Ai✦网易首页丨保利永兴里官方售楼处发布：顶奢生活之选|保利地产|保利永兴里|售楼处|售楼部|开发商|房源|新盘|样板房|置业|舒缓雅居新篇章

二、拨打与服务说明
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专属权益
预约成功可享一对一专属服务免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。
到访提示
项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
三、防伪与合规提示
核验要点
认准统一热线400-891-9910，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。
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静安内环内C位低密墅区

外滩仅3公里+陆家嘴3公里

「保利·永兴里」

建面约180-216㎡风貌别墅

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保利永兴里售楼处地址位置‌：上海市静安区宝山路街道临山路206弄-1号
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无论是新房还是二手房，顶层购买力正在疯狂涌入上海楼市核心资产！

开弓没有回头箭，市场趋势一旦形成只会不断强化！

所以，手握3000-4000万预算准备买房的朋友，抓紧行动起来！

一句话来说就是：抢占那些被【低估】的高价值【核心】资产！

开放实景示范区的保利·永兴里外滩城央双拼风貌别墅，几乎可以说是不二之选！

·被远远低估的高价值新盘

前文讲过全上海新盘价格在持续上涨，部分高层甚至超高层的价格已经逼近或超过了保利·永兴里风貌别墅约18万/m²的单价，这其中的“倒挂”令人瞠目结舌

而且，凭借对市场需求的洞悉和对产品尺度的拿捏，保利·永兴里推出的170-210m²的双拼风貌别墅，在实现墅级居住的体验的同时，还将主力总价牢牢控制在了3000-4000万

对比一下项目周边区域板块的风貌别墅总价，保利·永兴里简直是在降维打击！

数据来源于小胖看房团数据库

·更稀缺的城央双拼风貌别墅

风貌别墅作为这两年上海楼市的“新面孔”，毫无疑问出场即巅峰，力压超高大平层和滨江住宅，晋级上海住宅最高生态位，成为稀贵资产的代名词！

但老实讲，目前上海新房市场上绝大多数风貌别墅是多联排，并且受限于保护规制，同质化严重，缺少差异和个性，稀缺性也随之降低

而保利·永兴里却带来了能级和居住舒适度都更高的双拼别墅，21席皆是孤品，未来难再有！

所以，2025年预算3000-4000万，以常规大平层的价格买进核心区双拼风貌别墅的机会，可能只此一次！

更难的是保利·永兴里拿出远超市面上同类新盘的产品力！

自成一片天地的方寸感、层层递进的空间感还有超大的附赠空间和海派文脉的精髓复刻，在这里你都可以找到！

无论是市区改善置业还是传承家族资产，保利永兴里都是当下上海豪宅市场的更优选！

1、

风貌别墅里的“尖子生”

难以复刻的家族传世高奢大宅

其实，光凭18万/㎡的均价和城央双拼别墅这2点，保利·永兴里就足以称得上是上海风貌别墅里的“尖子生”了

这样的先天优势，是多少周边项目可望而不可即的存在！

换作一般的开发商，面对这样的躺平资本，可能就直接开摆了

但保利却选择了一条更为艰难的道路！

作为保利在静安的重点城市更新项目，保利为此倾注了大量的精力和心血，原计划年初开放的示范区，为了更好的实景呈现，精研客户产品所需，持续打磨细节，拉通技术、建筑、设计等各条线经过半年数十轮的研讨会，对永兴里项目的品牌和产品进行了迭代升级，才最终将在7月份迎来开放！

尤其是堪称豪华的设计师阵容！

项目建筑由天华设计-2023全球100强建筑设计公司第16名，打造的经典建筑包括上海豪宅代表古北壹号、碧云尊邸，无一不是历久弥新的佳作

集结国际大师团队灵感，在上海繁华中心再创人居新高度！

功夫不负有心人，从成品效果来看，无论是空间规划还是建筑设计，保利·永兴里都展现出了其无与伦比的匠心独运！

·比肩全球超一线城市的新旧共生社区

新旧共生的社区理念，在国外一些超一线城市的市中心时常可以见到，例如伦敦斯毕塔菲尔德市场、多伦多7 ST. Thomas大厦等经典建筑，都是将城市的历史肌理与现代潮派生活方式结合，创造出既尊重历史又引领潮流的居住空间！

