中房报记者 孟双奎 通讯员 胡建国丨沈阳报道
近段时间，沈阳两个由中铁开发的住宅小区不太平静。物业公司即将换手，为不少业主带来一丝隐忧。
位于沈北新区的中铁人杰水岸小区，物业企业告知业主，将于2026年1月31日正式退出小区物业管理服务，终止物业服务合同。
而在于洪区的中铁诺德阅香湖小区，在一场交接风波之后，2025年12月26日，业委会公示了物业招标结果，意味着目前的物业企业也将撤场。
多位业主向中国房地产报记者反映了对后续物业服务的担心。两家物业撤场，究竟背后有何原因？
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人杰水岸小区：业主不满，物业公司无奈
中铁人杰水岸小区。胡建国/摄
中铁人杰水岸小区是由沈阳中铁盛丰置业有限公司开发的住宅小区，占地近50万平方米，共分三期，从2010年至2015年陆续交付。现有居民5300多户。物业企业为北京中铁安润物业服务有限公司沈阳分公司。
元旦前夕，记者走访园区。冬日午后的阳光下，业主陈大哥手持铁锹，正在楼下绿化带的小道上除雪。“物业只给园区主路除雪，小道和活动区只能靠自己动手了。”陈大哥说。
多位业主向记者表达了对物业服务的不满，主要包括：园区经常停水；环境保洁不到位、园区小门常开等。
二期业主刘先生表示：“我家房子和车库都漏水，物业公司迟迟不给维修。”
业主们告诉记者，园区高层的物业费为1.75元/平方米左右，别墅区为2.8元/平方米。
记者来到园区内的物业公司办公室，发现墙上贴着一纸关于物业公司撤场的告知函，多位业主正在服务窗口办理物业费补缴或退费。
中铁人杰水岸物业服务中心。胡建国/摄
安润物业沈阳分公司负责人王先生向记者表示，业主们反映的一些情况属实，但问题的根源并不全在物业公司。
“我们撤场的原因是亏损严重。长期以来园区物业费收缴率偏低，近期只有50%左右。而我们维持职工开支的最低收缴率是65%。”
关于多位业主反映的停水问题，王先生解释说，园区的楼外自来水管线，早已移交给沈北新区的锦北水务，“可是一旦因管线维修造成停水，很多业主就抱怨物业，我们也很无奈。”
那么为何园区管线频发维修？王先生说，不光是园区管线，楼内阀门和管线也已经过了开发商的保修期，面临老化和维修问题。
“按照相关规定，对于管线老化、外墙脱落这种公共区域维修，应该启动维修基金。我们也向业委会提出过，但得到的答复是，启动维修基金需要召开业主大会，需要园区三分之二业主参与，并超过半数通过才可以。走这个流程难度可想而知，因此除了一两次应急维修，我们至今无法正常使用维修基金。”
王先生表示，虽然因持续性严重亏损，公司不得不撤出服务，但本着央企的责任担当，一定会做好交接并站好最后一班岗，做到“来去清白”。
记者又联系到园区业委会李主任。李主任表示，对于一些业主的怨言和物业公司的难处都能理解，虽然现任业委会成立以来，为消除一些误会也做了大量工作，比如积极沟通锦北水务维护、更换园区水管等，但遗憾的是，物业费收缴率低和物业公司难以维持服务标准，二者进入了恶性循环，现在难以回头。“现在已经不是谁是谁非的问题，我们现任业委会的当务之急，是不能让园区陷入物业服务真空，为此我们也在会同社区研究解决方案。”
记者从人杰水岸社区了解到，安润物业撤场之后，可能会在过渡期临时引入一家物业公司进行服务。
业主安先生表示：“之前园区有一些业主提出物业自治管理，但个人认为，这么大的园区还是要引进一家品牌物业公司为好。”
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中铁诺德阅香湖：撤场纠纷数月未平
中铁诺德阅香湖小区。胡建国/摄
中铁诺德阅香湖小区由沈阳中铁阅湖置业有限公司开发，临近丁香东湖的独特位置使项目开盘价达到1.5万元~2万元/平方米。项目前期物业费每平方米在3元至5元范围。
数日前，记者来到园区。多位业主向记者表示：“我们认为园区物业服务的质量与高额物业费不匹配。”
业主们反映的问题主要有：保洁服务不及时不到位；门岗保安执勤时间不足；小修小补拖延；园区违建无人管等。
业主蔡先生说：“我3年前刚入住的时候还算好，后来不知为何，保洁员清理楼道频次越来越低，现在有时候好几天都不来一次。”
业主吴女士称，“当初看房的时候觉得园区环境不错，有水系，有灯光，到现在灯光也不开了。一些地砖坏了很久也不修，连入户大堂都经常有灰尘。”
