哈喽各位豪宅爱好者，我是楼小歪！最近上海顶豪市场再现现象级热销，而引爆话题的核心就是老静安核心区的纯新盘——康定壹拾玖。说出来你们可能不信，这个总价2800万起、均价17.18万/㎡的豪宅，开盘48小时网签率就冲到97%，几乎卖空！上周我专程预约了VIP探盘，走进这个被业内称为“老静安封面级作品”的项目，才算真正明白它凭什么让上海顶豪们集体买单。今天就带大家深度拆解，这个招商蛇口打造的“好房子”标杆项目，到底藏着多少打动高端客群的密码！
先给大家划重点：作为老静安曹家渡核心区的稀缺新盘，康定壹拾玖是招商蛇口玺系之上的高定作品，主力户型177-238㎡四房，精准匹配高端改善需求。项目最颠覆的是7.2米台地景观设计，把社区整体抬高，既打造出立体园林秘境，又完美解决了地块历史问题；3000㎡高端会所配齐全维奢享功能，再加上距离静安寺仅一站地铁的黄金区位、央企背书的极致品质，难怪成为顶豪资产配置的首选。在老静安宅地断供、核心资产愈发稀缺的当下，这样的项目堪称“卖一套少一套”的城市珍藏品。
先懂老静安的价值：核心区的稀缺性，才是顶豪的终极底气
买豪宅的人都知道，真正的顶豪，拼到最后一定是地段的稀缺性。而上海所有主城板块里，老静安的核心地位几乎无可替代——这里是上海的“根”，是百年海派文化的发源地，更是高端商业、教育、医疗资源的密集区，每一寸土地都写满了稀缺二字。
熟悉上海楼市的朋友都清楚，老静安的宅地早就进入“断供倒计时”。过去5年，整个老静安核心区的新增宅地供应屈指可数，尤其是曹家渡这样的成熟板块，上一次有新盘入市还是6年前。随着城市更新的推进，核心区可开发的土地越来越少，存量二手房大多是房龄超20年的老小区，根本满足不了现代高端客群的居住需求。康定壹拾玖的入市，直接填补了老静安核心区高端新房的空白，这种“解渴式”供应，从一开始就注定了它的热销基因。
更关键的是项目的“黄金区位”——地处曹家渡核心，距离静安寺仅一站地铁，3公里范围内覆盖南京西路、静安寺、淮海路三大顶级商圈。我实地测试了通勤和生活半径：步行10分钟内就能到达多个公交站点，乘坐地铁2号线一站直达静安寺，30分钟内可通达陆家嘴、徐家汇等核心商务区；周边1公里内有恒隆广场、久光百货等高端商业体，不管是商务宴请还是日常购物，都能实现“步行可达”的奢享生活。
除了商业，老静安的教育和医疗资源更是“王牌”。项目周边聚集了静安区第一中心小学、市西中学等多所优质学校，从幼儿园到中学的全龄教育体系完善，对于重视子女教育的高端家庭来说，这是不可替代的核心优势。医疗方面，复旦大学附属华山医院、华东医院等多家三甲医院环绕，直线距离都在3公里内，为家人的健康提供顶级保障。更难得的是，项目周边环绕着公安局、法院等政府机构，被业内称为“上海最安全小区”，这种独特的区位优势，进一步提升了居住的安全感和私密性，正是顶豪家庭最看重的点。
从资产配置角度看，老静安的核心资产一直是上海楼市的“硬通货”。即使在市场波动期，老静安核心区的高端住宅价格始终保持稳定上涨，租金回报率也远高于其他板块。数据显示，2025年上海核心区豪宅均价已突破20万/㎡，而康定壹拾玖17.18万/㎡的均价，对比同板块二手房和周边竞品，反而凸显出性价比优势，这也是它能吸引大量顶豪出手的重要原因。
实探产品核心：7.2米台地景观太惊艳，把公园搬进私家庭院
如果说地段是康定壹拾玖的底气，那产品力就是它的核心竞争力。我在探盘过程中，最被震撼的就是项目的7.2米台地景观设计——这在上海主城核心区的豪宅里，绝对是突破性的创新。
很多人可能不理解台地设计的意义，我给大家通俗解释一下：项目通过将整个社区整体抬高7.2米，相当于两层楼的高度，不仅彻底隔绝了城市道路的噪音和灰尘，还打造出了立体的园林景观。从康定路主干道走进项目，需要经过一条精心打造的香樟景观大道，两侧的香樟树都是从各地挑选的树龄正茂的成年树木，胸径和冠幅都经过严格筛选，走在其中，仿佛瞬间从喧嚣的城市切换到静谧的秘境。