斯毕塔菲尔德市场实景图，来源网络

多伦多7 ST. Thomas大厦，来源网络

保利·永兴里正是借鉴了这种先进的社区设计理念，整个社区采用“东园西邸”的空间布局，将上海的百年的历史肌理与现代摩登海派完美融合，不仅让保利·永兴里在上海众多豪宅中脱颖而出，更让它成为全球超一线城市社区设计中的佼佼者！
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西邸的小高层社区，外立面采用了弧形天幕立面，使用大面积玻璃辅以香槟金铝板，对望陆家嘴天际线，一眼国际豪宅范儿

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

东园的双拼风貌别墅，更执着于对保留原有城市肌理的复刻，采用大面灰砖+红砖腰线做法，复原百年前老建筑的味道，在上海城央闹市区独辟出一方宁静天地，仿若一个远离尘嚣的世外桃源！

·精致腔调的海派元素

整个东园沿袭新天地海派街巷里弄格局，复建了行列式街坊，并通过优化巷弄高宽尺度提升了别墅的空间品质

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

拱形门坊及雕花复刻湖州会馆、菱形山花元素还原老建筑印记、巷道风貌铺装叠加红砖清水墙赓续衡复风貌，这不仅是对历史的尊重，更是对海派文脉的延续

·酒店式落客+五重海派归家礼序

在社区方面，保利·永兴里复刻和平饭店酒店式门庭，引入酒店式双线归家仪序，五进入户礼序+四重车仪之道，重现海派隐奢归家之路

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

定制酒店式落客区、入口，参考了华尔道夫安曼的设计理念；在挑高约6米的入户大堂里有保利物业的24h双管家服务，时刻为业主的品质生活保驾护航！

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

这样的归家体验，不仅让业主们感受到了尊贵与舒适，更让我们对保利·永兴里的品质与匠心有了更深刻的认识

还有一点你必须知道的是：

未来的大苏河湾甚至是整个城央区域，都再难有如保利·永兴里一般新旧共生、低容积率墅居氛围浓郁的双拼风貌别墅了，这样的家族传世高奢大宅，错过再难寻！

2、

五层空间分层而居

高附赠面积承载品质生活情境

为什么只有“有天有地”的别墅才能承载一个家庭对于居住的所有想象？

从保利·永兴里的双拼别墅所展现出来的奢阔空间和生活方式中，我们可以找到答案！

在这里，无论是小太阳、二孩、三代同堂都可以实现空间独立且满足功能需求！

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

而且，区别于大平层的一层不变和局限套内使用面积，别墅买的是分层而居，买的是高附赠空间所带来的高实际使用空间

以项目5号单元为例，建筑面积216平，总高3层，地下一层5.5米带夹层，地下室面积就达到120m²，另外有露台、花园等，项目平均附赠也达到了约60%！

远超市面同等面积段风貌别墅的南向面宽（约8.7米），搭配落地窗，不仅采光更好，还将花园景色引入室内，享受阳光与自然的慷慨馈赠，无论是居家还是聚会，都会有“人在家中坐，景从眼前来”的感官享受

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

室内设有会客厅、厨房和灵动空间，还有一个次卫，耳房面宽4.1米，可以打造成一个空间阔绰的大套间给老人房居住，让他们也拥有自己的个人独立天地！

值得一提的是项目的楼梯&电梯井的布局！

不同于很多风貌项目将电梯井和楼梯分开的布局，保利·永兴里交付时会有1-3层的贯通梯，预留电梯井，电梯井和楼梯位置结合的设计充分减少了面积浪费，也很大程度上提高了室内的美观性，这背后是保利在那些被市场忽略的细节之处默默努力！

