最近上海顶豪圈彻底沸腾了！一则“22.6万/㎡”的房价消息刷爆了所有豪宅交流群，静安新盘中建玖上琅宸直接以这个天价，刷新了区域房价纪录，成为2025年上海豪宅市场最重磅的“流量王”。更让人疯狂的是，项目二批次仅推出2席410㎡悬挑大平层和少量190㎡中心城区洋房，消息一出，江浙企业家、上海本地富豪、海外置业者都闻风而动，售楼处预约看房排到了一周后。
作为常年深耕上海高端楼市的探盘博主，楼小瓜自然不会错过这场顶豪盛宴，提前一周预约后，终于拿到了实地探访的资格。耗时4小时沉浸式体验，从99米巨型城市展面到1.5万方实景示范区，从410㎡悬浮全景舱大平层到12米立体山水园林，每一处细节都让我震撼不已。今天这篇深度探盘，就带大家扒一扒，这个敢卖22.6万/㎡的顶豪项目，到底凭什么？限量发售的房源又藏着多少不为人知的惊喜？
先搞懂！静安22.6万/㎡的底气：稀缺性拉满的公园CBD核心位
在去中建玖上琅宸之前，身边不少豪宅从业者都在讨论：“22.6万/㎡是不是太高了？”但真正站在项目现场才明白，这个价格的核心底气，在于它不可复制的稀缺地段——上海中心城区，尤其是静安核心区，能同时占据城市CBD资源和大型公园景观的地块，早已是“卖一块少一块”，而中建玖上琅宸，恰好占据了68万㎡大宁公园的南向正席，这种“城市核心+一线公园”的双重稀缺属性，直接决定了它的顶豪定位。
先说说大宁公园的价值，作为浦西最大的城市公园之一，68万㎡的体量相当于95个足球场，园内不仅有大面积的湖泊、草坪、森林，还有塑胶跑道、亲子游乐区等多元设施，是上海中心城区难得的“城市绿肺”。懂豪宅的人都知道，一线公园景观对房价的加持有多恐怖，纽约中央公园周边的豪宅单价常年稳居全球前列，伦敦海德公园旁的公寓更是富豪们的必争之地。而在上海，能占据这种级公园景观的新盘，一只手都能数得过来，中建玖上琅宸的稀缺性不言而喻。
再看板块配套，项目所在的大宁板块，早已不是当年的“刚需聚集地”，而是发展成了集商业、科创、文化于一体的高端居住区。项目3公里内聚集了大宁国际商业广场、久光中心等多个高端商圈，涵盖LV、GUCCI等奢侈品牌，以及米其林星级餐厅、高端影院等多元业态，满足顶豪家庭的日常消费需求。交通方面，周边有1号线、20号线（规划中）等多条地铁线路，30分钟内就能直达陆家嘴、徐家汇等核心商务区，自驾通过南北高架、中环快速路，更是能快速串联起上海各个核心区域。
更关键的是板块的产业支撑，大宁板块作为静安北部的科创核心，聚集了大量高端产业和高净值人群，区域内的企业总部、科创园区不断导入高素质人才，这些人群正是顶豪市场的核心购买力。根据最新数据，2025年静安内环内地块楼板价已经飙升至约16.2万元/平方米，核心区新盘放风价普遍突破18万元/平方米，中建玖上琅宸22.6万/㎡的单价，虽然刷新了区域纪录，但结合其稀缺的公园景观和完善的配套，在顶豪市场中反而具备了很强的竞争力。
值得一提的是，上海顶豪市场的买家结构正在发生变化，除了本地富豪，江浙实业企业家、文艺界人士、长三角都市圈高收入群体及海外买家的占比不断提升，这些买家更看重项目的稀缺性、品质感和圈层属性，而中建玖上琅宸的地段和定位，恰好精准击中了这些需求，这也是项目未开先火的重要原因之一。
降维打击！对标全球顶豪，中建玖上琅宸的产品力有多惊艳？
如果说稀缺地段是中建玖上琅宸的“价值基石”，那么项目自身的产品力，就是它支撑22.6万/㎡天价的“核心武器”。为了打造真正的顶豪产品，中建玖上琅宸不仅借鉴了纽约中央公园、伦敦海德公园等全球豪宅区的开发理念，还在产品设计、配置标准上不计成本，力求重新定义上海高端住宅的标准。