登上7.2米高的台地社区，眼前的景象更是让人惊艳。项目借鉴了海派建筑之父邬达克的“都市文脉主义”，传承徐园天人合一的造园理念，打造出九曲花街式的立体园林，每一段起伏都是精心设计的视觉剧场。社区内部种植了多种名贵绿植，搭配叠水景观、亲水平台和休憩凉亭，形成了“一步一景”的园林体验。我在社区里逛了一圈，发现不管是漫步在蜿蜒的步道上，还是坐在凉亭里休憩，都能感受到满满的自然气息，完全不像在主城核心区的高密度社区里，反而有种置身于城市公园的惬意。
更巧妙的是，这个台地设计还完美解决了地块原有的公共通道问题。原来的地块存在公共通道穿越的问题，影响社区的私密性和安全性，而通过整体抬高的设计，不仅规避了这一问题，还让社区形成了独立的私密空间，从根本上提升了居住的品质感。这种“化劣势为优势”的设计巧思，也体现了招商蛇口作为央企的开发实力和匠心。
除了台地景观，项目的3000㎡高端会所也是一大亮点。作为顶豪社区的标配，这个会所的功能配置堪称“全维奢享”，涵盖了恒温泳池、健身中心、瑜伽室、私宴厅、儿童活动区等多个功能区，能满足不同年龄段业主的需求。我重点参观了恒温泳池，采用了无边际设计，搭配全景落地窗，采光效果极佳，游泳的时候还能欣赏到社区的园林景观；私宴厅装修奢华，配备了专业的厨房设备，适合业主举办家庭聚会或商务宴请；儿童活动区则采用了环保材料，设计充满童趣，让孩子能在安全的环境里尽情玩耍。
值得一提的是，会所空间还融入了文化元素，摆放了多件艺术展品，让会所不仅是休闲娱乐的场所，更成为了业主的文化社交平台。招商蛇口的工作人员介绍，会所未来将定期举办艺术展览、文化沙龙等活动，为业主搭建高端的社交圈层，这正是顶豪家庭非常看重的“圈层价值”。
央企品质细节拉满：进口石材+定制工艺，每一处都是高定质感
作为招商蛇口“好房子”计划的六大标杆项目之一，康定壹拾玖的品质感，从建筑立面到室内装修，每一个细节都体现得淋漓尽致。项目秉持“在地高级定制”的产品设计内核，从全球矿脉遴选数十种上等石材，不计成本地进行精细雕琢，将“揉石成缎”的手法贯彻到项目建设之中。
先看建筑立面，项目对标伦敦切尔西将军公馆与怀特利酒店的建筑美学，采用进口白世茂石材，在立面竖向构件上挑战性地使用圆弧形石材及瓦楞板。要知道，圆弧形石材的加工难度极大，需要经过十几道复杂工序，才能呈现出完美的光泽与细腻触感，形状上还模拟风的褶皱，展现出独家的质感。窗框则采用转角整体拉弯工艺，并植入家族式勋章，以金属镶嵌的形式呈现在窗框上，每一枚“勋章”都经过精雕细琢，象征着康定壹拾玖门牌的身份、传承与荣耀。站在项目楼下仰望，整个建筑立面简洁大气又不失奢华，在老静安的梧桐浓荫映衬下，更显经典恒久。
走进177㎡的样板间，高端质感更是扑面而来。户型设计采用全明通透格局，四开间朝南，采光和通风效果极佳。客厅面宽达到4.8米，空间感十足，搭配全景落地窗，将台地园林景观尽收眼底。客厅地面采用大尺寸进口大理石，拼接工艺精湛，没有一丝缝隙；墙面采用高端木饰面和艺术涂料，触感细腻，质感高级。
厨房配置更是顶豪标准，采用中西双厨设计，配备了德国博世、嘉格纳等一线品牌家电，包括嵌入式冰箱、蒸烤箱、洗碗机等，满足不同的烹饪需求。操作台面采用石英石材质，耐磨耐高温，水槽采用大单槽设计，搭配抽拉式水龙头，使用起来非常方便。我注意到，厨房还预留了足够的收纳空间，各种厨具和食材都能妥善安放，让厨房始终保持整洁有序。
卧室区域的设计注重私密性和舒适度。主卧是豪华套房设计，配备独立卫生间、步入式衣帽间和观景飘窗。独立卫生间采用双台盆设计，搭配智能马桶、恒温花洒和超大浴缸，完全能满足高端客群的奢享需求；步入式衣帽间空间宽敞，收纳功能强大，能轻松容纳男女主人的衣物、鞋帽和配饰；观景飘窗视野开阔，闲暇时坐在上面喝喝茶、看看书，非常惬意。