·二层双豪华套房设计&超大落地窗

沿楼梯上到二楼，入目是两个套房，一个20m²，面宽4.1米，带4.8米超大衣柜，另一个27m²，面宽4.2米，带独立衣帽间

这样的空间尺度已经足以媲美市面上很多改善平层产品的主卧空间了，是真正的成长型空间！

衣帽间、梳妆台、2米大床甚至是浴缸，都可以轻松容纳，再加上超大落地窗的设计，居住舒适度直接拉满！

·三层40m²超大主卧套房&露台

主卧面积和“别人家”差不多大是一种什么体验？

3楼主卧豪华套房可以轻松容纳超大衣帽间、书房、五星级卫浴间、舒适睡房等

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

室外露台约11.35m²，可以尽情享受阳光与清风，女主人早上瑜伽、男主人早上泡杯咖啡刷新闻都能更好地亲近自然，小业主夜晚仰望星空，甚至打造空中花园，这些梦想都可以满足！

从一层到三层，每一层都让人惊艳！

而且很贴心的一点是所有房间都是套房，从小业主到长辈，尊重各代人的生活习惯和隐私，让各自都拥有一份独立的天地，可以根据家庭成员或客人的喜好，为每个房间定制不同的装修风格和家具摆设，让家更加温馨、个性化

这种尺度、这种规制传达出的是一种对家族居住和传承的重视！

·超大附赠的地下空间

住过别墅的朋友应该都深有体会，整个室内空间里最能利用的就是地下室了！

那里不仅是一个储藏空间，更是一个充满无限可能性的私人领域，家长们可以打造成一个私人影院、酒窖或是健身空间

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

对于热爱电子娱乐的孩子们，可以特别为他们设计一个独立的电竞房，营造一个安静舒适的环境，不仅可以满足他们对电子娱乐的热爱，更可以在一个安全、健康的环境中培养他们的兴趣爱好

另外，地下室入户门外是双车位，业主下班回家后可以瞬间转换居家的休闲舒适与放松！

你不得不佩服保利对于产品的死磕精神，永兴里所展现出来的设计理念令人耳目一新，其通透阔绰的起居空间令人叹为观止，其营造的居住体验更是重新定义了城央墅居的新高度！

而且，据小胖君了解，项目未来可能会推出别墅精装定制服务（具体细节还在打磨中），为业主的品质生活添砖加瓦！

3、

三大中心&CAP海派生活方式

坐拥天生恒贵的“中心”价值

最后来说说保利·永兴里的地段：

内环之于整个上海，一直保持着得天独厚的巨大优势，这里有约11倍于全市平均的办公资源，约11倍的医疗资源和约7倍的商业资源，这也是为什么大家挤破头也要买进内环（数据来源：2021年上海统计年鉴）

而大苏河湾更是整个内环内的佼佼者，保利·永兴里直接坐拥3大中心价值！

①几何中心

从保利·永兴里出发，到人民广场（2.3公里）、到苏河湾商圈（900米）、到外滩、陆家嘴（3公里），市中心更便捷、更繁华、更热闹的高能城市配套，都是触手可达！（以上都是直线距离）

②产业中心

据静安区发布信息：苏河湾功能区目前已集聚了阿斯利康全球研发中国中心、淡水河谷、花王、恩智浦等23家跨国公司地区总部

区位图

“十四五”以来，功能区累计实现税收350亿元，连续三年实现两位数增长；2024年一季度实现税收34.98亿元，同比增长12.8%，增速超过了南京西路功能区，苏河湾，正成为上海一个新的“产业中心”

③都市中心

什么才是都市中心？配套一应俱全，都市生活尽在掌握

保利·永兴里距离8号线中兴路站直线距离约500米、3/4号线宝山路站直线距离约400米，串联人民广场、陆家嘴，静安寺等城央区域

自驾上，南北高架、北横通道、内环高架、新建路隧道、人民路隧道、延安东路隧道都在项目周边，可以轻松通达全城

另外，保利·永兴里周边商业潮流云集：

·约3km辐射圈内：有宝格丽酒店（全球第4家）、璞丽酒店（中国第2家）、瑰丽酒店（上海首店）等奢华酒店，更有Ferrari亚太定制中心、法拉利意特展厅、Liaigre、苏富比、Poltrona Frau等国际高奢品牌店，豪奢格调满满！