99米巨型城市展面+1.5万方实景示范区，仪式感拉满
一到中建玖上琅宸的现场，最先被震撼到的就是它的99米巨型城市展面，采用全玻璃幕墙+金属线条的设计，现代简约又极具科技感，远远望去就像一座矗立在公园旁的“城市艺术品”。项目的入口设计更是仪式感十足，采用对称式的大门设计，搭配精心打造的水景和绿植，营造出“归家即归心”的尊崇感，这种设计在上海顶豪项目中也十分罕见。
更惊艳的是项目约1.5万方的实景示范区，完全按照交付标准打造，让购房者能直观地感受到未来的居住氛围。示范区内打造了12米立体山水园林，借鉴了中国传统园林的造园手法，将山、水、石、木有机融合，一步一景，漫步其间，仿佛置身于江南园林之中。园林内还设置了休闲步道、休憩凉亭等设施，搭配精心挑选的四季植被，让业主在城市核心区也能享受静谧的自然时光。
值得一提的是，项目的架空层高度达到了约10米，这种尺度在上海新盘中极为罕见。架空层被打造成了多元的公共空间，涵盖了健身区、亲子游乐区、会客区等功能区域，配备了高端的健身器材、儿童游乐设施和定制的会客家具，为业主提供了丰富的社交和休闲场景。这种“地面园林+架空层空间”的双重设计，不仅提升了社区的品质感，也增强了业主的居住体验。
2席410㎡悬浮全景舱大平层：把公园和天际线都搬进家里
中建玖上琅宸二批次最受关注的，就是仅有的2席410㎡悬浮全景舱大平层，这个户型的设计，完全颠覆了传统大平层的认知，把“居住的极致体验”做到了极致。一走进样板间，首先感受到的就是无与伦比的空间尺度和景观视野，270°转角无柱化设计，让整个客厅的视野完全无遮挡，站在落地窗前，68万㎡大宁公园的美景尽收眼底，远处的城市天际线更是成为了天然的背景板，这种视觉震撼，只有亲身感受才能体会。
更让人惊艳的是约2.7米的南向悬挑设计，相当于在建筑外延伸出了一个“空中观景台”，在这里喝茶、看书、观景，仿佛置身于公园之上，与自然亲密接触。这种设计不仅提升了景观视野，还增加了空间的层次感和趣味性，成为了这个户型的“点睛之笔”。
户型内部的配置更是顶豪级别，专门打造了私家泳池，采用恒温设计，搭配全景落地窗，游泳的时候还能欣赏公园美景，这种体验堪比高端度假酒店。主卧套房的设计更是奢华，配备了独立卫浴、步入式衣帽间、书房等多个功能区域，卫浴空间采用了进口的大理石和高端卫浴洁具，还设置了独立的浴缸和淋浴区，满足顶豪业主的高品质生活需求。
装修标准也完全对标全球顶豪，采用了多个国际一线品牌，比如德国旭格的门窗、意大利Poliform的定制家具、瑞士劳芬的卫浴洁具等，每一处细节都透着品质感。此外，项目还配备了全屋智能系统，业主可以通过语音、手机APP等方式控制家中的灯光、窗帘、空调等设备，打造智能化的居住体验。
190㎡中心城区洋房：静安核心区的最后入场券
除了410㎡的顶豪大平层，项目二批次推出的190㎡中心城区洋房，同样备受关注。在静安核心区土地资源日益稀缺的背景下，低容积率的洋房产品早已是“稀缺中的稀缺”，而中建玖上琅宸的190㎡洋房，更是成为了很多高端改善家庭进入静安核心区的“最后机会”。
这个洋房产品最大的优势就是低容积率带来的开阔空间和舒适居住体验，楼间距宽大，保证了每一户的采光和私密性。户型设计上，采用了四开间朝南的布局，采光面长达15米，南北通透，通风效果极佳。客厅连接南向全景阳台，阳台宽度约2.2米，不仅能满足晾晒需求，还能打造成为专属的休闲空间。
