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房哥本人微信：xa-fangge，咨询，买房，见面，加好友联系。
上周，房哥一元提问，交个朋友的活动发布后，各类买房的问题像雪花般飘了过来，简单的问题我直接回复，复杂的我让大家加助理微信，整理房源和方案后，打电话再逐一沟通。
截至今天早上，我看了下后台的咨询清单，总共137条提问，新房和二手问题一半一半。
新房里，问的最多的是幸福林带的金茂幸福晓棠，团结村的招商林屿缦岛，房子普遍看得上，纠结价格还有多钱空间。
二手里，问的最多的还是学区，包含高新逸翠园中学，高新31小，11初等，学校含金量认可，但对房子的价值，存在疑虑。
看得出来，老城区的自住改善置换和高新的学区房择校，依旧是2026年大家最关注的点。
（部分买房问题）
一推问题里，有两条我格外关注，都是离婚现状，考虑买房，来征求意见的，其中一个我回了电话，聊了半个多小时，不欢而散，对方觉得我不专业，但我也只有叹气的份儿。
一个故事
先说我自己，90年生人，18年结婚，现在娃6岁，身边离婚的有，也是同龄人，一个是老公出轨，被发现后离婚，另一个是因为婆媳矛盾，最终传导到两人，目前还在分居。
在当下这个社会，离婚，结婚，单身，丁克，都是个人生活取向，尊重每个人生活的方式，这是我自己的婚姻观念。
但对于离婚状态带娃，要不要买房，尤其是当下的下行市场里，大家也可以评论区聊聊。
咨询读者情况：87年女孩，离异状态带娃，男孩10岁，在莲湖区工农路的陕师大实验小学上学，自己目前租房陪读，在中介公司上班，月入6000-8000元不等，手头有20万首付能力，前夫每月付孩子抚养费。
一直租房没有安全感，最近在学校附近看了套小面积的两室，单位楼梯房，总价80万，询问能否考虑？
房哥本人回复：我的第一反应，是对方目前的状态，并不适合买房，与房子，房价，小区无关，而是当下的生活状态，几个判断依据如下。
1、离婚带娃状态本身，有不小的经济压力，地产中介行业，收入并不稳定，且是基础岗位，工作强度大，总价80万房款，贷款60万，按3.15%商贷首套利率，贷款30年，月供近2600元。
即便以最高稳定月薪8000元计算，家庭收入的三成要用来还贷，如果月薪不稳定，以6000元为例，收入五成用来还贷，有很大的风险。
此外，个人和孩子的生活开支，孩子的兴趣班，补习班等等，也都是不低的费用，即便不买房，这个收入高质量带娃，也是勉勉强强。
2、孩子10岁，已经上四年级，很快也会面临小升初，莲湖区师大实验小学还不错，但此前已经转公办，对应的初中学区为六十七中，虽然挂了庆安分校的牌子，但莲湖家长都知道这学校的含金量。
多数在小学毕业后，如果没有极好的成绩，又要面临初中择校问题，如今买房应该考虑的是初中的学区选择，而非周边再买家属院。
3、房子本身，光学仪器厂家属院，总价79万的两室，95年建成，房龄近30年，单价9000元，并不便宜，小区人车不分流，没有电梯，物业维护也很一般，老年人和陪读家长多。
当下在这里陪读，确实距离学校近，生活便利，这只是短期需求，一旦入手，再转手可能性趋近个位数，即便房东打八折，就得犹豫。
4、更关键的是，在自身一个人带娃，收入不稳，又面临孩子上初中的关键节点，留够充足的现金，才是最大的安全感，如果仅仅是因为租房，担心亏欠孩子，大可不必。
后期如果二婚，一切顺利，这套老房子也不是陪嫁资产，反而是负担，现金为王，无论对孩子，还是自己的后续生活规划，都不是坏事。
所以，我的结果是，坚决不买，目前学校附近陪读租房就好，等六年后，以初中学区房为目的，结合自己收入，婚姻状态，再来沟通。
思路是这个思路，但沟通并不顺利，对方的核心担忧是怕没有房，长期租房会让自己自尊性受挫，前夫如果知道自己收入和真实生活处境，会来再争夺抚养权，以及自己地产从业，觉得当下是抄底的机会等等。
当局者迷旁观者清，我理解租房的不安定感，也理解对孩子的关心，但买房就是买房，预算、需求，收入决定选择，不是情绪主导。
我有我的判断坚持，对方有对方的生活处境，聊来聊去，她的关注点是如果不买这个老房子，有没有性价比更高的。