·约2km内达商场：华润苏河湾万象天地、万象天地、华新城商办等，充分满足业主的日常生活所需！

尤其值得注意的是，项目北侧，万科傲舍打造的公园社交型商业正在快速兑现中，咖啡馆、买手店、健身房等业态齐全，目前已与20+家潮流品牌完成意向签约

比如，上榜了黑珍珠的滇FU·云南Bistro，電力宠物百货，电动滑板车品牌PURE ELECTRIC等

当然，以上都不是保利·永兴里的全貌

恒贵地段、稀缺产品、历史脉络、人文腔调，它们共同构筑了保利·永兴里独一无二的魅力，没缺不可！

在这里，你将拥抱一种全新的“CAP”摩登生活

Culture：感受百年上海的人文回响

矗立于上海，这座拥有百年历史人文的厚址之上，你可以沿着苏河湾畔，那条流淌着华商精神的河流，走过湖州会馆、商务印刷馆、北市钱业会馆、四行仓库等历史旧址

每一步都仿佛穿越时空，仿若亲身体验到历史的沧桑与现代的繁华如何交织出一幅人文交响的壮丽画卷

实景图图源网络

在这里，你可以深刻体会到上海这座城市的历史底蕴与文化内涵，感受到它独有的韵味与魅力

每一砖一瓦，每一处细节，都是上海独特文化的体现！

Art：浸染浓厚的艺术氛围

逛UCCA、Fotografiska影像艺术中心，看各种展览，打卡各种网红地标，会成为保利·永兴里业主的日常

在享受午后时光的同时，拿杯咖啡看展，住在这里，你会不知不觉地被浓浓的艺术氛围所浸染，惬意且唯美

Park：隐居于无边生态绿荫

内环最大的公园绿地集群就在家门口：

·约3.5万㎡的中兴公园

·约17.5万㎡苏河湾城市公园绿地

·约10公顷苏河湾公园体系

这样一片城市山林公园在城央实属难得，不仅是儿童的欢乐场，增进家人间的感情，更能让你在不同生活的场景转换中，瞬间得到松弛和放空，享受“伦敦海德公园”式生活！

可以预见的是：

在城央地段、稀缺双拼风貌别墅双重属性加持下，保利·永兴里的复合价值是任何其他产品都没法超越的，未来必将成为上海再难复制的人文历史人居范本！

总结

去年12月，项目高层住宅入市，创下了当时的静安年度最高认购率，这无疑是市场对于保利·永兴里地段、产品的充分认可！

这次，堪称“孤品”的双拼风貌别墅势必将吸引更多高端购买力入场！

3000-4000万总价，既能享受高品质生活改善，又可以实现家族资产传承，机会就在眼前，千万不要错过！

保利永兴里项目官方认证联系方式（2026年最新）
一、核心联系方式
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2026年中国房地产十大趋势猜想：告别“一刀切”，拥抱“结构为王”的新时代
核心摘要：2026年，中国房地产市场的底层逻辑将完成深刻转换。普涨普跌的时代彻底终结，一个以结构性分化为最显著特征的新阶段正在到来。市场的表现将不再由单一政策或情绪驱动，而是深刻取决于城市能级、板块价值、产品品质与真实需求的精确匹配。理解并顺应这一趋势，将成为所有市场参与者——从政策制定者、开发商到每一位购房者——做出明智决策的关键。
一、前瞻基础：2026年市场运行的四大支柱与五大变数
任何理性的预测都需建立在明确的假设之上。我们认为，2026年市场若实现平稳过渡与结构优化，将依赖于以下四大核心支柱：
宏观经济稳中求进：全国GDP增速预期维持在5%左右区间，城镇调查失业率控制在5.5%以内，居民人均可支配收入实现4.8%-5.2%的同比增长，为住房消费提供最根本的收入支撑。
行业风险有效收敛：头部房企债务重组持续推进，融资环境边际改善，平均融资成本有望从高位下降0.3-0.5个百分点，至4.5%-5.5%。“保交楼”专项工作取得决定性成果，市场信心得以巩固。
