2026年1月北京，刚需和置换最关心的是二手房怎么走。12月24日新政点火，短冲后回落，二手房全月网签只有五六百套，新房更低到七八十套，分化坐实，别赌全面反弹。

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元旦几天二手日签飙到上千套，热度没撑住，整月又冷下来。

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机构判断一季度是高位震荡，警惕自然回调。

量在回暖，价还在磨，老破小还要再挤五到十点，次新和品质盘韧性更强。

挂牌也变了。

前阵子降到十二点九万套，现在又回到一三零五七四套，很多房源下架后重挂，议价空间更大。

远郊库存厚，房山大兴还得以价换量，去化周期不短，全国五十城平均二十二点二个月的压力摆着。

新房是真冷。

开发商试探小涨，成交不买账，网签只有七八十套。

改善客只挑少数好产品，其他项目只能卷促销。

二手反而成交易主场。

策略别犹豫。

缺现金的、回迁套现的、产品在后半段的，快卖，别等被低成本房源砸盘。

不着急的、核心区学区产业支撑的前半段，可以先租，租售比在抬头。

置换别拿想卖价当锚，先卖后买，时机比小差价重要。

区域更分化。

学区房、金融街、中关村有企稳甚至小回升迹象，真正往上可能还要两三年。

非核心板块和远郊压力更大，再跌五到十点不意外。

结论很简单。

二手活，新房冷，量有脉冲，价还压着。

买就看分位和现金流，卖就认清段位和周期，别再等那个不存在的普涨。