日前，四川省住房和城乡建设厅发布了《四川省物业服务招标投标管理办法（修订征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），正式向社会公开征求意见。
此次修订是对2022年颁布的现行办法的一次重要完善，旨在进一步规范物业服务招标投标活动，保障业主和物业服务企业的合法权益。
不过这里要特别说明一点：《四川省物业服务招标投标管理办法》早在2022年就已颁布实施，但从目前宜宾多数小区业主与物业之间存在的各种问题、矛盾和纠纷来看，该管理办法在宜宾并没有得到有效推广和落实。
而现在这份《征求意见稿》从物业的招标流程、物业准入门槛到业主权益保障，都作出了更细致的规范，与每位业主的切身利益息息相关。
在现行规则下，小区业主想要更换物业团队，首要前提是成立业主委员会。
但很多小区恰恰就是在成立业委会这一步被卡住，甚至可能有部分物业公司员工会阻挠业委会成立，导致业主即便对物业再不满，也难以成功更换。
而《征求意见稿》则明确规定：未成立业委会的项目，可委托街道办或住建部门组织招标。这一方式将极大简化更换物业的流程，对业主而言是实打实的利好。
小编结合此次发布的《征求意见稿》，总结了几大核心变化亮点：
1
业主选聘更有话语权，信息公开，不再“藏着掖着”，今后小区通过招投标选聘物业，业主意见将得到充分重视。
2
选聘方案必须明确物业服务标准、收费方式、合同期限、评标方法等核心内容，形成决议后还需公示，避免“暗箱操作”。
3
中标结果不仅要张贴在小区显著位置，还需通过互联网通知每一位业主；若业主有异议，可在公示期内书面提出，招标人需在3个工作日内答复，答复前会暂停招投标流程，杜绝业主“被代表”的情况。
4
失信物业遭“拉黑”，信用状况直接影响中标，想参与投标的物业公司，需先过“信用关”。
《征求意见稿》明确，投标截止前两年内，被住建部门责令退出物业服务项目却拒不退出的物业公司，将直接被禁止参与投标。
同时，评标环节会将物业信用状况纳入评分体系，设置加分或减分项，信用优良的企业更易中标，失信企业只能被市场淘汰，今后小区有望选到更靠谱的物业服务方。
5
公开招标的公示期延长至不少于5个工作日，为业主和投标企业提供更充足的时间了解项目信息。
6
如果觉得招投标过程存在违规行为，业主可向住建部门或街道办提交书面投诉。
投诉需明确事实、线索和诉求，住建部门将在3个工作日内完成审查，受理后30个工作日内出具处理结果。
需要注意的是，若故意捏造事实、伪造材料进行虚假投诉，不仅投诉会被驳回，相关责任人还需承担法律责任，既保障业主合理维权的权利，也杜绝投诉权的滥用。
以下为《征求意见稿》正文，如需了解详细内容，可点击查看
《征求意见稿》正文
第一章 总 则
第一条为了规范物业服务招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》 《四川省物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条本办法适用于四川省行政区域内住宅物业的建设单位、业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务人及其监督管理的活动。
第三条物业服务招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务人参加投标，不得以任何方式非法干涉物业服务招标投标活动。
第四条本办法所称招标人是指依法进行物业服务招标的建设单位、业主、业主大会或者业主共同决定依法委托的其他主体。
本办法所称投标人是指响应物业服务招标、参加投标竞争的物业服务人。
第五条省住房城乡建设主管部门负责全省行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理，研究制定全省物业服务招标投标政策，并监督执行。
市（州）、县（市、区）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
街道办事处（乡镇人民政府）指导本辖区内业主、业主大会或者业主共同决定通过招投标方式选聘物业服务人的具体工作。
第二章 一般规定
第六条住宅物业的建设单位，应当按照国家有关规定通过招投标的方式选聘物业服务人；投标人少于3个或者住宅物业总建筑面积在3万平方米以下的，经物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。
第七条新建住宅物业，建设单位应当在房屋销售前完成前期物业服务人选聘，并与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同。
第八条因前期物业服务合同主体灭失、前期物业服务合同依法解除、前期物业服务合同期满等原因，物业服务项目交付的专有部分面积占比超过50%，业主委员会根据业主共同决定通过招投标方式选聘物业服务人的，应当在街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）住房城乡建设主管部门监督指导下进行；未产生业主委员会的，经业主共同决定，可以委托街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）住房城乡建设主管部门组织公开招投标选聘物业服务人。