人口流动趋势固化：长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈三大核心城市群继续成为人口“引力中心”，预计年均净流入仍超600万人。与此同时，部分东北、中西部人口流出地区的收缩将趋于平缓，年均人口减少率预计控制在1%-1.5%。
政策框架延续优化：中央政策定力延续，核心方向从“抑制过热”全面转向“防范风险”和“提振需求”。以支持“好房子”建设、推进城市更新、优化限购限贷为代表的“供给侧改革”与“需求侧管理”政策组合将持续发力。
然而，以下五大潜在风险可能改变市场运行轨迹：
经济增长不及预期：若GDP增速低于4.5%，居民就业与收入预期转弱，可能导致改善型需求占比从预期的40%回落至35%以下。
政策力度与节奏偏差：核心城市限制性政策松绑不彻底或滞后，可能使需求释放延后3-6个月；交易税费若未能进一步优化，将直接抑制置换链条的启动。
保障性住房分流效应：若2026年全国保障性租赁住房新开工量超过200万套，可能对市场化租赁房源造成冲击，导致租金回报率下降2-3个百分点，影响投资性购房的测算模型。
土地市场持续遇冷：核心城市优质涉宅用地流拍率若超过15%，将加剧未来新房供应短缺，可能引发二手房价格在特定区域的短期非理性波动。
长效机制试点加速：房地产税试点扩大或现房销售制度推进速度快于预期，可能在短期内对市场情绪形成扰动。
二、十大趋势猜想：洞察结构分化的具体图谱
猜想一：二手房交易量历史性超越新房，市场进入存量主导时代
核心依据：土地新增供应收缩是不可逆趋势。预测2026年全国新房销售面积约为7.1亿平方米（同比-4.1%），而二手房成交面积则有望达到8.0亿平方米（同比+3.9%），实现存量对增量的首次全面反超。“带押过户”全面推行极大提升了二手房的流通效率。
影响与对策：
对开发商：必须重新定位新房价值，避免与二手房在总价上直接“肉搏”。应聚焦于提供二手房无法比拟的前瞻性设计、尖端科技应用与高品质社区服务，例如打造健康宅、智慧社区。
对购房者：首次置业群体应更务实，将配套成熟、即买即住的市区二手次新房作为重要选择。改善群体则可利用“卖一买一”的置换链条，关注开发商提供的“换新一站式”服务。
猜想二：“好房子”从概念走向标配，品质溢价时代来临
核心依据：政策已明确将“好房子”作为行业新发展模式的核心。北京、广州、杭州等超20个城市已出台具体建设导则。同时，超过4000万户家庭居住在建成年代久远、设施老旧的房屋中，升级改善需求庞大且迫切。
影响与对策：
对行业：房地产的开发逻辑将从“高周转、标准化”转向“精细化、个性化”。绿色建筑（如国标三星级）、健康住宅（WELL标准）、智慧家居系统将成为高端项目的基础配置，并产生10%-15%的明确溢价。
对购房者：需建立“品质价值”评估体系，重点关注项目的得房率、层高、窗地比、隔音性能、绿色建材等硬性指标，以及物业服务的品牌与标准。
猜想三：限制性购房政策全面退出，需求在分化中释放
核心依据：2025年末北京优化五环内限购政策，释放了明确的政策风向标。在“因城施策”框架下，除个别超核心区域外，绝大多数城市的限购政策将在2026年完成其历史使命，退出舞台。
影响与对策：
市场表现：政策松绑将带来需求的一次性脉冲式释放，但此后市场将迅速回归基本面。核心城市核心区的改善型房源将率先回暖，呈现“量升价稳”；而缺乏人口和产业支撑的城市，松绑效应将很快衰减。
决策关键：购房者应警惕“松绑狂欢”后的市场冷静期，切勿盲目追高。决策应更坚定地基于家庭长期工作生活规划，而非短期政策刺激。
猜想四：房价底部区域确立，但“K型分化”无可避免
核心依据：从量价关系看，全国住宅市场供求已逐步走向新的平衡点。70个大中城市房价数据显示，整体跌势已显著收窄，部分城市环比止跌，市场底部特征日益清晰。
影响与对策：
