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作者 |虞滟萍 责编 | 韩玮烨

摘要：

本篇节选自睿和智库《中国不动产资产管理发展概要蓝皮书（2025-2026）》趋势篇，完整报告将于1月21日正式发布。

基于前文对2025年的复盘与政策走向分析，我们展望2026年不动产资管市场将呈现以下十大趋势：

1.政策协同深化，存量盘活进入机制创新深水区。

城市更新配套的规划、土地、金融细则将陆续出台，REITs扩围至商业地产的预期强烈。

2.公募REITs市场扩容与分化并行。

新发及扩募项目增多，但资产质地优劣将导致二级市场表现严重分化，运营能力成为估值核心。

3.险资等长期资本继续“扫货”，但标的筛选极致苛刻。

对资产的现金流稳定性、运营团队和合规性要求将达到前所未有的高度。

4.零售商业“场景革命”加速，从空间运营转向内容制造。

商场将更像策展方、内容平台和社群运营者，与消费者的情感连接成为核心竞争力。

5.办公空间“去中心化”与“混合化”趋势凸显。

除核心商务区外，产业聚集区、交通枢纽区的办公需求上升；办公与商业、居住功能的混合设计成为新楼宇标准。

6.产业地产运营商面临“生死转型”，增值服务能力从口号变为生死线。

纯租赁模式难以为继，能否提供真正的产业赋能服务决定存亡。

7.物流仓储资产价值迎来系统性重估。

高标仓新增供应大幅放缓，需求保持韧性，资产价格触底回升预期强烈。

8.科技（AI、物联网）从营销噱头深度嵌入资产管理全流程。

从楼宇自动化、能源管理到租客服务、投资决策，数字化成为降本增效和提升体验的基础设施。

9.ESG从合规成本演变为资产价值核心构成。

绿色建筑、低碳运营、社会包容性等ESG因子将显著影响融资成本、资产估值和租户吸引力。

10.市场参与主体角色重构，专业分工更加清晰。

开发商、投资机构、资产管理人、运营服务商将形成更紧密而专业的协作生态，各擅胜场。

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