因前期物业服务合同主体灭失、前期物业服务合同依法解除、前期物业服务合同期满等原因，物业服务项目交付的专有部分面积占比未超过50%的，住宅建设单位应按照前期物业服务合同条件，在物业服务区域显著位置公告后，按照本办法第六条规定选聘新的物业服务人。
第九条业主共同决定通过招投标方式选聘物业服务人的，应当通过选聘方案且形成决议并公示，选聘方案包括招标方式、具体实施者和招标文件有关投标人报名条件、物业服务标准、物业服务计费方式、物业服务收费标准、合同期限、评标方法（确定中标人的方式）等主要事项。
通过前款规定授权的业主委员会等组织实施选聘物业服务人的，应当持业主共同决定通过的选聘方案开展物业服务招标投标活动。
第三章 招标
第十条招标人可以自行组织实施招标，也可以委托招标代理机构办理。委托招标代理机构实施招标的，鼓励招标人委托信用状况优良的招标代理机构。
任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构，不得以建立资格库、名录库的方式向招标人推荐招标代理机构，不得要求招标人从资格库、名录库中选择招标代理机构。
第十一条招标人应当根据物业服务项目特点和需要编制招标文件。招标文件应当对投标文件的格式、内容等方面作出说明，对招标人和招标项目的情况进行明确阐述，对投标人的商务部分、技术部分和资信部分等提出具体要求并确定评标标准和方法。
招标文件一般包括以下内容：
（一）招标人（授权委托人）基本情况，包括名称、地址、联系方式等；
（二）招标日程安排，包括开标时间及地点等；
（三）招标项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、共用设施设备的技术参数、绿化情况、物业服务用房配置及规划总平面图等；
（四）物业服务内容、标准、收费等；
（五）签订物业服务合同期限及相关说明；
（六）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格、投标文件的格式、主要内容等；
（七）评标标准和评标方法；
（八）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十二条招标人可以在招标文件中明确投标人的信用等级状况，并在四川省物业服务企业信用信息管理系统查询投标人信用。
在四川省行政区域内，投标截止时间前二年内，投标人有被住房城乡建设主管部门责令退出物业服务项目拒不退出的情形，不得参与物业项目投标。
第十三条评标方法一般采用综合评分法，采用法律、法规允许的其他评标方法进行评标的，应当事先在招标文件中说明。
第十四条采取公开招投标方式的，招标人应当在公共媒介发布招标公告等相关信息，公告期不少于5个工作日。招标公告应当载明以下主要内容：
（一）招标人（授权委托人）名称及联系方式；
（二）招标项目名称、地址、物业类型、建筑物总面积、竣工交付使用时间等基本情况；
（三）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；
（四）提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点；
（五）招标人要求的其他事项。
采取邀请招标方式的，招标人应当向不少于3个物业服务人发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十五条招标人应当确定提交投标文件截止时间，给予投标人充分的编制投标文件时间。
公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
第十六条招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在提交投标文件的截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。
第四章 投标
第十七条招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金由招标人依法合理确定，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。
招标人不得挪用投标保证金。
第十八条投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在招标文件规定时限内，以书面形式向招标人提出。
第十九条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。
投标文件包括以下内容：
（一）投标函。包括履约承诺；
（二）商务部分。包括物业服务投标报价、收费方式以及物业服务费用测算明细等；
（三）技术部分。包括物业服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置及管理制度等；
（四）资信部分。包括物业服务人的信用状况、管理业绩及获奖证明、主要管理人员相关证书等；
（五）招标文件要求提供的其他材料和规定的其他内容。
投标文件应当按照招标文件规定的格式要求编制装订。
第二十条投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。
