人，是更会“思考”。
2001年，姚牧民离职，郁亮上任总经理，开始全面主持公司日常经营工作，并成为王石在万科中最倚重的人物。
王石与郁亮搭档，万科逐渐形成了王石把握战略方向、郁亮主导落地执行的黄金发展模式，这为万科后来10多年的高速发展提供了支撑。
王石与郁亮联手，打赢了中国资本市场上两场经典战役，即“君万之争”“宝万之争”，相继击退君安证券收购、阻击宝能系的入主，保护了万科董事会的稳定。
2017年，随着深铁集团成为第一大股东，“宝万之争”了结，王石退任名誉主席，郁亮接棒董事会主席。
万科进入郁亮时代，过了几年繁花似锦的日子后，房地产市场急剧降温，跌进寒冬。即便十分谨慎的郁亮，在应对超出预期的市场深度调整及复杂性方面也有些乏力。
万科的经营、财务危机爆发，不得不向大股东深铁集团求援。
2025年初，郁亮退任董事、执行副总裁，一年后，彻底退场。
“吹哨人”与千亿房企
郁亮在中国房地产市场拥有非凡影响力。除了掌舵的万科作为行业标杆，他的“吹哨人”身份，在中国房地产市场有着不可磨灭的印记。
郁亮掌管万科时，有几件事至今让人记忆犹新。
2001年，36岁的郁亮正式接任万科总裁，那一年，公司销售额约30亿元。
2004年，万科年度销售额91.6亿元?。就在这一年，郁亮发出惊人之语，万科的目标是“10年1000亿元”，曾受到广泛质疑。
为了支撑这一目标，郁亮主导搭建适配千亿规模的管理平台，通过系列并购扩充土储。2008年，郁亮提出高周转的“5986模式”：拿地5个月动工、9个月开盘、普通住宅占比80%以上、开盘当月销量达60%。当年，万科销售额逆势增至478.7亿元，市场占有率提高到2.34%。
2010年，万科提前4年达成千亿销售目标，以1081亿元的销售额成为中国首家销售额突破千亿元的房企。
2014年，万科销售额达到2151.3亿元?，同比增长?25.9%，当年盈利157.45亿元。
郁亮没有蒙眼狂奔。郁亮首次提出“房地产行业进入白银时代”的核心论断，直言那个“人人弯腰便能捡得黄金”的野蛮生长时代已然不再。
不过，即便宣告地产时代转折，但千亿规模的万科仍然向前惯性扩张，销售额节节攀升：2015年2614.7亿元，2016年飙升至3647.7亿元，2017年一举突破5000亿大关，2018年超过6000亿元。
这一年，房地产市场异常火爆，激进拿地、加杠杆扩张，冲击千亿规模一时成了大部分房企目标。就在此时，郁亮在一次内部会议上高喊“活下去”，招来争议，不少人指责郁亮危言耸听。
直到地产行业寒冬不期而至，郁亮作为“吹哨人”的前瞻性被证明。
2020年，房地产市场进入深度调整期，部分高杠杆房企风险暴露，万科因提前降负债、控杠杆，在调整初期仍保持了相对稳健的财务状况。
然而，尽管最早预警风险，但郁亮恐怕也未预料到房地产市场调整程度如此之深，市场变动如此复杂。
2021年，万科利润下滑，郁亮公开致歉。2022年，郁亮称“房地产进入黑铁时代”，万科需要“破釜沉舟、背水一战”。
遗憾的是，随后几年，万科资金压力日益显现，评级下调、债务谈判、业绩亏损等挑战接踵而至。2024年，万科归母净利润亏损达494.78亿元。
为应对危机，郁亮推出“瘦身健体”方案，承诺两年内压降债务规模千亿元，并盘活存量资产。
但直至退场，郁亮的降债、脱困目标仍未实现。
万科债务化解仍临考验
郁亮到龄退休，万科的公告引发市场高度关注。
从公告内容看，行文简洁冷静，没有明显感情色彩，更没有对郁亮在万科的工作做出评价，没有诸如“感谢”之意。在市场看来，这是一份不同寻常的公告。
近期，同为地方国资实际控制的紫金矿业前董事长陈景河到龄退休，紫金矿业在公告中不乏溢美之词，并聘其为终身荣誉董事长。
万科过往高管辞职，万科通常会在最后对其在任职期间做出的贡献表示感谢。如2017年—2021年，公司前董事李强强、唐绍杰、肖民，以及监事廖绮云辞职时，万科在公告中对其在任职期间所做的贡献表示衷心感谢。
郁亮辞职，为何没有收获“公告中的感谢”？
有分析人士猜测称，这可能存在三种可能性。第一，郁亮虽然退休，但可能并未真正平安落地。近年来，万科多名区域高管出事，2025年10月，郁亮搭档、干了七年总裁的祝九胜被采取刑事强制措施。有传闻，针对郁亮的举报也有发生，诸如操控万科等；第二，万科已经进入深铁时代，权力结构已经发生转移，不再需要情感性收尾；第三，也可能是最为重要因素，万科正面临流动性压力。
尽管郁亮提前“吹哨”，但在他掌管下，万科还是未能逃脱寒冬劫难。在外界看来，郁亮多多少少有一定责任，郁亮缔造的万科文化、制度可能有弊端。
如今的万科，正面临生死考验。
2025年三季报显示，公司1—9月营业收入1613.9亿元，归母净亏损280.2亿元。房地产开发业务税后毛利率已降至2.0%。
更为严峻的是财务压力。截至2025年9月末，万科资产负债率73.51%，期末有息负债3391.78亿元，而货币资金只有656.77亿元；前三季度的财务费用达50.66亿元，同比增加11.41亿元，增长率29.07%。前三季度，万科的经营现金流净额为-58.89亿元，同比下降21.50%。
经营亏损，经营现金流净流出，万科基本上丧失了造血能力。
公开数据显示，目前，万科境内债务共计160.98亿元，其中，一年以内的债务占比达84.61%，总金额123.66亿元；未来12个月内的兑付高峰在2026年7月，为48.66亿元。
截至2025年11月12日，深铁集团已累计向万科提供借款达307.96亿元。
深铁集团向万科“输血”还能持续多久？这在市场上引起了一定争议。2025年11月20日，在万科2025年第一次临时股东大会上，万科新任董事长黄力平首次公开亮相并明确表态：“作为大股东，深铁将与各方一起，不懈努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，推动万科重回健康发展轨道。”
万科正在探索以债务展期这种市场化方式来化解债务压力。
2025年11月末，万科首次启动债务展期流程，针对余额20亿元、原定于12月15日到期的中期票据“22万科MTN004”提出展期方案，打破了成立以来无债务展期的纪录。
但是，万科先后三次优化展期方案，仍未获得通过，且另外一笔37亿元到期债券“22万科MTN005”的展期一年议案也未获通过。
债务展期方案未通过，一度程度上反映投资者对万科未来偿债能力信心不足。1月21日，万科上述两笔合计57亿元债券拟再召开持有人会议，审议展期相关事项。
郁亮谢幕，地产仍在低谷，万科尚未脱困。万科能否顺利穿越周期，进入新的发展阶段？答案，只能交给时间。
郁亮。视觉中国图
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