最新数据显示，全国新建住房库存已超过7.5亿平米关口，比2015年去楼市库存前夕还要多4千万平米，市场处于深度调整是不容置疑的。在这样的大环境下，买房和卖房都是不那么容易的，前者担心还会跌而不敢买，后者因接盘者寥寥而难以成交。
可以说，只要房地产价格下行的预期存在，市场就不轻易企稳，更别说回暖了。正如中原集团创始人施永青日前所言，“市场胶着，静待破局。”如何破这个局，开年已有城市率先动手了，打响官方“保房价”第一枪？
根据每日经济新闻房产1月13日在题为《房价浮动有下限？天津市住建部门召集房企商量⋯⋯》中报道，有楼盘传发通知称，住建部门将对天津的新房销售价格进行统一管理，文章主要包含两个信息点：
1.房企销售价格上下浮动不超过备案价的10%；
2.销售价格浮动超过备案价格5%就要向管理部门申请，还不一定批准。
对此，每经记者向天津市津南区、东丽区住建委求证，得到的答复确实如此，之所以这么做，主要是为了（防止）新房销售价格不断下跌，控制房价波动，后面会发相关的具体文件。看到这里我们应明白，虽然说是涨跌都管控，但现在的市场怎么可能涨，很显然更侧重的是控制跌。这份报道也证实了官方“保房价”的决心，这是官方释放的最直接信号。
实际上，不仅是价格管控，就在开年十多天里，陆续有重庆、南京、深圳、西安等城市发布整治房地产领域乱象，处理了很多房地产自媒体账号。像西安还专门发布了整治的典型案例，多个唱衰楼市、片面引导业主大幅降价而获得二手房交易机会的自媒体账号得到核查处置。
有人说，明明是市场不行，房产中介能让房价下跌？你还真别说，像贝壳这样具有垄断地位的超级中介，在城市二手房成交市占率少则30%，核心城市多则占50%-70%，他们要说房地产市场不行，房价还要降，就问卖房人慌不慌，毕竟信息不对称，他们还自称专业的，你的判断真不受影响？
比如最近贝壳就搞了一个活动，要求全公司员工劝房主降价，完成就可得到贝壳币，完不成就要扣绩效，甚至可能丢掉饭碗，为了保工作，只能硬着头皮劝业主降价。不少身边的朋友向笔者反映，他们的电话都被打爆了。老实说，虽然看似贝壳是为了促成交提升公司业绩，但无疑促进了房地产价格进一步下滑，这里我们也不难理解越来越多城市整治房地产市场乱象的必要性。
当然，企业行为毕竟是个体意志，市场占有率高也不能与国家意志作对，终究也不可能影响市场走向。其实，去年底中央经济工作会议已对2026年房地产工作作出部署，2026年要“着力稳定房地产市场”，加上新年的第一天党媒就发表题为《改善和稳定房地产市场预期》文章，指向性不言而喻。
除此之外，我们确实看到了楼市的一些积极信号。
1.最近一些核心大城市的豪宅卖得很火。说明市场的需求是存在的，只不过是需要“好房子”。
2.从近两年一些房企在市场占有率取得较好成绩看，2026年房地产开发投资有跌幅收窄向好的趋势。
3.对部分库存房源对标《住宅规范》而进行规划调整或增加配套，可提高去库存的动力。
4.这两年土地供给更倾向于核心地段的优质地块，对稳定住房销售均价起到积极作用，甚至对周边二手房价格也会有正向影响。
5.从最近1年看，房地产典型城市二手房新增挂牌量呈现明显回落趋势。比如杭州在2025年初单月最高新增2.6万套，逐步下降到12月新增1.4万套。广州从单月最高新增2.1万套，到12月降至新增1.3万套。成都从单月最高新增4.2万套，降至12月新增2.9万套。深圳的情况也类似，新增挂牌量从单月最高新增1.8万套降至年底的1.1万套。很明显，这不是巧合，而是人们对市场做出反应的一种趋势。
有人可能会说，二手房新增挂牌量减少，是因为一些业主下架房源了，这不可否认，但从侧面也不正好说明大家觉得价格太低不想卖了么？在一些人看来，都已经跌倒这份上了，还能跌多少，索性等回暖吧。不管怎么什么原因导致的新增房源减少，对市场企稳都是有积极作用的，毕竟供应端的压力在下降。
按照“低量见低价”原理，像美日等发达国家在遭受房地产市场大调整后，房价往往都是在住房成交量触底后的2-3年后才开始真正反弹。比如，日本东京都市圈住房销量到2000年开始触底，房价到2003年才开始回升。美国也类似，2010年住房销量触底至330万套，房价一直到2012年才开始反弹。
我们大抵也会遵循以上的逻辑。道理很简单，大病初愈后，不可能一下就活蹦乱跳，身体和心理建设都需要过程，房地产市场也一样，房企债务出清、个人收入增加、人们预期扭转等都需要一个过程。
因此，我说的积极信号不是说市场马上就反转，毕竟目前的市场仍旧处于预期和实际的惯性下探阶段。毫不夸张地说，即便是现在，也不是所有城市都到底了，有的城市可能还没跌透。最近一些机构预测房价可能在26年底或者27年触底回升，其实都是一家之言，在笔者看来，即便是后面恢复，具体到每个城市也不一样，比如后期的政策力度和城市基本面的不同，恢复的力度和深度也不一样。
特别是政策，你能做到2-3年基本不供应宅地而专心去库存，你真能改变供大于求的局面，你的城市就能率先走出泥潭，否则都是扯淡。对于有买卖房计划的人来说，盯着所在城市官网的住宅存销比，也就是去化周期数据就行了，所有的政策效果都会传到这个数据上来，去化周期12-14个月算是正常，高于这个数房价就不会起来，低于这个数，买房的计划就要张罗起来了。
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