在中国房地产行业向存量运营转型的关键时期，不动产信托投资基金（REITs）正以前所未有的速度重塑市场格局。机构统计显示，2025年，全市场公募REITs产品扩容至78只，总规模达2100亿元，2025年新增发行20单。市场热度背后，板块表现显著分化，消费基础设施与保障性租赁住房成为亮点，而部分产业园与仓储物流项目则面临压力。

2025年底，证监会一纸公告将写字楼、酒店等资产纳入不动产REITs试点版图，实现 “全门类资产” 突破。这不仅为存量商业地产提供了标准化退出通道，更预示着行业竞争核心正从开发销售转向“投、融、管、退”的全周期能力比拼。

公募REITs规模达2100亿，多个类型“首单”发行

2025年中国公募REITs市场已迈入规模化发展阶段。据戴德梁行统计数据，截至2025年12月，中国内地公募REITs已上市78只，合计规模达2100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二。

2025年REITs产品新增发行20单，与历年对比，2024年为29单、2023年为5单，2022年2022年分别为11单、13单。

值得一提的是，2025年公募REITs“首单”发行较多。包括首单数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT）、首单城市更新产业园基础设施公募REITs（华夏金隅智造工场REIT）、首单外资消费基础设施公募REITs（华夏凯德商业REIT）等。

据戴德梁行分析，2025年，政策持续优化完善，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比较高。相比之下，仓储物流关注度有所回落，甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜。

其中，长租公寓/服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点。截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率达3%，顺利打通“投、融、管、退”全闭环，这也成为该业态2025年热度攀升的核心驱动力。其中，险资与不动产私募基金为该业态投资主力，前者偏好具备稳定现金流的资产，后者则聚焦“商改租”等增值型策略。

此外，零售物业关注度也显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业成为核心细分领域。购物中心因运营标准化程度高、流动性强而备受青睐。而奥特莱斯凭借突出的抗周期属性及活跃的资本动作，关注度也大幅跃升。

多只产品上市首日涨幅超30%，亦有破发

事实上，从公募REITs上市的首日表现中也可以看出哪些板块的资产更受欢迎。2025年5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市，开盘即上涨30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限；2025年3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT在上交所挂牌上市首日涨幅超30%，同样触及涨幅上限，其从获批到上市仅用了18个工作日，刷新了公募REITs市场的新纪录，也是全国首单“商改保”REITs。此外，南方万国数据中心REIT和中金中国绿发商业REIT等产品的首日涨幅均触及30%的上限。

对此，业内人士认为，涨幅居前的资产类型并非偶然，消费基础设施和保障性租赁住房直接关乎内需与民生，现金流预期稳定，契合了当前宏观环境下追求“确定性”的投资逻辑。而数据中心受益于国家“数字经济”，被视为具有长期成长性的核心基础设施。

虽然2025年多数新上市公募REITs受到市场热捧，但与此形成鲜明对比的是，以华夏安博仓储REIT为代表的个别仓储物流类项目首日即破发。12月19日，华夏安博仓储REIT上市首日，开盘时即跌破发行价，随后震荡下跌，最终以5.499元收盘，较发行价6.121元下跌10.16%。

相比之下，2025年11月6日，中信建投沈阳国际软件园REIT在上交所上市首日盘中一度破发，每份额的开盘价为3.661元，盘中曾跌至3.59元，截至收盘才回升至3.66元。作为东北地区首单公募REITs，其项目底层资产包括昂立信息园A、B座项目，沈阳国际软件园B、D、E、F区项目，涵盖13栋楼宇。

酒店、写字楼将纳入商业不动产REITs试点

REITs作为标准化证券产品，为房地产存量资产提供了公开、透明的退出渠道，彻底改变过去依赖大宗交易、股权转让等非标退出方式的现状。

值得关注的是，2025年，中国REITs市场最具里程碑意义的事件，莫过于试点范围的突破。2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》。这一政策意味着，符合条件的购物中心、写字楼、酒店等商业地产项目，可以通过发行REITs在公开市场上市交易，将以往缺乏流动性的“沉睡”资产、盘活，同时为投资者提供了具备稳定分红特性的全新资产选择。

对此，戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段。这一重大政策突破，不仅为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，也为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择，更向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力。

政策的东风迅速点燃了市场热情。2026年初，公募REITs二级市场更迎来“四连阳”开门红，数据中心、产业园等板块领涨。

当公募REITs的大门向酒店资产敞开，市场最敏锐的“猎手”已然嗅到机遇。2025年12月23日中国金茂发布公告称，计划以22.65亿元的代价转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权，目标直指资产证券化。

中国金茂强调，丽思卡尔顿酒店开业以来经营成熟稳定，盈利及现金流情况较好，是公司打造精品持有的目标酒店，通过开展资产证券化将酒店资产估值盘活实现效用最大化。

胡峰表示，当前公募REITs底层资产已实现十大领域全覆盖，涵盖园区、消费、交通、能源、仓储物流、保障性租赁住房、市政设施、数据中心、生态环保、水利等。2026年初正式启动商业不动产REITs试点，标志着资产范围从基础设施向商业综合体、写字楼、酒店等领域延伸，实现“全门类资产”突破。

“商业地产的发展离不开地产金融的发展。虽然中国REITs起步较晚，但当前正迎来显著扩张。”胡峰认为，当下，市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，专业服务与价值运营的重要性愈发凸显。未来商业地产在房地产行业中所扮演的角色也将越来越重要。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