2025年“十四五”收官之年，央行及财政部持续释放积极信号，多方利好地方国企平台，地方国企积极响应国家政策号召，主动承担社会责任，助力解决青年住房难题，在住房租赁行业中稳步前行。大批保障性租赁住房的密集入市，市场供应量激增，国有企业规模显著提升。我们看到国有企业近几年批量进入住房租赁市场，已成为一股不容忽视的势力。它们不仅是市场供给的主要推动力，更是行业“压舱石”。
在URI城市租住发布的研究系列中，《中国住房租赁国有企业规模力》受到行业高度关注，被多方权威媒体及学术机构参考引用。URI城市租住今年首次将住房租赁国企规模榜单从传统50强扩容至100强，这一调整也是行业发展阶段的直观映射。近2年政策推动下，地方安居、城投类企业加速落地保障性租赁住房项目，具备规模化运营门槛的国企数量显著扩容，印证了行业空间的扩大。除少数头部企业主导以外，腰部、尾部具备区域深耕能力的企业也已逐步形成稳定规模，体现了租住行业持续在更多城市深耕发展，也标志着行业既“头部集中”又“分层多元”的阶段进阶。
请查收2025年度国有企业管理规模成绩单，让我们一起深度交流与探讨。
01.行业核心
国家队梯度分层
成租赁市场绝对主力军
2025年作为“十四五”规划收官之年与“十五五”规划奠基之年的关键节点，住房租赁行业已彻底进入国家队主导的发展阶段。国有企业凭借政策、资源、属地化三重核心优势，成为行业内的主力玩家。这一格局既是政策导向的必然结果，也是市场资源整合的自然选择。
政策层面，“十四五”全国计划筹建保障性租赁住房870万套，国有企业是完成目标的核心主体，拥有明确的政策指标导向。资源层面，国企依托政府背书，在土地获取、资金支持、金融工具创新等方面具备民企难以企及的优势。据URI统计数据看，2025年保障房REITs密集上市，未来将成为规模扩张资金的重要保障。此外国企还具备属地化优势显著的特点，地方国企深度绑定区域发展需求，可精准对接本地人才政策与产业规划，快速落地适配性房源，形成“区域深耕+政策响应”的双重竞争力。
“十四五”收官成效显著，2025年末百强国企管理房源规模近180万间，覆盖全国主要城市的保障房与市场化租赁住房市场，成为实现“住有所居”目标的核心载体。
URI城市租住研判：“十五五” 期间，国企将持续锚定 “增量扩容 + 提质升级” 双轨并行路径，稳固行业主力军地位。
02.规模格局
TOP30包揽超八成行业规模
呈现高度集中的特征
从发展态势来看，住房租赁行业正呈现出“规模扩张与集中度高”的双重特征。
榜单显示：百强企业总管理规模达178.2万套，覆盖全国主要城市住房租赁市场，前50强管理规模为161.7万套，50强规模较2024年的50强规模增长18.5%。百强国企管理房源体量庞大，可成为住房租赁市场的稳定器，对市场价格与供应结构起到关键调控作用。
行业集中度极高，头部企业绝对主导。TOP1-10 企业集中度达 57%，占百强国企近六成规模；TOP11-20 占比 16%，前 30 强合计包揽百强总规模的 82%。核心资源高度向头部集聚，尾部企业占比偏低。分梯队观察，行业规模分层差异突出。百强企业平均管理规模约 17817 套，仅有 TOP1-10、TOP11-20 两个梯队的平均规模超过该均值。TOP1-10 企业平均管理规模达 101737 套，远超百强均值，是绝对的规模领跑梯队；TOP11-20 平均规模略超均值，为次头部梯队，拥有一定区域规模影响力；TOP21-30 及后续梯队平均规模均低于百强均值，与头部梯队的规模差距显著。
URI租住统计显示，行业管理规模呈中等规模为主体、大规模稀缺的格局：其中10万套以上企业仅3家，5万-10万套企业仅5家，头部企业的稀缺性进一步巩固其主导地位；1万-5万套、5000-10000 套、3000-5000 套及 1000-3000 套区间企业数量较多，构成百强中坚力量；1000 套以下企业仅 3 家，说明上榜企业已具备一定的规模门槛。
03.分布情况
上海为“企业集聚+规模双优”核心城市
长三角企业更活跃
在城市、区域分布层面，URI从企业分布情况和管理规模量分布情况进行两个维度的格局分析，并对二者的差异加以解释。
先看企业所在城市能级分布情况，一线城市企业数占比为26%，二线城市的百强国企占比则达到51%，是核心集聚主体，多数为地方安居、城投类企业。三四线城市企业占比仅有13%。而值得注意的是，有一部分企业是全国布局型，占比达到13%。
其次，从区域分布来看：长三角区域的住房租赁百强国企数量占比最高，达38%，是行业企业最密集的集聚区域，这一情况也与长三角区域住房保障政策的落地密度、城市居住需求的旺盛程度成正相关；中西部区域企业数占比为29%，位居第二，体现出中西部核心城市的住房租赁国企布局力度；珠三角、环渤海区域企业数占比分别为11%、9%，区域企业数量相对较少，企业竞争还未进入激烈状态，太原•租建投以3.23万套的管理规模位列全国第12名，环渤海区域第一名。
