2026年1月11日，北京市住建委官网数据显示，当日新房网签量仅137套，其中住宅网签58套。这个数字放在三个月前，仅是单日成交量的三分之二——2025年10月同期数据还保持在日均200套以上。就像突然踩下刹车的列车，北京楼市正在经历一场意料之外的"急冻"。
五环外限购松绑这把"双刃剑"，正在深刻改变北京楼市的格局。2025年8月出台的"五环外不限购"政策，原本旨在激活外围区域市场，却意外导致核心区需求大规模分流。最新监测显示，通州、大兴等五环外项目去化率同比提升27%，而海淀、朝阳等传统热门区域库存周期却延长至18个月。某央企开发商营销总监坦言："现在购房者进门第一句话就问'这个盘在五环内还是五环外'。"
年底开发商"以价换量"的促销狂欢，提前透支了市场购买力。2025年12月最后两周，北京新房市场出现罕见的"双十二"促销潮，多个项目推出"直降3000元/㎡+送车位"组合拳。这直接导致单周网签量冲高至3496套，环比暴涨27.13%。但狂欢过后，2026年开年即现疲态，首周住宅网签量骤降14.15%，呈现出明显的"寅吃卯粮"特征。
更微妙的是学区房政策的调整预期。2025年末流传的"多校划片扩容"传闻，让西城、东城等学区房重镇陷入观望。链家研究院数据显示，12月重点学区带看量同比下滑42%，部分中介门店甚至出现"零成交"月。这种观望情绪持续蔓延，1月上旬二手房住宅网签量已连续多日低于200套，与12月单月突破1.6万套的盛况形成鲜明对比。
政策工具箱正在酝酿新变化。细心的市场人士发现，2026年开年以来，北京市住建委官网密集公示了7家房企二级资质申请，包括中信置业、保利通等知名开发商。与此同时，财政部新规明确"个人2年以上住房免征增值税"，这些举措被解读为政策微调的前奏。某智库专家指出："当网签量连续跌破警戒线时，往往意味着政策窗口期临近。"
从土地市场这个"晴雨表"观察，开发商预期同样趋于谨慎。尽管北京近期挂牌了3宗住宅用地，但参拍企业数量较去年同期减少近半。这与2025年12月房企争抢热门地块的景象形成强烈反差，反映出市场参与者正在重新评估风险收益比。
在这场突如其来的"寒潮"中，不同区域呈现出冰火两重天。经开区凭借"免费住所空间"等创新政策，吸引新设外企同比增长80%，带动区域楼市逆势飘红。而传统商务区则面临严峻考验，某CBD项目开盘两周仅售出3套，创下近五年最差纪录。
历史总是惊人地相似。回看2025年1月，北京新房单日网签量曾创下200套的阶段性高点，如今同期数据缩水31.5%。这种周期性波动提醒我们：楼市从来不是直线上升的赛道。当137套这个数字出现在住建委官网时，它不仅是冰冷的统计数据，更是市场自我调节的鲜活注脚。
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