深度解读：《求是》重磅文章《改善和稳定房地产市场预期》|房价|房地产业|房地产企业|房地产政策|改善和稳定房地产市场预期|求是

这篇文章很火，我来逐句解读下文章的表面意思，以及背后逻辑，还有一些我觉得上面不便明说的话。最后来谈一谈，这篇文章为什么火。

下文绿色部分是原文，黑色部分是我的解读。

近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目、部分城市出现局部供过于求情形，导致房地产销售和价格出现较大幅度回落，对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响。

前半部分讲出来房地产的问题，但很委婉。真实情况是，所有城市都出现了供过于求的情况，目前库存去化周期最短的上海，也需要7个月时间，而3~6个月才是合理水平。至于库存有三五十个月的城市，我只能说自求多福吧。

后半部分讲了房地产下行对经济的影响，说白了一方面太高了居民的杠杆率，另一方面加大了金融机构的坏账风险。这也对应了两件老生常谈的事情：促消费+防银行坏账风险。虽然影响消费的不止是房地产，还有收入下滑、分配不均、保障不足等；银行坏账风险也不止房地产，还有地方债务问题、消费贷逾期增加等；但不得不说，房地产是所有问题的大头，甚至是很多问题的根源。

房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。

这句话就是明牌了：上面希望大家不要有房价肯定跌的预期。如果大家觉得房价一定会跌，那更不会买房了，甚至对于未来经济也会持有悲观的态度，对于投资和消费也有影响。关于大家对房地产的预期，我之前引用过外资报告：

2025年底召开的中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场并作出重要部署，为促进房地产市场平稳健康发展、防范化解系统性风险提供了方向指引。要全面辩证认识当前房地产市场面临的形势，深入贯彻落实党中央决策部署，切实改善和稳定房地产市场预期，为国民经济平稳运行提供有力支撑。

虽然这句话很虚，全是“场面话”，但是我们也可以从场面话看出上面的态度。房地产被当作“弃子”很多年了，之前上面对房地产的态度就是产能过剩的传统行业，不应该投入过多资源（资源应该去新型科技产业），房地产应该慢慢去泡沫，只要不暴雷影响金融稳定就行。但这句话态度明显有所转变，开始意识到房地产虽然不是“未来”，但是代表“现在”，要是想让现在经济好起来，房地产产业链是绕不过去的话题。

房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重。房地产市场健康发展，事关经济社会发展大局稳定，事关人民群众切身利益。从上世纪80年代初进行住房试点改革开始，到2024年底城镇人均住房建筑面积达到41平方米左右，户均住房超过1.1套，建成世界规模最大的城市住房保障体系，有力促进了我国城镇化和经济社会高质量发展。

体制内的朋友应该很清楚，如果领导要重视提拔一个人，首先就会讲这个人过去的贡献。这里讲了房地产之前对我们经济的贡献，肯定不是表扬一下那么简单，应该就是为之后自己“重视提拔”房地产做铺垫。

另外大家可以注意到一个点，这句话中两个数据：人均居住面积41平米+户均1.1套房。这个数据不是啥秘密，到处都能查到，我之前也提到过很多次。但既然这里又提了，我就再说明一下，这几个数据显示我们国家其实不缺房子了。如果大家看了未来的人口预测，就知道我们之后人口下降会非常迅速，这个世纪末减半都有可能。我们现在本就不缺房子，等人口大幅下降之后会发生什么，大家肯定明白。特别是现在人口都已经出现下滑的城市，这些城市的房产一定不要碰。

从近期房地产市场运行状况看，我国房地产市场正在经历深度调整。必须认清其根源，才能对症下药，通过有力政策举措，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。从深层次看，伴随城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展条件必然发生深刻变化，集中体现在以下几个方面。

上面说了整体不缺房子，那既然不缺房子，为什么还要发展房地产，还要建房子，还要号召大家买房子？原因来了，上面认为结构性缺房子，缺“高质量”的房子。如果大家带着有色眼镜去看待，认为这就是为了忽悠大家接盘房子，其实就狭隘了。我客观来说，现在确实缺好房子。

那什么是好房子呢？

我个人理解就是三个核心：核心城市、核心板块、核心小区。

核心城市：人口流入+GDP排名全国前30+人口总量超过一千万

如果要同时满足三个指标，其实很难。比如人口流入把北京上海去掉了，总量超过一千万把南京去掉了。所以要综合看待，不一定要全部满足，但尽量越接近越好。

核心板块：老城区+少部分城市的产业区。

老城区很好理解，大家去看城市热力度，红色集中的地方就是。至于少部分城市产业区，我想说的是大部分城市是没有发展高新科技的能力的，必须要有顶尖高校、研究所、钱才能搞得定，也就是至少要成都、杭州、南京、西安这种级别的才行。

核心小区：2015年之后的小区。

为什么以2015年为界？因为我国房地产发展比较晚，而且由于城市化进程太快，所以前期的住宅设计是有问题的，比如停车位不够、人车不分流等等。2015年开始，我们的小区设计基本就符合现代化的需求了，之后更新迭代也就慢下来了，毕竟已经成熟了嘛。2015年的小区跟2020年相比，其实区别不大；但如果跟2010年相比，那差距蛮大的。

