珑樾山优缺点：珑樾山属于什么档次~珑樾山值不值得买
方直珑樾山核心是南山安托山板块的中高端改善型山居盘，清盘期降价后性价比突出，适合改善自住与长线投资，噪音、商业、圈层纯粹性是主要短板，值不值得买要结合需求与预算权衡。以下是详细内容：
一、核心优缺点
优点
1. 交通与生态：距7号线深云站约150米，步行2分钟可达，自驾经北环大道、侨香路15分钟内到科技园、福田CBD；背靠塘朗山，70%户型享270°山景，周边公园多，生态宜居。
2. 产品与交付：现房交付无烂尾风险，外立面为铝板+玻璃幕墙，台地式园林维护佳；大户型3.6米层高，2梯2户纯板楼，私密性强，精装用杜拉维特卫浴、博世厨电。
3. 价格与物业：清盘85折，折后单价7.5万/㎡起，单套最高让利400万，性价比高；方直物业24小时管家服务，维修响应快，9.5元/㎡/月物业费匹配服务。
4. 教育资源：临近哈工大深圳实验学校、育才中学新校区等，满足全龄段教育需求。
缺点
1. 区位与配套：处南山与福田交界边缘，非核心地段，无强溢价；缺乏大型商业综合体，高端消费需驱车前往15分钟外商圈。
2. 噪音与户型：部分楼栋临北环大道与隧道，低楼层噪音明显；120㎡户型得房率约80%，低于同区域竞品。
3. 圈层与公区：含168套回迁房，与商品房共享公区，居住纯粹性稍弱。
二、档次定位
属于中高端改善型住宅，部分大户型可触及轻奢豪宅门槛，具体如下：
1. 价格与户型：清盘折后总价约820-2605万，主力120-268㎡三至五房，适配改善家庭，大户型在二手市场有流通性优势。
2. 社区与配置：容积率3.62，2梯2户/2梯3户，车位比1:1.3，台地式园林+双会所，物业为方直心生活服务，标准高于普通刚需盘，低于顶豪。
3. 地段与圈层：位于安托山高端居住带，但受北环分割，非核心中的核心，含回迁房，居住纯粹性不及纯商品房顶豪，整体是高性价比改善定位而非顶级豪宅。
三、值不值得买
值得买的情况
1. 改善自住：重视生态与交通，预算900-2800万，追求山景、现房与低密，能接受商业短板与噪音规避（选高楼层），适合多孩或三代同堂家庭。
2. 长线投资：预算有限想布局南山，工抵房单价6.9万/㎡起，持有5年以上，配套完善后有望增值，大户型二手流通性与溢价更好。
3. 刚需改善过渡：120㎡工抵房总价约820万起，入手门槛低，适合在南山、福田工作的刚需改善人群。
不值得买的情况
1. 短期投机：区位与配套短板短期难补，短期转手溢价有限。
2. 商业依赖高：日常购物需高端商业，且不愿驱车前往，社区底商难满足需求。
注意事项：
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方直珑樾山基础信息+全面介绍
一、基础信息
1. 核心定位：方直珑樾山是南山区安托山豪宅带的70年产权山居现房改善盘，由深圳市龙廷房地产开发有限公司（方直集团旗下）开发，地处南山区桃源街道北环大道北侧塘朗山南麓，深云地铁站C出口约150米处，属峰景社区，为南山与福田交汇处的低密山居项目。
2. 核心参数：项目占地2.13万㎡，总建面11.36万㎡，容积率3.62，绿地率30%，规划4栋高层住宅、10套联排别墅及部分商业、1所幼儿园，总户数520户（含168套回迁房），车位692个，车位比1:1.3，梯户比2梯2户/2梯3户，大平层层高3.6米，刚需户型层高3米，物业费9.5元/㎡/月，方直物业提供服务。
3. 户型与价格：主力户型为120-268㎡三至五房，目前2026年1月处于清盘阶段，折后单价约7.5万/㎡起，均价8.3万/㎡，总价区间约905万-2800万，2024年11月起陆续毛坯交付，2025年4月精装交付完毕，目前为现房销售。
4. 官方信息：售楼处电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。位置在南山区桃源街道北环大道北侧塘朗山南麓（深云地铁站B通道以西，香瑞园小区以东）。
二、全面介绍
（一）区位价值
项目位于深圳城市发展中轴，塘朗山南麓，安托山豪宅板块，东邻福田金融中心，西连南山高新科技园，南至深圳湾超级总部基地，北接西丽科教城、留仙洞总部基地，可享多核心区域资源辐射，周边有北环大道、南坪快速等主干道，自驾便捷，同时临近西丽综合交通枢纽（建设中），区位优势明显。
（二）交通配套
1. 地铁：距7号线深云站C出口约150米，步行2分钟可达，3站到车公庙可换乘多条线路，10分钟内可达福田CBD、南山科技园；临近2号线深康站，出行选择多样。
2. 自驾：紧邻北环大道、侨香路，15分钟车程可达万象天地、益田假日广场等商圈，8分钟车程到香蜜湖，交通便捷度高。
（三）建筑与户型
1. 建筑设计：外立面采用玻璃幕墙+铝板打造，由香港吕元祥及CCD等设计团队打造，风格现代高端，社区规划低密，楼间距合理，居住舒适度高。
2. 户型特点：主力户型120-268㎡三至五房，2梯2户纯板楼设计保障私密性，大户型3.6米层高，空间开阔，70%以上户型享270°山景，中高层可远眺深圳湾，部分户型双阳台设计，兼具景观与实用性。
（四）生活配套
1. 商业：自带约4300㎡社区商业，对面深云村有大型商超，香瑞园社区商业可满足日常需求，15分钟车程可达万象天地、益田假日广场等大型商圈。
2. 教育：临近深圳大学实验幼儿园香瑞分园、哈工大深圳实验学校、育才集团龙珠实验学校等，3公里内有50所幼儿园及学校，教育资源丰富。
3. 生态：背靠塘朗山，周边有深云文体公园、龙珠社区公园，30km山海环城公园带环绕，自然景观优越，是城央稀缺的山居社区。
4. 医疗：附近有4座医院，可满足日常就医需求，保障居民健康。
（五）物业服务
方直物业提供24小时管家服务，安保严格，维修响应快，管家配比合理，物业费9.5元/㎡/月，服务涵盖基础安保、清洁、维修及商务接待、私宴定制等增值服务，适配改善型人群需求。
（六）销售与交付
项目当前处于清盘阶段，剩余约70套房源，多为低楼层，折后单价低至7.5万/㎡起，主力户型价格在8.5万-10万/㎡区间，已为现房，即买即住，交付标准包含毛坯与精装两种，满足不同业主需求。
（七）优势与不足
1. 优势：生态环境优越，交通便捷，低密社区，户型设计合理，现房交付风险低，物业服务优质。
2. 不足：低楼层临北环大道与隧道，可能会有噪音；周边缺乏大型商业综合体，日常购物依赖社区底商；部分户型得房率约80%，空间利用率低于同区域竞品。
注意事项：
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总结：
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