21世纪经济报道记者 张伟泽 实习生 谢巧云 周静仪 香港报道
一套33平方米的两居室，月租金15000港元，但月供仅需13000港元。在香港楼市中，这样的"供低过租"的普遍现象，正激发越来越多投资客的购房热情。
21世纪经济报道记者在走访中发现，市场对于小户型的追捧尤为明显。"来看房的很多都是问小户型一居或两居室的。"一位售楼处的中介对21世纪经济报道记者表示。该中介指出，在其经手的一个以小户型为主的楼盘中，300套房源一共吸引了3万余人参与认购，中签率不足1%。
数据也印证了这一点。美联物业分析师岑颂谦对21世纪经济报道记者表示，根据其统计的数据，2025年细价盘（总价400万港元以下、面积40平方米以下的小户型）市场成交共有1945宗，同比增长超70%，涨幅超过其他价格区间。细价盘的成交量创十年以来的新高，占整体住宅成交量的9.7%。
市场反响热烈，开发商也相应增加了小户型房源的供应。以小户型为主的新盘 SIERRA SEA 2A期，首轮推出的213套房源在1月10日开售当天即告售罄。随后，开发商新鸿基以原价加推211套房源，并于1月17日展开次轮销售。
（SIERRA SEA 销售现场 摄/谢巧云）
小户型受投资客青睐
在本次购房热潮中，细价盘不仅吸引了刚需买家入场，更是凭借低门槛和高回报率，吸引了投资客参与。
岑颂谦指出，一手“大手客”（一次性购入多套房产的买家）主要偏好总价600万港元或以下的中小型单位。2025年前11个月，此类单位共成交666套，占同期一手“大手客”购房总量的近一半。
仲量联行香港项目策略及顾问部高级董事Norry Lee也印证了这一观点。他对21世纪经济报道记者表示，内地买家的投资偏好已从100平方米以上的大户型转向小户型，比如新世界在九龙塘、九龙城的项目，还有会德丰在湾仔的项目，均出现投资者一次性购入3至4套小户型的案例。
投资客之所以青睐小户型，在于其优异的投资回报率。岑颂谦指出，小户型住房的租金回报率整体而言最高。根据差饷物业估价署的数据，2025年11月A类住房（实用面积40平方米以下）的租金回报率为3.6%，而B类（实用面积40-69.9平方米）、C类（实用面积为70至99.9平方米）和D类住房（实用面积为100至159.9 平方米）的租金回报率分别为3.1%、2.8%和2.6%。
对比大户型产品，小户型的投资优势更为明显。以沙田片区为例，一套总价约360万港元的开放式一房户型，月租金可达14500港元，租金回报率高达4.14%；同期该片区一套70平方米的两房大户型，总价800万港元，月租金2.5万港元，租金回报率约3.75%。
（香港开放式单位样板房 图源：网络）
岑颂谦表示，投资者的选择呈现明显偏好。投资者更愿意选择一手房，不仅配套更优，开发商还会为一次性购入多套的“大手客”提供额外折扣，同时直接与开发商交易比与多个二手房业主谈判更便捷。加之近年一手房定价合理，与同区域二手房相比性价比更高，升值空间也被看高一线。
除了优异的租售比外，税费的减免也是刺激细价盘市场的原因之一。2025年2月，香港特区政府将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提升至400万港元。在此之前，300万至400万港元区间的住宅需缴纳1.5%的印花税。具体来看，以第一城一套390万港元的低层两房单位为例，新政前需缴纳印花税58500港元，新政后仅需100港元。
"供低过租"现象普遍
随着按揭利率不断下降和租金的不断上涨，香港楼市出现“供低过租”的现象，这也是吸引投资客入市的原因之一。
中原地产数据显示，2025年8月，在纳入统计的143个成份屋苑中，112个屋苑的租金回报率高于按揭利率，占比近80%；同年9月中原城市租金指数（CRI）回报率攀升至3.56%，创下近14年第二高，其中回报率超4%的屋苑达34个，同比增长90%。
小户型市场的这一特点尤为显著，其租金回报已能覆盖按揭成本。根据差饷物业估价署数据，2025年11月A类单位租金回报率为3.6%，而同期按揭利率上限为3.5%，两者存在约0.1%的正向差值。
以青衣的青怡花园一套33平方米的两居室为例，其月租金高达15000港元，而若选择七成按揭、30年贷款期限，月供仅需13000港元，每月差价达2000港元。
岑颂谦表示，当前市场处于降息周期，美联储预计今年还有两到三次降息，香港最优惠利率已下调至加息前水平，后续大概率会维持平稳或继续下行，将进一步减轻购房者的月供压力。