分化维度：分化将在城市、板块、产品三个维度上剧烈展开。同一城市内，拥有顶级学区、产业或稀缺景观资源的板块，与普通郊区的价差将持续拉大。产品上，高品质改善户型与“老破小”的命运将截然不同。
置业逻辑：必须放弃“买房必赚”的旧思维，接受“部分资产上涨、部分资产阴跌”的新常态。资产配置应坚决向 “核心城市的优质板块中的好产品” 集中。
猜想五：改善型需求成为市场中流砥柱，催生“新改善”产品
核心依据：我国住房自有率已处于高位，市场驱动力正从“首次置业”转向“居住升级”。预测2026年改善型需求（含置换）占比将提升至40%，其中“卖一买一”的链条置换需求占主导。
影响与对策：
产品变革：开发商需深刻理解“新改善”需求：它不仅是面积增大，更是对家庭互动空间（LDK一体化）、居家办公空间、适老化设计、社区社交场域的全面升级。120-180平方米的“功能型改善”户型将成为主流。
服务升级：与房屋硬件相匹配的“软性服务”价值凸显。优质的物业服务、社区文化建设、乃至链接的教育医疗资源，都将成为项目的核心竞争力。
(以下为基于同样逻辑延展的补充猜想)
猜想六：租赁与购买“并重”格局深化，租赁房源品质大幅提升
核心依据：保障性租赁住房大规模入市与市场化长租公寓品牌化发展，共同推动租赁住房成为可靠的居住选择。租购同权在子女教育、公共服务等领域的推进，将改变“重购轻租”的观念。
影响：租赁市场本身将出现分化，品质好、服务优的房源租金将保持坚挺，并吸引更多追求灵活性与生活品质的年轻人。购房决策中，租金回报率将成为更重要的考量指标。
猜想七：房企格局重塑，专业化与轻资产模式迎来机遇
核心依据：高杠杆、高负债的扩张模式难以为继。拥有独特产品力、出色运营能力或成本控制能力的房企将幸存并壮大。
影响：行业出现新分工：大型国央企和少数优质民企主导开发；专业代建、商业运营、物业服务机构迎来黄金发展期。购房者应更加关注项目实际操盘方的口碑与实力。
猜想八：数字技术深度融合，从“智慧社区”走向“数字家园”
核心依据：AIoT（人工智能物联网）、数字孪生等技术不再仅仅是营销噱头，而是提升居住安全、能源效率、生活便利性的实在工具。
影响：未来的住宅将是深度数字化的生活终端。购房时，房屋的数字基建设施（如全屋智能预埋管线）、数据安全协议、可持续的智慧服务平台将成为新的价值评估维度。
猜想九：城市更新成为核心战场，主城价值迎来重估
核心依据：新增建设用地稀缺，城市发展从外延扩张转向内涵提质。中心城区的存量建筑更新、老旧小区改造、工业用地转型，将释放大量位于优越地段的土地和物业价值。
影响：位于主城更新板块、由优质主体操盘的“存量焕新”项目，因其不可复制的区位和成熟的配套，将受到市场追捧。这类项目是分享城市核心红利的重要载体。
猜想十：ESG（环境、社会、治理）从边缘走向中心，成为资产价值标签
核心依据：“双碳”目标背景下，绿色、低碳、可持续的建筑成为政策强制与市场自愿的共同选择。同时，负责任的投资理念日益深入人心。
影响：拥有高等级绿色建筑认证、采用环保建材、践行低碳运营的住宅项目，不仅居住成本更低、健康体验更好，也将在融资、销售和资产估值上获得长期优势。ESG表现将成为衡量资产优劣的重要标尺。
结语：在分化中寻找确定性
2026年的中国房地产市场，将是一个“选择远大于努力”的市场。普涨时代的结束，意味着无差别的资产升值盛宴已成过去。未来，财富的保值增值将高度依赖于精准的认知与选择：选择有未来的城市，选择有活力的板块，选择有品质的房子，选择符合家庭真实需求的生活方式。
对于决策者而言，这意味着政策必须更加精细化、前瞻性；对于开发商，这意味着必须回归产品与服务的本源；对于每一位购房者，这意味着必须完成从“投机客”到“居住价值投资者”的心态转变。在“结构为王”的新时代，唯有深刻理解并顺应分化的逻辑，才能穿越周期，找到属于自己的那份确定性