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越秀天玥分析！
01
越秀天玥的地块为石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-2、1604-634地块，由越秀地产成功竞得 。
用地包含R2二类居住用地和A334托幼用地，土地面积26060.75平方米，建筑控制规模≤60278平方米，住宅容积率3.0，控高60米，销售指导价7.48万元/㎡ 。
从拿地优势来看，地块的区位条件十分优越。
交通上，距南侧地铁杨庄站直线距离约780米，北侧福寿岭站约1.2公里，苹果园站约890米，周边1号线、6号线、S1号线多轨交汇，可快速串联西单、东单、国贸等核心商圈，南侧1公里还有阜石路，自驾出行便捷 。
配套方面，地块周边商业、生态、教育、医疗资源齐全，南边有京西大悦城，西侧1公里左右是法海寺森林公园，附近还有北京市第九中学、北京大学首钢医院等，且西南侧将配建幼儿园，能充分满足居民的各类生活需求 。
02
板块价值
越秀天玥位于石景山区苹果园板块，该板块作为石景山发展较早的成熟区域，拥有深厚的生活底蕴和完善的城市配套，同时兼具产业潜力与生态优势，板块价值突出。
交通
苹果园板块是石景山区重要的交通枢纽之一，除了越秀天玥地块周边的多地铁线路外，苹果园交通枢纽建成后，将成为集轨道交通、快速公交、常规公交、出租车、小汽车、自行车等多种交通方式于一体的综合交通枢纽，极大提升区域的交通通达性。
此外，阜石路、莲石路等城市主干道贯穿，自驾可快速抵达北京城区各个区域，形成了立体式的交通网络，为居民出行提供了极大便利。
商业配套上，板块内不仅有京西大悦城这样的大型商业综合体，还有当代商城（鼎城店）等多个商场及众多超市，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态，满足居民一站式消费需求。
教育资源方面，周边3公里内共有31个幼儿园、21个小学、15个中学，包括石景山外语实验小学、北京大学附属小学（石景山学校）、北京市第九中学等优质学府，教育资源丰富，为孩子的成长提供良好环境。医疗配套上，中国医学科学院整形外科医院、首都医科大学附属北京康复医院、北京大学首钢医院等63个医院分布在周边3公里范围内，为居民的健康保驾护航。
产业与生态赋能，提升板块潜力
产业方面，石景山三大产业区——北京银行保险产业园、中关村石景山园、首钢园均在项目5公里范围之内。
这些产业区聚集了大量优质企业，带来了丰富的就业机会和人才流入，为板块的经济发展和房产价值提升提供了有力支撑。
生态方面，板块周边有法海寺森林公园、八大处公园等多个生态公园，距离越秀天玥均在3公里范围内，为居民提供了休闲娱乐、亲近自然的好去处，提升了区域的居住舒适度和生态价值 。
03
社区规划优劣势：体量有限但配套实用，细节待优化
越秀天玥社区规划整体中规中矩，在配套设置上兼顾了实用性，但受地块规模等因素限制，也存在一些明显短板。
配套幼儿园：地块西南侧配建幼儿园，业主子女可就近入园，极大方便了有孩子的家庭，节省了接送时间 。
体量较小，景观与品质感不足
社区体量有限：项目占地面积仅18271平方米，规划6栋楼共528户，社区整体体量较小
受限于面积，园林景观设计难以做出丰富的层次和多样的功能分区，整体绿化表现一般，难以营造出大型社区的舒适居住氛围。
容积率偏高：小区容积率为2.96，接近3.0的上限，居住密度相对较高，可能会在一定程度上影响居民的居住舒适度，比如楼间距可能较窄，采光和通风效果会受到一定影响。
城市界面老旧：项目所在的苹果园板块发展较早，周边老旧小区较多，城市界面相对陈旧，与高端改善社区的定位存在一定差距，可能会影响业主的居住体验和房产的视觉观感。
04
户型
覆盖多元需求，设计有亮点也有短板。
越秀天玥户型建面约80㎡-134㎡，涵盖两至四居，能够满足刚需、刚改及改善等不同购房群体的需求。
大点的面积户型比较好，小户型是来凑数的。
项目共有9个户型，从80㎡左右的两居到134㎡的四居，跨度较大，无论是单身人士、小夫妻、三口之家，还是三代同堂，都能有适合自己的户型。
132㎡和134㎡的四居户型，南北通透设计搭配观景飘窗，不仅拓展了空间视野，还让室内光线更加充足。
主打户型多采用主卧套间设计，配备独立衣帽间和干湿分离卫浴，提升了居住的私密性和便捷性
小户型得房率低，部分设计有浪费。
个别户型存在空间浪费的问题，例如走廊过长、部分区域难以利用等，降低了空间的使用效率
设计亮点不足：整体户型设计中规中矩，缺乏创新性亮点，与市场上一些高端改善项目的户型设计相比，竞争力略显不足。
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