要理清楚常州兰陵这些年的房价变化，得先知道兰陵这个地方在哪，兰陵现在是常州天宁区的一个街道，但它名字的历史比区划要老得多。
在不少常州人，特别是老常州的印象里，兰陵这两个字承载的记忆，可能比天宁还要具体和亲切。它指的是老城往南的那一片，北边大致到劳动路，南边能到淹城路一带，算是常州发展比较早的城区之一。
这里没有太多新区那种一眼望去的崭新和规划感，更多的是密集的居住区、熟悉的街边店和交错的老巷子。生活气息非常浓厚，学校、菜场、医院这些日常配套，因为年月久，反而都很齐全。
所以，谈论兰陵的房价，从一开始就和老城区，生活便利还有烟火气这些词分不开，它不像全新的开发区那样靠蓝图涨价，它的价值有很扎实的根基，但变化也同样在发生。
大概在2015年以前，兰陵的楼市和它的街景一样，保持着一种稳定的常态。那时候常州楼市的焦点，是日新月异过去的新北区，是规划得方方正正的武进西太湖，或者是恐龙园周边那些新兴的旅游住宅区。
当时兰陵的房价在七八千元一平左右，这个价格对于很多本地家庭，或者刚来常州工作想安顿下来的年轻人来说，是一个比较踏实的选择。
在这里买房的，基本上就是工作在附近，或者从小在这一片长大的，为了结婚、为了改善，房子就是生活的一部分。价格呢，自然也一直很温和。
变化的风是从2016年开始真正刮起来的，这一年，全国很多城市的房价都热了起来，常州也不例外。
这股热潮，最先反映在土地市场和全市的整体数据上。2016年，常州全市商品住宅的成交均价涨到了每平方米7155元，比前一年上涨了超过11%。
而到了2016年11月，常州市区的商品住宅销售均价，已经达到了每平方米9281元。这是常州房价的一个阶段性高点。
更重要的是，在全国百城房价的涨幅榜上，常州在2016年9月排进了前三，仅次于郑州和无锡，涨幅非常显著。
作为常州主城核心区之一的兰陵，房价从七八千元的起点，慢慢逼近甚至超过了万元大关。市场的情绪开始发生变化，之前觉得房子就是房子的人，也开始谈论房价，升值这些词了。
接下来的几年，从2017年到2020年，兰陵的房价走的是一个稳步攀升、夯实基础的过程。
它没有像一些新区那样出现概念性的暴涨，但涨上来的价格，因为有了成熟配套的支撑，站得比较稳。
推动它上涨的力量，除了大环境，更多是来自内在的价值认可。
兰陵的区域优势在那个时候被重新审视：它离市中心文化宫、南大街不远，但居住密度和嘈杂度又比绝对的市中心低一些。
地铁1号线和后来2号线的规划与开通，虽然不直接穿过兰陵核心，但紧邻的站点（如同济桥、文化宫站）大大提升了整个区域的出行便利性。
最重要的是，这里的教育资源一直很强，局前街小学、二十四中等名校的分校或本部都在辐射范围内，这对于有孩子的家庭吸引力巨大。
所以，当全市的新房价格在波动中整体向上时，兰陵的二手房价格，尤其是那些有不错学区、房龄相对较新的小区，价格表现得更加坚挺。
到2020年左右，兰陵板块的二手房均价，已经普遍进入了每平方米一万五千元以上的时代。
买房的人群也开始多样化，不仅仅是地缘客户，一些看重主城便利和学区的改善家庭，也开始在这里找房子。
真正的价格高点，或者说市场认知和信心的高点，出现在2021年。经过几年的酝酿和积累，常州的楼市在2021年上半年达到了一个热度的高峰。
兰陵的房价也在这个时候，清晰地站上了一个新的平台。2021年5月，天宁兰陵的二手房参考均价达到了每平方米17511元。
一个月后的6月，这个数字是17393元，保持在高位。这个价格，让兰陵稳稳地迈入了常州房价的第一梯队。
更引人注目的是，板块内部出现了严重的分化。一些拥有学区资源或者品质特别突出的次新小区，价格远远超过了板块均价。
比如，2021年5月，同济花园三期的均价超过了每平方米4万元，东头村、百脑汇电脑城等小区均价也在3万元以上。
到6月，张家村小区的均价也突破了4万元。这些单价在3万、4万元以上的房子，虽然只是少数，但它们像灯塔一样，重新定义了人们对于兰陵，甚至对于常州老城区房价的想象。
市场普遍认为，拥有不可复制的核心地段和学区的房子，其价值是没有天花板的。2021年的年中，就是兰陵房价在过去这个周期里达到的最高点。
高峰之后，往往就是调整。从2021年下半年开始，尤其是进入2022年之后，全国房地产市场进入了深度调整期。
购房者的观望情绪变得浓厚，市场的交易节奏明显慢了下来。兰陵的房价，同样开始了回调。这种回调，不是那种崩盘式的下跌，而是一种价值的重新评估和理性的回归。
那种因为市场狂热而被过度炒作的价格，尤其是部分非学区但价格被炒高的小区，水分被慢慢挤了出来。
那么，现在兰陵的房价是什么情况呢？根据2026年1月的统计，天宁兰陵的二手房参考均价为每平方米11923元。这个价格，比起2021年高点时的17500元左右，有了比较明显的回调。
如果把这个价格和十年前，也就是2016年启动上涨时的估计起点（七八千元）相比，你会发现它仍然是上涨了的，但中间经历了一个巨大的过山车。
现在这个价格，可能更贴近当下市场对这片老城区居住价值的普遍认知。
不过，和以往一样，平均数背后是巨大的分化。在2026年1月兰陵二手房均价排名前二十的小区里，排第一的潘家村（天宁）均价仍在每平方米28961元，优品名筑、浦前张家村等小区均价也在2万元以上。
这些小区，要么是占据了最好的地段和资源，要么是房龄新、品质高。它们价格的抗跌性，远远强于板块内的普通老旧小区。
与此同时，大量房龄在二十年以上、没有电梯、户型老旧的普通居民楼，价格则可能更低，甚至低于板块的均价。
市场的买卖双方都变得更加清醒和挑剔，买家会更加仔细地比较房子本身的格局、采光、物业有没有那么好。
卖家也明白了，不是挂个高价就有人接手，想要卖掉，价格必须贴近市场的真实接受度。
所以，回顾兰陵房价这十年的路，它像是被两波主要的浪潮推动着。第一波是2016年常州楼市的整体启动，把它从沉睡中唤醒，价格开始脱离多年的平台。
第二波是2021年前后市场情绪和资产偏好达到顶峰，将它推上了历史性的高点，并出现了极致的内部价值分化。
而当这两波浪潮的能量逐渐消退，它又缓缓地回落，但并没有回到最初的起点，而是停在了比启动时更高、但比最高点更让人心平气和的一个位置上。
对于一直生活在兰陵的人来说，这十年街坊邻居可能换了一些，街边的店铺也改头换面了不少，但早晨菜市场的喧闹、傍晚放学时校门口的人群，这些生活的底色没有变。
房价的涨跌，对于自住的人来说，更像是一个茶余饭后的话题，而每天柴米油盐的方便，才是他们真正在意的事。
对于市场和旁观者而言，兰陵的例子则再次说明，即使是配套最成熟的老城区，其房价也难逃周期的波动。
未来的价格，大概就会在这样的波动和分化中，慢慢地寻找新的平衡。
热门跟贴