在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
投标文件的截止时间为开标时间。
第二十一条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十条的规定送达、签收和保管。
在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第五章 开标、评标和中标
第二十二条招标人应当按照招标公告规定的时间、地点开标。
第二十三条开标由招标人或者其委托的代理机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容；
（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封；
（三）开标过程应当记录，建设单位组织的招投标选聘前期物业服务人的，由县（市、区）住房城乡建设主管部门派出的工作人员应在现场监督并在记录上签字。业主大会或者其授权业主委员会组织实施的招投标选聘物业服务人的，由街道办事处（乡镇人民政府）派出的工作人员现场监督并在记录上签字。现场监督签字的记录应存档备查；
（四）投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当现场作出答复，并做好记录。
建设单位组织的招投标选聘前期物业服务人的，建设单位应当书面邀请县（市、区）住房城乡建设主管部门派出工作人员参加开标现场监督；业主大会授权业主委员会组织实施的招投标选聘物业服务人的，业主委员会应当书面邀请街道办事处（乡镇人民政府）派出工作人员参加开标现场监督。
开标、评标场所必须有摄像录音装置，开标和评标录音录像记录保存不少于5年。
第二十四条评标由招标人依法组建的评标委员会（评标小组）负责。
评标委员会（评标小组）由招标人代表和物业管理、成本会计等专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。
招标人需要从住房城乡建设主管部门建立的专家库抽取专家的，应当在县（市、区）住房建设主管部门的监督下，从省、市（州）住房城乡建设主管部门建立的专家名册中随机抽取。
与投标人有利害关系的人不得担任相关项目的评标专家。
第二十五条招标人应当在开标前1个工作日内申请抽取评标专家。
评标专家名单在评标结果确定前应当保密，任何人不得提前泄露评标专家名单。
第二十六条招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。
评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分等各项内容的比重和分值。
鼓励将项目负责人述标、项目负责人答辩列入招标文件中评分内容。采用项目负责人答辩的，招标人应出具不少于三套的答辩题供答辩人抽题选答， 由评标委员会（评标小组）进行评分。
招标人可以根据省住房城乡建设主管部门记录的物业服务人信用状况，在评分方法中设置适量加分项或者减分项。
第二十七条评标委员会（评标小组）应当按照招标文件确定的评标标准和评标方法，根据投标文件进行综合评标，并对评标结果签字确认。除现场答辩外，评标应当在保密情况下进行。
评标委员会（评标小组）成员对需要共同认定的事项存在争议的，应当按照少数服从多数的原则作出结论。持不同意见的，应当在评标报告上签署不同意见及理由，记录在案。
第二十八条评标专家应当在评标时间内要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。投标人应当采取书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第二十九条投标人存在以下情形之一的，评标委员会（评标小组）应当否决其投标:
（一）投标文件未经投标单位法定代表人或者授权代表签字，或者未加盖投标单位公章；
（二）投标人不符合法律、法规、规章和规范性文件或者招标文件规定的资格条件；
（三）同一投标人提交两个以上不同投标文件或者投标报价，招标文件要求提交备选投标文件或者投标报价的除外；
（四）投标报价高于招标文件设定的最高投标限价；
（五）投标文件未对招标文件的实质性要求和条件作出全面响应；
（六）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；
（七）存在其他法律、法规、规章规定的情形，导致不符合招标文件要求或者投标文件无效的。
因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会（评审小组）应当否决全部投标。
第三十条评标委员会（评标小组）完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会（评标小组）对各投标文件及综合评审意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名中标候选人。
第三十一条招标人应当依据业主共同决定选聘方案和招标文件的要求确定中标人排序。中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定中标人。
