——北京热销盘【运河玖院】——
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2025年全北京的销冠，通州黑马——中建运河玖院加推小户型。
这个项目的成功颠覆了大家之前买房只看五环内的逻辑。
截至2026年1月5日，中建运河玖院总网签量达 908 套（总取证 1548 套），网签去化率 58.7%。2025 年全年以 903-904 套网签量拿下北京新房成交套数、面积双料冠军。
大家都知道，中建运河玖院这个地块非常大，所以房源数量非常多。
早在在2025年11月，中建运河玖院就因为卖得好开始加推，而且二期项目根据市场定位发生了很大变化。
最新加推的92-94㎡小户型位于0808地块4号楼，共约60套，二期（12月20日开盘）截至1月4 日累计签约 223 套，成交均价约 6.15 万元 /㎡。
小户型占比很少
其实中建运河玖院的主力户型是126㎡四叶草户型，这个户型在一期供应量最多。
但卖得最好的，是106㎡和109㎡三室两厅两卫，总价700万左右，性价比相对较高。
可见，虽然副中心人民的买房需求很多，但大家预算相对有限，性价比是最重要的。
开发商也发现小户型卖得好了，所以二期增加了小户型的比例，90㎡小户型增加了一倍！
这次加推的也调规后的小户型。
不仅如此，180㎡的临河户型增加了；200㎡的临河户型，增加了一倍。
250㎡的大户型，只做了18套。
可见经过这几个月的销售结果，中建也发现了在通州，还是预算在1000万以下的刚需群体居多。
我们来看看规划图，中建运河玖院不算写字楼规划，一共有7块住宅用地。
其中运河玖院二期涵盖0807、0808、0810、0811四块用地。
二期这次先开中间的两个地块，即0807和0810，囊括了所有户型。
0807地块主要是小户型，目前预计90㎡会成为接下来的主推户型，也适合在通州上班的刚需群体上车。
0810地块主要为大户型，150平为主力，达到102套，215平以上户型超过60套，河景房。
现场优惠为：认筹小户型10万，大户型30万，提前认筹可享受额外2个99折，开盘价格比一期稍微要高一点。
那么为什么一个五环外的通州项目能卖得这么好呢？
这也恰恰说明了，通州未来的趋势。
城市副中心崛起
中建运河玖院能成为 2025 年北京新房成交套数、面积双料冠军（全年网签约 903-904 套），核心还是区位。
这个项目的位置在位于副中心 0101 街区，距北京市委市政府仅约 500 米，是近十年该区域唯一出让的滨河住宅用地。
北京改善人群对河景的期待是非常高的。
而北京的另一个河景房聚集地是亮马河附近，房子单价10万/㎡起，相比之下，中建运河玖院6万/㎡的单价性价比就高多了。
中建运河玖院步行260米就能直达大运河森林公园，坐拥一线京杭大运河景观，东侧紧邻东六环高线公园，北京很难找到第二个。
不光是改善群体喜欢，刚需更喜欢。
因为中建运河玖院有非常强的地铁红利。
项目距地铁 6 号线北运河东站约 300 米，700 米可达亚洲最大副中心交通枢纽（2025 年底全面运营），双轨交汇 + 快速路连接市区，通勤效率极高。
有大河景房、有地铁，对于刚需群体来说，这是一个有面子有圈层的小区。
周边的生活胚胎，3 公里内有包括通州万象汇在内的5个商场。
教育方面有北京小学通州分校、人大附中通州校区。
周边还有东直门中医院、三甲友谊医院等医疗资源。
所以很多在东西城住久了小房子的改善家庭，很喜欢这个板块。
而且通州的产品，得房率也要比市区高。
中建运河玖院的90-126㎡小户型，得房率能达到90-93%。
150㎡-260㎡大户型，得房率最高达 99%，250㎡户型奇数层赠送约 50㎡（相当于两居室）。
这种得房率，在市区也很难见到。
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