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作者 I 江珊 选址960
全文2150字，约需4分钟
综合各方面市场信息，2025年，51笔典型产办交易（不完全统计）进入选址中国的年度回顾视野，分布在北京（17宗）、上海（25宗）、深圳（5宗）、香港（4宗）。受经济波动影响，2025年产办资产价格处于低位，这为资金实力雄厚的潜在买家提供了低成本配置相关物业的机会，众多交易的达成则凸显了周期下的市场韧性。
数据：来自市场公开信息，选址960整理，实际以官方为准
一、科技企业是产办成交的最核心主力，细分产业赛道集中在互联网、集成电路、游戏传媒、生物医药、新消费等热门领域。比如，芯片企业购入上海数智天地 ·智慧云3栋研发楼，购入上海集成电路计产业园国创中心3期房产，购买深圳南山润融大厦（二期）房产，购入北京奥林·NEO大楼，游戏公司家乡互动购入润金融中心T2栋7个单元物业，药业龙头22.5亿买入北京CBD世茂大厦，爱尔眼科购入，接盘上海阳光商厦等。
这些企业的主业经营普遍处于上升周期，手持现金充裕，购房主要目的集中在以下5个方面：承载融资募投项目、控制办公成本、增强协同效率、提高人才吸引力、服务一线业务布局，是企业长期发展战略的重要组成部分。
在选址偏好上，一方面倾向于所属产业的核心社区，体现了显著的集聚效应和政策引导效应；一方面倾向于城市核心区位的稀缺资产，在满足业务经营需要的同时，兼顾资产的流动性和增值保值。
实际上，除了购入建成物业，大型科技企业还热衷于通过拿地来量身定制企业不动产。比如，今年11月，京东集团南京研发中心总部项目在建邺区正式开工，总投资35亿元、建筑面积约27万平方米；今年3月底，抖音集团以12.14亿元竞得广州市海珠区相关地块，用地面积约5.5公顷，建筑面积约7.1万平方米，为低密度商务兼容商业用地；新东方建设超20万平方米的新东方+东方甄选超总部等等。
二、地方国资企业继续在上海“淘宝”“捡漏”。比如，厦门国资以21亿元购入上海仙乐斯广场；万科成功转让了上海金桥万创中心项目，接盘方为有限公司，信息显示，其为周庄投资发展集团全资子公司，由昆山市周庄镇人民政府持股88%，苏州市财政局持股12%。
实际上，地方国资在上海大宗交易市场上“扫货”的现象已经持续了一段时间。典型案例包括新疆国资20亿买入了人民广场华旭国际大厦，河南投资集团以15.15亿买入复星旗下，福建三明国资接盘杨浦互联网教育大厦，山东高速通过其旗下子公司通汇资本购入了世博耀华商务中心3号楼，购入张江368产业园等等。
分析认为，地方国资在一线城市购买产办，既是资产配置的需要，也有借此深度对接长三角产业资源的意图，所购资产可以成为其在一线城市招商引资的“逆向飞地”和“城市客厅”。
三、金融、资管等投资型买家出手较为谨慎。总体看，实体企业、自用型卖家是交易的主流，投资型买家占比较少。主要案例包括，地产公司2.15亿元收购北京昌平区硅谷SOHO-2号楼；困境资产资管平台接盘收购北岸长风E栋和G；酒店经营企业13亿购入；中国信达旗下公司通过法拍入手烂尾楼“”等。
专业机构接盘后，如何对这些项目进行改造更新和内容盘活，进而提升市场价值，是业内关注的焦点。其中，写字楼改公寓、改酒店成为2025年相对热门的方向。
外资方面，受过去一年其他海外市场利率宽松政策影响，外资在中国大陆的商业地产投资活动较为低迷，这一趋势预计在短期内将持续。
四、科技企业在香港购置写字楼创出新纪录。2025年，阿里、京东先后在香港斥巨资购入了写字楼。10月17日，阿里巴巴宣布计划联合蚂蚁集团一起，斥资约72亿港元（折合人民币66亿元）购入香港铜锣湾地标建筑港岛壹号中心顶部13层，作为两家公司香港总部，该交易是2021年以来香港最大宗写字楼成交。12月9日，京东通过交易主体以34.73亿港元收购了位于香港中环的中国建设银行大厦部分办公楼层，面积约1.12万平方米。京东方面表示，始终看好在香港的发展，将围绕供应链持续投资，推动零售、物流、技术研发等业务本地化。此外，京东工业12月在港上市，成为京东体系第四家港股上市公司。
另外，美图创始人蔡文胜的连番出手也备受关注。信息显示，除了阿里、京东，腾讯、字节跳动在香港均有设点。香港因具备金融市场发达、链接中外市场的优势，被“大厂”寄予了出海练兵、试水国际化战略的厚望，这是互联网巨头重仓下注的逻辑之一。
回顾与展望间，产办大宗交易呈现怎样的内在特征？
第一太平戴维斯相关分析指出，过去三至四年，房地产投资市场经历了明显重置。机会仍在，但回报来源已从“踩周期、压收益率”转向“拼运营、拼选品、拼执行”。
戴德梁行相关分析指出，自用型买家崛起重塑了市场买方结构，实体企业基于长期办公、产业落地等自用需求入场，标志着市场投资逻辑从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定。预计2026年，“自用型买家仍将是大中华区写字楼资本市场的重要支撑力量，推动市场需求。高成长型国内企业，特别是高科技和金融领域的企业，积极购置自用空间。这一模式不仅赋予企业资本支出的掌控力，也建立了稳定的总部形象。在核心城市市场中，自用型买家的投资交易额占比提升，突显其在租赁市场和资本市场的重要作用。”
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