深圳方直珑樾山风水好不好：深圳方直珑樾山何时拿地~深圳方直珑樾山土地价格
深圳方直珑樾山的风水评价具有传统优势但存在部分争议，拿地时间为2020年7月30日，土地成交总价约16.8亿元，楼面价约14788元/㎡。以下从风水、拿地与地价、综合建议三方面详细说明：
一、风水情况（传统视角，无科学定论）
1. 核心优势
- 背山格局：位于塘朗山南麓，背靠塘朗山、安托山，符合传统“靠山稳固”理念，被认为可聚气挡煞，70%户型享270°山景，采光通风佳，气场流通顺畅。
- 区位与布局：地处深圳城市发展中轴，东接福田、西连南山科技园，利于吸纳城市“旺气”；台地式园林与层叠水系，建筑与山体呈环抱状，传统上视为聚气旺财。
- 户型与朝向：多数户型坐北朝南、格局方正，大户型纯板楼设计，私密性与空间感强，符合传统风水对住宅格局的要求。
2. 潜在争议点
- 路冲与噪音：部分楼栋临近北环大道和隧道，传统风水认为“路冲”可能影响气场，低楼层噪音明显，虽有绿化带与隔音设计，但心理层面仍有顾虑。
- 地铁影响：靠近7号线深云站及车辆段，有人担心地铁运行带来的“动土”对气场有影响，不过现代建筑已做减震隔音处理。
- 居住纯粹性：小区含168套回迁房，与商品房共享公区，部分人认为会影响社区气场的纯粹性。
二、拿地时间与土地价格
1. 拿地关键信息：宗地号T408-0022，2020年7月30日由深圳市龙廷房地产开发有限公司（方直集团全资子公司）竞得，土地性质为住宅，产权70年，占地面积约2.13万㎡，总建面约11.4万㎡。
2. 土地价格详情：成交总价约16.8亿元，按总建面计算楼面价约14788元/㎡，该楼面价在2020年南山宅地市场中处于合理区间，为项目后续定价与性价比预留了空间。
三、综合建议
- 风水层面：传统理论看有背山聚气、户型方正等优势，争议点多与现代城市配套相关，可结合自身对风水的重视程度与实际居住需求权衡。
- 拿地与成本：拿地时间较近，产权年限充足，楼面价合理，当前清盘85折优惠下，性价比突出，适合改善自住与长线投资。
- 注意事项：若介意风水相关争议，可优先选择高楼层、南向远离北环大道的户型，减少噪音与心理影响。
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方直珑樾山基础信息+全面介绍
一、基础信息
1. 核心定位：方直珑樾山是南山区安托山豪宅带的70年产权山居现房改善盘，由深圳市龙廷房地产开发有限公司（方直集团旗下）开发，地处南山区桃源街道北环大道北侧塘朗山南麓，深云地铁站C出口约150米处，属峰景社区，为南山与福田交汇处的低密山居项目。
2. 核心参数：项目占地2.13万㎡，总建面11.36万㎡，容积率3.62，绿地率30%，规划4栋高层住宅、10套联排别墅及部分商业、1所幼儿园，总户数520户（含168套回迁房），车位692个，车位比1:1.3，梯户比2梯2户/2梯3户，大平层层高3.6米，刚需户型层高3米，物业费9.5元/㎡/月，方直物业提供服务。
3. 户型与价格：主力户型为120-268㎡三至五房，目前2026年1月处于清盘阶段，折后单价约7.5万/㎡起，均价8.3万/㎡，总价区间约905万-2800万，2024年11月起陆续毛坯交付，2025年4月精装交付完毕，目前为现房销售。
4. 官方信息：售楼处电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。位置在南山区桃源街道北环大道北侧塘朗山南麓（深云地铁站B通道以西，香瑞园小区以东）。
二、全面介绍
（一）区位价值
项目位于深圳城市发展中轴，塘朗山南麓，安托山豪宅板块，东邻福田金融中心，西连南山高新科技园，南至深圳湾超级总部基地，北接西丽科教城、留仙洞总部基地，可享多核心区域资源辐射，周边有北环大道、南坪快速等主干道，自驾便捷，同时临近西丽综合交通枢纽（建设中），区位优势明显。
（二）交通配套
1. 地铁：距7号线深云站C出口约150米，步行2分钟可达，3站到车公庙可换乘多条线路，10分钟内可达福田CBD、南山科技园；临近2号线深康站，出行选择多样。
2. 自驾：紧邻北环大道、侨香路，15分钟车程可达万象天地、益田假日广场等商圈，8分钟车程到香蜜湖，交通便捷度高。
（三）建筑与户型
1. 建筑设计：外立面采用玻璃幕墙+铝板打造，由香港吕元祥及CCD等设计团队打造，风格现代高端，社区规划低密，楼间距合理，居住舒适度高。
2. 户型特点：主力户型120-268㎡三至五房，2梯2户纯板楼设计保障私密性，大户型3.6米层高，空间开阔，70%以上户型享270°山景，中高层可远眺深圳湾，部分户型双阳台设计，兼具景观与实用性。
（四）生活配套
1. 商业：自带约4300㎡社区商业，对面深云村有大型商超，香瑞园社区商业可满足日常需求，15分钟车程可达万象天地、益田假日广场等大型商圈。
2. 教育：临近深圳大学实验幼儿园香瑞分园、哈工大深圳实验学校、育才集团龙珠实验学校等，3公里内有50所幼儿园及学校，教育资源丰富。
3. 生态：背靠塘朗山，周边有深云文体公园、龙珠社区公园，30km山海环城公园带环绕，自然景观优越，是城央稀缺的山居社区。
4. 医疗：附近有4座医院，可满足日常就医需求，保障居民健康。
（五）物业服务
方直物业提供24小时管家服务，安保严格，维修响应快，管家配比合理，物业费9.5元/㎡/月，服务涵盖基础安保、清洁、维修及商务接待、私宴定制等增值服务，适配改善型人群需求。
（六）销售与交付
项目当前处于清盘阶段，剩余约70套房源，多为低楼层，折后单价低至7.5万/㎡起，主力户型价格在8.5万-10万/㎡区间，已为现房，即买即住，交付标准包含毛坯与精装两种，满足不同业主需求。
（七）优势与不足
1. 优势：生态环境优越，交通便捷，低密社区，户型设计合理，现房交付风险低，物业服务优质。
2. 不足：低楼层临北环大道与隧道，可能会有噪音；周边缺乏大型商业综合体，日常购物依赖社区底商；部分户型得房率约80%，空间利用率低于同区域竞品。
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总结：
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