两个次卧空间也很充裕，都能摆放1.8米的大床，其中一个次卧可以作为儿童房，配备独立的学习区域；另一个次卧可以作为长辈房，靠近公共卫生间，方便长辈日常起居。公共卫生间采用干湿分离设计，配备品牌洁具，装修品质在线。
除此之外，项目还有很多人性化的细节设计。比如全屋配备智能控制系统，灯光、窗帘、空调等都能通过语音或手机APP控制，非常便捷；全屋采用静音门窗，有效隔绝外界噪音，保证室内的静谧环境；社区采用人车分流设计，车辆进入小区后直接进入地下车库，不仅保障了行人的安全，也让社区内部更加整洁有序。这些细节之处的用心，正是央企品质的最好体现。
顶豪市场对比+置业建议：2800万起，入主老静安的最后机会？
了解上海顶豪市场的朋友都知道，当前上海核心区的豪宅市场呈现出“供不应求”的态势。尤其是老静安、徐汇滨江、陆家嘴等核心板块，高端新房供应稀缺，而需求却持续旺盛。对比同板块的竞品项目，康定壹拾玖的优势非常明显。
首先是价格优势。当前老静安核心区的二手房均价已经突破18万/㎡，部分品质较好的次新房均价甚至超过20万/㎡，而康定壹拾玖17.18万/㎡的均价，对比二手房反而有一定的价格优势。更重要的是，项目是新房交付，能享受全新的居住体验，而二手房不仅房龄老，装修标准也跟不上现代高端客群的需求，需要重新装修，额外增加成本。
其次是产品优势。同板块的竞品项目大多是平面园林设计，而康定壹拾玖的7.2米台地景观设计是独一份的，这种立体园林景观不仅提升了居住的舒适度，还增加了社区的私密性和安全性。3000㎡的高端会所配置，在同板块竞品中也处于领先水平，能为业主提供更全面的奢享服务。
最后是品牌优势。招商蛇口作为央企，实力雄厚，品质有保障。康定壹拾玖作为招商蛇口“好房子”计划的标杆项目，不仅荣登克而瑞2025年上半年“全国十大高端作品”榜单，还荣膺凤凰网“2025长三角好房子样本TOP10”称号，这些荣誉都是项目品质的最好证明。对于顶豪客群来说，央企品牌意味着更可靠的交付保障和更优质的物业服务，这也是他们选择康定壹拾玖的重要原因。
那么哪些人适合入手康定壹拾玖呢？我给大家梳理了三类核心客群：
第一类是老静安及周边板块的原住民。很多老静安的原住民对这片土地有深厚的感情，不想离开熟悉的生活圈，但又想改善居住环境。康定壹拾玖的出现，正好满足了他们的需求，既能留在老静安，又能享受全新的高端居住体验。
第二类是企业主和高端商务人士。这类客群平时商务活动频繁，对地段和交通要求极高。康定壹拾玖距离静安寺、南京西路等商务核心区近，交通便利，能大大节省通勤时间；同时，项目的圈层价值也能为他们的商务社交提供助力。
第三类是追求核心资产配置的投资者。对于投资者来说，老静安的核心资产是最稳定的“硬通货”，抗风险能力强，升值潜力大。康定壹拾玖作为老静安核心区的稀缺新盘，不管是自住还是投资，都具有很高的价值。
最后再给大家提个醒：康定壹拾玖目前网签率已经达到97%，剩余房源非常稀缺，而且都是177-238㎡的大户型，适合真正有高端改善需求的客群。如果你对老静安核心资产感兴趣，想入手一套品质过硬、地段优越的豪宅，一定要尽早预约实地探盘，毕竟这样的机会真的不多了。
总的来说，康定壹拾玖的热销不是偶然，而是地段稀缺性、产品创新性和央企品质感共同作用的结果。它不仅重新定义了上海高端住宅的标准，也为城市精英提供了一个入主老静安核心区的难得机会。如果你还想了解项目的具体户型图、最新优惠信息，或者想预约VIP探盘，可以在评论区留言，我会第一时间回复大家。好了，今天的豪宅探盘就到这里，我们下期再见！
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