记者在园区发现多处正在装修改造的房屋，将建筑垃圾直接堆放在路边，甚至侵占了路面。
中铁诺德阅香湖小区有建筑垃圾占道。胡建国/摄
记者从业主口中了解到，项目前期物业为台湾怡盛物业，但后来沈阳千翔物业管理有限公司取得了台湾怡盛的项目品牌授权书，并接管了物业。
2024年前期物业服务合同到期，小区业委会准备引入其他物业公司。2025年7月份，通过招标，龙湖物业沈阳分公司与业委会签订物业服务合同，并准备于2025年10月末进场。但由于千翔物业拒绝交接，龙湖物业进场失败。
“当天现场秩序比较混乱，一个要进场，另一个不让，一些业主情绪也比较激动。”了解情况的业主裴先生说。
千翔物业为何拒绝交接？记者拨通该公司园区物业负责人朱先生电话。对方表示：“我们既不是拒绝撤场也不是拒绝交接。”
朱先生先是回应了一些业主的质疑：物业公司为每栋楼宇配备一名保洁，人数并没有减少；关于园区违建和残土堆放，物业公司对每一起都上报属地行政执法部门，但并无权强行处理；取消的景观亮化是开发商售楼时的临时设施，并不是园区常设亮化。
朱先生也承认，在园区物业服务中确实有不尽如人意之处。“任何服务难免会有瑕疵，部分业主基于物业费标准，心理预期较高，能够理解。但是也不该因此拒交物业费吧。”
朱先生告诉记者，园区目前物业费缴费率仅有48%。
“无论如何，既然业主对物业服务不满意，我们也接受解除合同并做好了撤场的准备。但之前龙湖物业并没有依规走完备案流程，在这种情况下，我们本着对业主负责的态度，只能拒绝交接。”
记者随后致电属地北陵街道办事处。城管科一位工作人员表示，街道办事处曾对诺德阅香湖小区更换物业工作发过一个文件。
知情业主裴先生向记者提供了一份由街道办事处下发的文件，发文时间为2025年10月31日，文件名为《关于指导诺德阅香湖小区规范开展公开招投标更换物业工作的意见》，发文对象为小区业委会。文件中称“经查，你会在小区物业更换相关工作推进中，已对全体业主合法权益造成严重影响”，并要求业委会“严格遵循物业管理相关法律法规及法定程序，规范推进后续物业更换各项工作”。
裴先生说：“业委会与龙湖物业签订服务合同，广大业主并不知情。街道和区房产局叫停龙湖物业进驻，我们是支持的。”
通过向街道办事处和于洪区房产局了解情况，记者证实了千翔物业负责人朱先生和业主裴先生的说法，龙湖物业并没有取得完整的合同备案。
另外，小区业主委员会在2025年12月8日公示，更换了业委会主任。12月26日，又公示了小区物业招标项目中标情况，根据评审结果，最终确定上海永升物业中标。
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业内人士：多方共同努力才能打破僵局
同一家开发商的两个项目，一个为旗下物业，一个为外包物业，但最终均走到了撤场的境地。对于业主们来说，虽然对当下的物业服务有很多不满，而将来的物业能否达到预期，还是个未知数。
据克而瑞物管调研数据显示，2021~2024年期间，住宅物业换手率从1.7%持续攀升至3.3%。从2023年至2024年，住宅物业服务满意度继续下行，整体满意度评分从71分降至69.3分。
现实中，以上两个小区的例子并不鲜见，物业和业主双方虽然各有委屈，最终只能以挣扎博弈后的黯然分手告终。
该如何破解这种因信任破裂陷入恶性循环，导致双输的僵局？
一位不愿具名的物业企业高管向记者表达了他的看法：
首先，物业费收缴率具有“慢热性”，物业公司要靠诚信和专业的服务来赢得业主的信任，迈好第一步，不能轻易以收缴率低而缩减服务。
其次，业主要按照合同服务范围来评价、监督物业服务，对服务瑕疵尽量通过积极沟通而不是批评苛责来解决，同时履行缴费义务是保障服务持续的基础。
另外，开发商也要承担应尽义务，不能把一些售后责任简单甩锅给物业；业委会选聘物业要从全体业主而不是部分群体的利益出发；街道、社区等部门要做好业主和物业之间的沟通桥梁，不光是运用法律法规，更要以情以理，使双方矛盾得到缓冲和消解。
“总之，更换物业是最后的无奈之举，并不是解决问题的最佳方案。只有多方互相理解，共同努力，才能打破‘谁来也干不好’的困局，营造和谐美好的居住环境。”
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