一是住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重。

这里讲了结构性短缺，说白了就是老居民不缺乏，新XX人缺房子。解决的办法，就是保障性住房。保障性住房提出很久了，其实落地比大家想象中快，比如上海“十四五”期间计划新增建设保障性租赁住房47万套以上，占到同期新增住房供应总量的40%以上。

二是居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更为强烈。

2025年3月，住建部就提出建设“好房子”标准，比如层高3米+（之前是2.8米）。这一方面呢，确实是为了满足市场对好房子的需求。比如上海962万套住宅中，老破小占比就有一半，真正2015年之后的最新一代住宅数量占比只有10%左右，而且还大量在郊区。所以上海市区新房为什么动不动20万+，因为真的太稀少了。另一方面，自然就是为了创造消费需求，给大家灌输一个概念，就是大家虽然都不缺房子，但缺新房。对于政府来说，新房销量非常重要。

三是房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是结合房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式已经走到了尽头。

这段话其实很有水平，但是受限于篇幅讲得太粗糙了，我来讲细一点：

为什么高负债、高杠杆、高周转现在不行了？因为之前经济快速发展，城镇化快速上升，那个时候速度意味着一切，赶紧把房子建起来，满足城镇化需求，房地产商、地方zf、银行也都能赚钱。那个时候，任何项目都没有风险。就算有操作失误，但随着房价上涨，任何失误都会被化解掉。但是现在高速发展时代过去了，如果还是一味讲究速度，那么假如项目失误了，烂尾楼、银行坏账等等风险都来了。房价下跌时期，没有办法以时间换空间。

住房拥有率：大家不知道的是，我国家庭的住房拥有率高达90%，远高于世界平均水平，也高于西方发达国家。也就是说，就算之后一套房都不造了，如果只看数量不看质量，我们整体上房屋已经过剩了，再加上之后人口下滑，房子过剩会更加厉害。

房价收入比和房价租金比：我国一线城市租金回报率是1.8%，二线是2.3%，三线是2.5%。这个租金回报率怎么样呢？只能说低得一塌糊涂。国际一线城市租金回报率能达到5%左右，二线能够达到7%左右。全都是泡沫，像一刹那的烟火。

占银行贷款比重：这个数字很难统计，明面上只有20~30%，但其实很多其他贷款底层也是房地产，总之很高，高到上面都担心房地产暴雷会引爆银行。

占地方财政比重：我之前在外资研报看过这个数据，2021年巅峰期有60%，现在下降到25%左右。这也是为什么现在地方zf举步维艰的原因，最大的那块收入（卖地收入）下降太厉害了。中央现在也在帮助地方化债，并且严格审批地方的每一笔开支了。

占居民总财富比重：巅峰期有70%，所以房价下跌之后造成的财富负效应，直接影响到了消费。我很难说现在收入下降和房价下降，到底哪个才是阻碍消费最大的因子。不过可以肯定的是，上面想用牛市来弥补财富效应，增加消费，难度是很高的。房地产300万亿的规模，股市也就60~90万亿，两者不是一个体量，涉及的人群面积更是天差地别。

基于房地产市场的这一新变化，有观点认为房地产在国民经济中的重要性下降了。显而易见，这种观点有失偏颇。要看到，房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业........从国际经验看，美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家，目前房地产业增加值占国内生产总值的比重平均都在10%以上，依然是经济保持稳定的重要支撑和社会财富的主要形式。有关研究机构以此推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力。

这段话有点偷换概念，有人觉得房地产重要性下降了，这肯定是对的，房地产无论是占GDP比例，还是占国内的资金总量，都显示出房地产在国内的影响力在下降。文中解释了很长一段话，其实都只能说明房地产依旧“很重要”，但是无法反驳房地产重要性在下降这个结论。

当然，原文之所以要偷换概念，目的还是为了说明房地产在国内重要性还是很高的。这其实能够反映出背后上层的态度，对于房地产行业来说，属于利好消息。

文中给了一个数据：房地产占GDP比重在10%以上。我们国家房地产巅峰时期，占比能够达到27%左右，现在大概下降到了10~15%。这就是上面的态度，房地产下滑得差不多了。

但要注意，这不代表这房价就能企稳了，这只能代表上面希望房价企稳了。但是如果不出台重磅政策，不给资源，光靠口号是办不成事的。就目前来看，25年基本是没有任何重磅政策的，26年我们可以拭目以待。（我个人判断出台重磅政策概率其实也不大，但肯定比25年要高很多）

还要看到，从城市化发展水平看，我国房地产转型发展空间依然十分广阔。总量方面........新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放，向大城市集中、城市之间流动趋势仍将持续相当长时间。结构方面........此外，还有一些社会经济因素变化也在诱致新的住房需求。如家庭结构小型化催生细分市场需求，“人才红利”引领需求升级。品质方面，老旧小区改造是一个持续的过程，........按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求。

