近期，上海国有企业租赁住房品牌城方发布重磅公告，旗下8个公寓（原公租房）自2026年1月1日起，将统一按照保障性租赁住房相关政策实施供应管理。改革之后这些项目基本没有大的改变，原租户租金价格不变，原公租房申请轮候序号不变，合同到期后满足条件可以续租，不满足退出。
▲8个项目的具体信息 图片来源：租在上海-城方公众号
城方这个动作落地标志着“公租房与保租房并轨”改革正式从政策层面进入实际运营阶段。那么，公租房转为保租房有何变化？对上海有何影响？
公租房与保租房并轨，并不是简单的政策合并，本质上是上海住房保障体系从 “以户籍和收入为核心” 向 “以就业居住需求为核心” 的战略转型。
一、公租房与保租房并轨的深层原因
1、管理效率与资源的整合
从这两种类型的保障性特点来看，公租房与保租房在申请条件、审核流程、租金标准、运营管理上存在差异，形成了两套并行或部分重叠的管理体系。这在一定程度上导致了行政资源分散、管理成本增加，可能出现保障对象交叉、政策边界模糊的情况。并轨有利于统一政策框架、简化管理流程、整合信息资源，提升整个住房保障体系的运行效率和透明度，让保障资源更精准、更高效地配置。
表：上海公租房与保租房主要区别对比
类似城方旗下8个公寓改成保租房后，管理者、租住方式、租户的利益等方面并没有特别大的影响，说明两者重叠的地方高，转换丝滑。
2、统一资产属性，为资产金融化铺路
保租房政策相较于传统公租房，在房源筹集方式上更灵活，在准入条件上更宽松，在政策保障、金融支持上更完善，在资产退出上成功案例更多。并轨不只是简化管理，更是统一资产属性，让原来零散、限制多的公租房能变成标准化的、可融资的资产包。这样，像城方这样的国企就能用保租房政策去运营，未来可能打包发行REITs，吸引社会资本，形成投资闭环。
3、公租房从政府主导向市场化转变
此前公租房作为纯粹的公益性资产，其建设、运营和维护高度依赖财政持续投入和补贴，形成了沉重的静态资产和长期管理负担。公租房在实际执行种存在一些问题：
一是公租房内部存在两极分化，热点地段轮候长龙，非热点空置率高，需要委托给像“城方”这样的国企平台市场化运营，提升服务与资产维护水平。
二是租金定价上，公租房按略低于市场租金确定，但由于市场化建设运营的保障性租赁房和公共租赁住房供应时间有先后，初始定价差异较大，导致前期公租房实际供应价格相对更低。但是随着房屋折旧、每年调涨、市场整体租金下跌，导致同品质的公租房和市场价房屋租金差距越来约小，排队弃号的人数变多。因此，公租房价格定价与市场走向不一致带来保障性住房的初衷违背、管理成本增加等问题。并轨后按照市场化运营，可以消灭行情轮差，随着市场灵活波动，保租房更灵活的租金定价机制，能产生更稳定、可预期的现金流。
三是降低财政负担。公租房融资渠道单一主要依赖财政资金、政府债券，社会资本参与意愿低，资产难以估值和交易，锁定了大量财政资金。并轨后减轻当期财政压力，通过金融工具将存量资产变现，回收资金用于新项目建设或其他民生支出，通过市场化机制吸引社会资本参与新建。
二、公租房与保租房并轨将加速落地
城方公寓转变保租房项目仅是星星之火。从2011年开始，上海积累了相当数量的公租房房源，这些存量资源未来将其逐步纳入保租房体系统一管理，如上海长宁公租房运营公司已经申请更名为长宁保障性住房有限公司，并已向房管局请示将部分公租房调整为保障性住房，其他的区域也会很快跟上，这些房源能够迅速提升保租房的供给总量和服务覆盖面。未来上海何时会推出首单以并轨后的保租房（含原公租房）为底层资产的REITs产品，这将是改革成果的关键标志。
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