我的坚持是她的处境并不适合买房，租房为主+现金在手+初中择校是重点。
最终，我以自己能想到近乎苛责的语气回复，你不适合买房，和房子无关，你挣的太少，自尊心又太强，会吃亏的。
距离这次沟通，已经过去了四天，对方也一直没再回复，一元提问的缘分也就此终结。
类似的案例，在这个人口1300万的西安并不是个例，关于房价下调，加速筑底的大道理大家都懂，但每个人，每个家的生活处境却各不相同，不知他人苦，莫劝他人善，大概是这样吧。
我干这行今年第11年，楼市最糟糕，最疯狂，最平静的时期都经历过，见过各类买房，卖房，换房形形色色的人，后来发现，讲清楚房子很容易，看清楚人心太困难。
西安的买房人重情绪引导，重亲友介绍，重家庭观念，但轻逻辑，轻规律，轻周期，看似信息发达，但非常容易踩雷，不少还是自己给自己挖的雷。
几个案例
比如，以下的这些情况，其实2026年是不适合在西安买房的：
壹
收入不稳定的人
房子是商品，不是福利，买多钱的房子，其实就是稳定月供能力的倒推，月入10000元，3000元还贷款，夫妻双方带娃，会有安全的生活保障。
不少人在评估贷款能力时候有误区，去售楼部一看15%首付，仿佛月薪5000元，也能住上大平层，但别忘了，这是30年的负债，每月固定扣款，也是精神魔咒。
评估月供能力，一定是以自己对落寞，最低收入去评估，而不是30岁月入过万，以后都是月入过万，很大概率，30岁那年，是你一辈子收入最高的时间。
我说的收入稳，不是你当下挣多少工资，而是长期收入能力，是否有保障，如果失业，能不能不为五年，60个月的房贷发愁。
贰
需求不明确的人
因为以前在电台，电视台做主持的缘故，有不少老读者，年龄在60岁朝上的，子女在北京，上海，甚至伦敦，东京的，来提问要不要给孩子买一套，后期孩子回来住。
我反问，你确定你孩子真的能回西安吗？是北京不好，还是东京不好，如果他有能力，你应该鼓励他去看更大的世界，而不是试图用房子拴在身边养老。
软件新城也罢，曲江也罢，你这大平层给孩子买了，孩子不住，你也不会，难道收房租度日，现金在手确实会容易遇到骗子，但不住的房子在手，更是极大的负担。
叁
新产品上头的人
不少今年看房的人，上次看房基本都是2021年了，在那个排队摇号，没机会选楼层的时代，跟风是主流，如今不少人再去售楼部，对各种会所，大门，四代住宅很上头。
我反问对方，你有游泳的爱好吗？你抽雪茄吗？你打高尔夫吗？你住过四代住宅吗？你恐高吗？你会养花吗？你家有熊孩子，有宠物吗？
新产品销售为主导，自然要营造新的，你没见过的生活方式，但那你是的习惯，你的圈子吗？
一个不会游泳的旱鸭子，40年了都没学会，如今因为泳池要去买房，你自己想想，不可笑吗？
肆
可以走出去的人
我是老土著，我热爱西安，但西安产业，房价，收入什么上限，我也门清，过去说赶上成都，如今说差10年都不过分。
买房是资产配置，我很羡慕手握500万现金，能走出去的老西安人，无论安家成都，杭州，苏州，广州，深圳，都会拥有更美好的未来。
手握这么多，非要在华润悦玺和曲江金茂里二选一，都不是观念老土的人，都有走出去的能力和勇气，关键是上面这些地方，经历房价回调后，也降价了。
房价只是结果，收入，发展，教育，生活习惯，才是买房的原因，西安房价贵，一定是因为西安发展好，反之亦然，如何购房一定是喜欢合理才考虑安家，而不是因为买了房，必须要在这里生活下去。
尊重个体
过去，大家把地产行业当作金融行业，过度关注涨跌，房价的狂飙，让没有买房能力的人强行上车，让不喜欢西安的人被动安家，让能走出去的人扎根于此，只要涨价，人性都可让步。
如今，倒反天罡，地产化身制造业，人不是工具，而是鲜活的个体，你的生活，你的喜好，你的收入，才是你在西安买房的核心。
而我，作为一个推荐房子的人，关心的其实是你的生活状态，我反常识，但尊重规律，我反营销，但尊重需求。
所以，月入8000元，但离婚带娃，并不适合现在买房，有问题吗？
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作者：房哥
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