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十二条招标人应当在确定中标结果之日起3日内公示中标人，公示期不少于5日。
业主大会或者其授权业主委员会组织实施的招投标选聘物业服务人的，确定中标结果应当在物业服务区域显著位置公示，并通过互联网方式告知业主。
投标人或者其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标结果公示期间以书面意见提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。
第三十三条中标结果公示期满后无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。同时应当返还未中标投标人的投标保证金及银行同期存款利息，中标人投标保证金及银行同期存款利息应当在中标结果公示后5日内返还。
第三十四条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件依法订立物业服务合同。
第三十五条招标人应当保存招标投标过程中的书面材料，包括招标文件、中标物业服务人的投标文件、评分记录及评标报告等，以及开标、评标过程中采集的影音资料。
招标人应当对招投标档案进行妥善保管，书面材料保存期限不得少于5年，有其他相关规定的，以相关规定执行。
第三十六条建设单位选聘前期物业服务人的，应当将签订的前期物业服务合同向县（市、区）住房城乡建设主管部门备案。
业主、业主委员会应当与选聘的物业服务人签订书面物业服务合同。物业服务人应当自签订物业服务合同之日起30日内，将物业服务合同抄报街道办事处（乡镇人民政府）和县（市、区）住房城乡建设主管部门。
第六章 投诉与处理
第三十七条投标人和其他有利害关系人认为招标投标活动违反法律法规、不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向县（市、区）住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）投诉。
第三十八条投诉的提出应当采用书面形式。投诉书应当包括下列内容：
（一）投诉人的名称、地址和有效联系方式；
（二）被投诉人的名称、地址及有效联系方式；
（三）投诉事项的基本事实；
（四）相关请求及主张；
（五）有效线索和相关证明材料。
法人或者其他组织的投诉书应当由其法定代表人、负责人或者授权代表签字并加盖投诉人公章。
第三十九条县（市、区）住房城乡建设主管部门收到投诉书后，应当在3个工作日内进行审查，视情况分别做出以下处理决定：
（一）不符合投诉处理条件的，决定不予受理，并将不予受理的理由书面告知投诉人；
（二）符合投诉处理条件的，自受理之日起30个工作日内对投诉事项作出处理决定；
（三）投诉人故意捏造事实、伪造证明材料，属于虚假恶意投诉的，驳回投诉，并依法追究其法律责任。
第四十条有下列情形之一的投诉，不予受理：
（一）投诉人不是所投诉招标投标活动的参与者，或者与投诉项目无任何利害关系；
（二）投诉事项不具体，且未提供有效线索，难以查证的；
（三）投诉书未署具投诉人真实姓名、签字和有效联系方式的。以法人或者其他组织名义投诉的，投诉书未经法定代表人或者负责人签字并加盖公章的；
（四）投诉人认为招标投标活动不符合法律行政法规规定，未在知道或者应当知道之日起10日内提出书面投诉的；
（五）已经作出处理决定，并且投诉人没有提出新的证据的。
第四十一条县（市、区）住房城乡建设主管部门处理投诉时，有权查阅、复制有关文件、资料，调查有关情况，相关单位和人员应当予以配合。必要时县（市、区）住房城乡建设主管部门可以责令暂停招标投标活动。
第七章 附 则
第四十二条市（州）、县（市、区）住房城乡建设主管部门应当督促物业服务招标投标当事人落实本办法规定，省住房城乡建设主管部门建立工作抽查和通报制度，推动物业服务招标投标活动依法开展。
第四十三条非住宅物业服务招标投标活动，参照本办法执行。
第四十四条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的， 以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的， 以文字表示的金额为准。
第四十五条市（州）住房建设主管部门可以根据本办法，结合本地实际制定实施细则。
第四十六条本办法自2026年x月x日起施行。有效期 5年。
▲上下滑动查看正文
总的来说，此次修订稿的核心是让物业服务招投标更公开、公平、公正，既赋予业主更多话语权和权益保障，也通过信用约束推动物业行业良性竞争。
不过，更关键的是，相关管理部门必须切实履行监督和执行职责，确保各项政策真正落到实处，而不是停留在纸面上。只有政策落地见效，才能发挥其应有的规范和引导作用。
同时，各位业主也应依法履行自身义务，积极参与管理，共同维护自身合法权益，推动物业服务行业健康有序发展。
今后，宜宾的物业公司都需要依靠自身实力参与竞争，凭真本事赢得认可。
这也将促使物业公司把业主需求放在首位，以满足业主需求为核心，更快速地响应投诉和报修等事项，提供更加贴心、周到的服务。
目前，该办法仍处于征求意见阶段。正式实施后，有望推动宜宾各小区物业服务质量进一步提升，减少业主与物业之间的矛盾纠纷，不断增强居民的居住幸福感。
图文来源：宜宾泡菜坛综合
免费单身登记！
热门跟贴