与此同时，香港住宅租金已连续三年上涨。根据中原地产研究部的数据，2025年全年香港租金累计升幅达5.21%，近三年累升19.34%，八大租金指数连续三年全线上升，进一步放大了买房的性价比。
买房不愁租
而租金持续上涨的背后，是租房需求量居高不下。国际私营房地产顾问服务公司莱坊预测，2026年香港普通住宅价格将上涨约5%至8%；住宅租赁需求也会因人才流入及非本地学生带动而增加，住宅租金预计将上涨3%至5%，并可能创下历史新高。
根据特区政府数据，自2022年年底推出多项“抢人才”措施以来，截至2025年8月，香港已成功吸引超23万名来自不同领域的全球人才来港工作与发展。
与此同时，香港的非本地学生数量也有显著增长。行政长官2023年施政报告中宣布，扩大政府资助专上院校非本地学生限额至40%。2025年施政报告中，再次提及计划会进一步增至50%。
香港教育局数据显示，在香港修读经本地评审全日制专上课程的非本地学生数目，由2022/23学年的54500人，显著增加至2024/25学年的79300人。在2024/25 学年，修读教资会资助课程的非本地学生人数由2023/24学年的23100增至26600人，升幅达15%。
不同于内地学校为学生提供宿舍，香港的大学宿位数量远少于学生人数，根据戴德梁行的统计，目前，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4比1，这就直接刺激了小户型租赁市场的需求。
学生申请宿舍床位，不仅要靠运气，还需要申请者列出曾经获得的奖项、个人技能等作为录取的参考条件。因此，在校外租房成了来港学生的首选项。
而对于房东而言，将房屋出租给学生具有不少优势。由于学年时间相对固定，来港学生大多集中在6月至9月期间入住，且租期通常为1至2年。这样一来，房东在不同租客衔接期间几乎无需面对房屋空置的问题，出租安排更加连贯。
同时，学生在租房时往往对香港本地情况不够熟悉，存在明显的信息不对称，因此在议价过程中也处于相对弱势，通常更容易接受房东提出的租金条件。
“我们这类授课型硕士很难申请到学校宿舍，只能在校外租房。5月我刚收到录取通知，中介就不停强调‘房源紧张，再不订还会涨价’，还说8月以后学校附近就只剩下位置偏、条件差的房子，听得我们很着急，怕开学没地方住，所以都想尽快把房子定下来。”一位在香港读硕士的同学向21世纪经济报道记者表示。
谈到房租价格，该同学更是感到无奈。她表示，想要与房东议价几乎不可能，对方通常直接表示“房子根本不愁租”。而且她接触到的房东多数要求租金年付，理由往往是学生缺乏收入证明。在这种情况下，能够争取到按半年分期支付租金的方案，已属不易。
岑颂谦表示，大学附近的屋苑因学生租房需求旺盛，租金回报率高（如沙田、大围可达4.0%）；而楼龄较高的二手房，尽管楼龄偏大，但租金回报率不低且出租速度快，同样对投资者有吸引力。
香港楼市回暖
细价盘火热的背后，是香港楼市整体正在回暖。
据香港特区政府土地注册处数据，2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年以来新高，同比上升15%；房价方面，2025年全年住宅楼价累计上升4.7%。
岑颂谦表示，香港的细价楼凭借其稳定的刚性需求及高租金回报率，长期以来都是市场上的稳健之选。当前市场环境已较此前低潮期明显改善，最坏的时期或已过去，整体楼市正逐步向好。
岑颂谦指出，这一判断主要基于四方面因素：利率环境改善，市场利率环境有所好转；库存供应趋于健康，房地产库存结构更加均衡；房价在2025年出现反弹，市场价格信号逐步修复；买卖双方信心回暖，开发商投地更为积极，买家入市意愿增强，这些都已在2025年的成交量中得到体现。在上述积极因素的共同作用下，细价楼市场预计将受益于整体楼市的回暖趋势。
摩根士丹利近期已将香港房地产评级上调至“吸引”级别。该机构预计，2026年香港住宅价格有望实现10%的上涨，主要推动因素包括内地购房需求回暖、库存水平持续去化、新增住宅供应有限，以及利率环境进入下行周期。
与此同时，该行预测2026年香港住宅租金也将上涨约5%。在人才持续流入的背景下，租金回报率有望提升，形成正向利差并进一步刺激投资需求。此外，股市上涨所带来的财富效应，亦将为房价提供支撑。
仲量联行香港主席曾焕平在此前表示，预计2026年香港中小型住宅价格将上涨约5%，新盘及楼龄较小的屋苑楼价升幅会较显著。
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