7亿平米，又给了一个数字。7亿平米，如果造价按1万元/平米计算的话，是7万亿/年。如果按售价2万元/平米计算的话，是14万亿/年，恰好相当于现在每年GDP的10%。

促进房地产市场健康稳定发展，关系我国经济大盘稳定。2024年9月26日中央政治局会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”、“推动构建房地产发展新模式”，坚定推动房地产市场高质量发展........到2025年10月，狭义库存规模已经较2025年1—2月的高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻。”

这也是25年没有出台重磅政策原因之一，库存看上去没有那么吓人。我一直提醒大家，判断房地产政策，重点在于观察“成交量”，而不是“成交价”。25年虽然房价下跌挺快（尤其是一线城市），但是成交量还是比较高的，属于以价换量阶段。

在各项政策支持下，当前房地产市场总体稳定，但也有一些城市房地产市场在止跌回稳过程中出现波动，房地产开发投资延续下降态势。对于这些现象，要客观分析、正确看待。一方面，一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间；另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程。

这段话其实也有“美化嫌疑”，现在可不是一些城市房地产投资出现下跌态势，而是所有城市都出现了下跌态势。当然，结构性分化肯定也是很严重的，有些下跌了一些，有些下跌了很多。但上面这么表态也是理解的，安抚市场嘛，看破不说破。

综合各种因素看，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间。要深刻把握房地产业发展规律，正确认清当前形势，保持战略定力，积极主动作为，以更有力更精准的举措，加强对房地产市场的宏观调控，持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间，熨平市场波动，推动房地产市场平稳健康高质量发展。

转变房地产发展模式、房企转变发展模式、居民转变对房地产行业的看法，都需要时间。住建部认识房地产发展阶段的变化，把握房地产的发展规律，积极制定政策，进行应对，引导市场预期，可以缩短转变模式的时间。

保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。

现在就是这么个情况，大家都发现了政策喜欢一点一点出，不会一次性出完。所以大家的心理是，再等等，说不定之后还会有优惠政策。由于大家形成了这个预期，反而是抑制了买房需求。

但这里我还是要说一下，上面也不是傻子，所有的行为都是有逻辑的。政策之所以要一点一点出，就是为了让房价跌慢一点，而不是政策一下都出了，房价引来短暂上涨后再次进入暴跌区间。

之所以要房价跌慢一点（包括增大成交量），都是为了减轻银行的坏账压力。你想，假如一套房从100万跌到40万，一个人在亏损了60万的情况下，是不是容易断供？但如果同样从100万跌到40万，由于下跌周期长，中间在70万的时候还转手卖给了另外一个人，结果就是两个人各自亏损30万，是不是两个人断供的概率就小很多了？

政策协调上，强化政策一致性评估，房地产受经济发展阶段、宏观经济形势、居民收入增速等整体预期影响明显，要以更好满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求为目标，取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致。

取消限购政策，这是肯定的，没有代价的救市政策，一定会出台。现在只有一线城市还有限购，之后一定会逐渐取消掉。但就像我之前一直说的，增加购房资格的政策作用都是不大的（除了取消限购了，还有一个典型的就是降低首付比例），真正有用的政策都是降低购房难度的政策，比如降低房贷利率等。

政策储备上，做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对。

万科都能“市场化”解决，其他房企有什么不可以。所以大家最近买理财要小心一点，一定要弄明白底层资产是什么，千万要避开地产项目。

做好供给管理。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设。

这件事一直在做，就是减少郊区的供地审批。即使是上海，郊区的新房也很难卖出去，所以现在郊区的供地面积占比也在下降。现在新房价格为什么比二手房坚挺，有一个很重要的原因就是新房由政府严格控制供给，而二手房挂牌量却在不断上升。

彻底改变房地产开发方式，支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，合理把握各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换。鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围，对使用年限超期的土地试点探索建立土地出让金补缴机制，稳定社会资本的投资预期和投资信心。

这句话对应前文三个条件中的第三条，要求房企顺应房地产市场的发展新阶段，转变发展模式。住建部则从制度方面进行引导，推动向新发展模式转变。房地产开发规模下降已成定局，但上面还是希望房企能找到别的活干，稳住就业。

加强信息和舆论引导。加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。住房是普通家庭最大、最重要的资产，住房价格直接关系群众利益，更受群众关注。除价格之外，对直接影响社会预期的关键指标和关键事件也要加强监测，如房地产投资、法拍房数量、房企倒闭或债务重组等，对于敏感性指标的发布要做好专家解读。

统筹发挥各级主流媒体、传统媒体和新媒体作用，加强对房地产市场的政策解读和舆情分析，特别是要加强对有关房地产业发展的一些重要指标变动的解释，引导人们从整体上客观看待我国房地产发展趋势。同时，对企业、机构和个人通过自媒体等散布有关房地产业发展的不实信息进行及时管控，多措并举推动社会形成对房地产市场的理性预期。

“做好专家解读”，大家懂的都懂。