细节设计上更是彰显品质感，项目将上海的市花白玉兰融入到建筑装饰中，精心设计的白玉兰装饰元素出现在建筑外立面、入户大堂等多个区域，体现了对在地文化的尊重和传承。此外，每一户都配备了名家定制的瓷板画门牌，上面刻有业主的姓氏和专属标识，彰显了业主的身份和尊崇感。
装修标准同样延续了项目的顶豪定位，配备了中央空调、地暖、新风三大健康系统，以及高端的厨房电器和卫浴洁具。户型内部的空间布局合理，动静分区清晰，四个卧室的尺度都十分充裕，完全能满足三代同堂的居住需求，对于追求品质生活的高端改善家庭来说，是非常理想的选择。
品牌与服务：央企背书+高端物业，为顶豪生活保驾护航
对于顶豪业主来说，除了地段和产品，品牌实力和物业服务同样重要。中建玖上琅宸由中建二局开发建设，作为实力雄厚的央企，中建二局在建筑领域拥有丰富的经验和卓越的口碑，此前打造的多个高端项目都获得了市场的认可。这次在上海核心区域打造的首个顶豪项目，中建二局更是投入了大量的资源和精力，力求打造成为区域的品质标杆，这种央企背书，让顶豪业主的置业更有保障。
物业服务方面，项目引入了高端的物业服务团队，提供定制化的管家服务。除了常规的安保、保洁、维修等服务，还为业主提供了24小时专属管家、私人宴会策划、高端家政服务等多元化的增值服务，满足顶豪业主的个性化需求。此外，项目还打造了高端的业主圈层平台，定期举办艺术展览、红酒品鉴、高尔夫球赛等活动，为业主提供优质的社交资源，营造高端的社区圈层氛围。
市场视角：中建玖上琅宸的出现，标志上海顶豪进入“产品力为王”时代
从2025年上海顶豪市场的表现来看，购房者越来越理性，不再只看地段，更看重项目的产品力、品质感和圈层属性。而中建玖上琅宸的出现，恰好顺应了这一市场趋势，凭借不可复制的稀缺地段、对标全球顶豪的产品配置和优质的品牌服务，重新定义了上海高端住宅的标准。
要知道，上海顶豪市场的竞争早已进入“白热化”阶段，黄浦、徐汇滨江、陆家嘴等核心区域的顶豪项目层出不穷，但真正能同时占据稀缺景观资源和完善配套，并且在产品力上做到极致的项目，并不多。中建玖上琅宸的22.6万/㎡单价，虽然刷新了静安纪录，但结合其产品力和稀缺性，在顶豪市场中反而具备了很强的竞争力。
现场和一位资深豪宅中介聊天时，他表示：“现在顶豪买家的要求越来越高，不仅要地段好，还要产品有特色、有品质。中建玖上琅宸的优势就在于，它把稀缺的公园资源和顶豪产品完美结合，而且限量发售，这种稀缺性正是顶豪买家最看重的。目前已经有不少江浙企业家和上海本地富豪预约看房，这2席410㎡大平层很可能会被秒杀。”
总结：谁该入手中建玖上琅宸？这三类顶豪买家别错过
经过这次深度探盘，楼小瓜认为，中建玖上琅宸最适合三类顶豪买家：一是追求稀缺资源和品质生活的上海本地富豪，项目的一线公园景观和顶豪配置，能满足他们对高品质居住的需求；二是江浙地区的实业企业家，项目的区位优势和圈层属性，能方便他们的商务出行和社交需求；三是关注资产保值增值的海外置业者，上海中心城区的顶豪物业，一直是全球资产配置的优质选择，而中建玖上琅宸的稀缺性，更是保证了其长期的保值增值潜力。
最后说一句，对于真正的顶豪买家来说，价格从来都不是首要考虑因素，稀缺性和品质感才是核心。中建玖上琅宸二批次仅有的2席410㎡悬浮全景舱大平层和少量190㎡洋房，无疑是上海顶豪市场的“稀缺珍品”。目前项目已经开启预约看房，感兴趣的顶豪买家一定要抓紧时间，毕竟这种占据城市核心稀缺资源的顶豪项目，错过就真的没有了。相信你去现场看完后，也会和我一样，被它的品质和稀缺性所震撼。
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