从另一个维度，管理规模来看：一线城市管理规模占比升至36%，成为房间规模的核心贡献能级之一，说明一线城市的国企单个企业的管理规模显著更高，是行业规模的重要集中载体；二线城市则仍是房间资源的主力，占比达44%；全国性布局企业的房间数占比为17%；而三四线城市的房间数占比仅为3%。
其中，珠三角区域的房间数占比最高，达到32%，是住房租赁百强国企管理房间资源的最主要集中区域（主要贡献城市是广州和深圳），可见珠三角区域的住房租赁国企在规模化运营能力上的优势；中西部区域房间数占比为27%，保持了稳定的规模贡献度；全国性布局企业房间数占比为17%；长三角区域房间数占比为19%，环渤海区域占比仅为5%。
从榜单上看，上海为“企业集聚+规模双优”的核心城市，上榜企业数达19家，为所有单城市中最多，管理规模超18.7万间，既形成了住房租赁国企的产业集聚效应，单个企业的平均规模也处于较高水平，兼具企业密度与规模实力。
全国性布局企业则是“跨城覆盖+规模领跑”的主体，13家全国性布局企业的管理规模接近30万间，是所有布局类型中房间规模最大的群体，体现出跨城市资源整合的规模化优势。
同时，部分城市布局存在“企业数与房间数错配”现象：一类是单企业高规模城市，典型成为包括深圳、郑州，企业数仅1家，但管理规模分别达28.9万间、15.1万间，单企业的规模化运营能力极强；另一类是多企业中等规模城市，如成都（8家企业、5.7万间）、重庆（4家企业、8.2万间），企业数量较多但单企业管理规模相对适中，是地方国企深耕本地的典型代表。
此外，多数城市（如南京、杭州、无锡等）呈现企业数量和规模双低的格局，属于补充保障型城市，上榜企业数多在2-4家、管理规模低于5万间，主要承担本地住房保障的基础供给功能。
04.企业竞争
TOP20强国企
增量扩张与存量提质并存
URI城市租住将2025年与2024年企业规模数据对比分析发现，行业头部国企的发展路径分化显著，可清晰划分为高速增长型、稳健增长型、稳健发展型三大阵营，不同阵营的运营策略与发展阶段特征鲜明。
高速增长型企业以激进扩张策略驱动规模跨越式增长，成为行业增量供给的核心引擎。此类企业同比增速普遍超10%，头部企业增速更是高达30%，典型代表包括华润·有巢、城投宽庭、湖北省联投保租房公司·联投新青年、华发租住、招商伊敦公寓等，凭借强劲的规模跃升势头稳居行业领跑梯队。
稳健增长型企业增速虽略逊一筹，但保持着平稳向好的增长态势，实现规模与效益的同步提升。如郑州城发安居、合肥安居、浦发有家等企业的增速区间稳定在7%—17%，其中郑州城发安居深度锚定本地人才政策，发力保障性租赁住房供给；浦发有家则聚焦上海市场化租赁住房赛道，以高品质运营持续抢占市场份额，二者均走出差异化增长路径。
稳健发展型企业则立足存量资产优化，以精细化运营和品质升级巩固市场地位。如深圳人才安居、厦门安居、上海地产·城方等企业，因2024年已形成较大规模基数，2025年战略重心转向存量房源的服务升级与产品迭代，通过引入智能门禁、优化社群服务、升级家居配置等举措提升租住体验，规模呈现小幅盘整态势；广州安居、重庆两江知寓、成都轨道城市等企业增速低于10%，更侧重通过数字化管理降本增效，如搭建房源智能运维平台、优化租户全生命周期服务流程，同时深化与属地产业园区、高校的合作，定向匹配租住需求，筑牢区域市场的稳定供给能力。
企业增速的差异化表现，深刻映射出当前住房租赁行业“增量扩张”与“存量提质”并行的发展节奏。
05.协同筑基
政策支持+金融创新+精细运营
存量改造与增量新建并行
住房租赁管理规模百强国企的行业地位，依托三类共性发展路径协同支撑，也是行业长远发展的基石。
1/政策支持与金融创新双轮驱动。一是国企主要的资金来源是获取政府专项补贴与政策性低息贷款，用于保障性住房的新建与改造；二是发行保障性租赁住房REITs，通过资产证券化盘活存量房源，实现“投融管退”的资本闭环；三是开展政企合作融资，联合地方产业园区、开发区管委会等主体，共同投资建设配套租赁住房，分摊资金压力。
2/从房源的获取方式上看，存量改造与增量新建并行。存量资产盘活，将城市闲置的国企厂房、办公楼、城中村房源等改造为保障性租赁住房，如城投宽庭、成都轨道城市・寓见等企业，通过改造实现快速扩面；二是政策性划拨用地新建，地方国企通过政府划拨的低成本用地，建设大规模的租赁住房社区，如深圳人才安居集团的多个项目，均采用此类模式；三是产业园区配套建设，针对制造业、科创企业的员工住宿需求，在产业园区周边配建租赁住房，实现“职住平衡”。
3/以长期运营为导向，坚持民生保障与专业化服务。作为租赁住房，坚守民生保障是重中之重，所有上榜企业的房源租金均基本于同地段同类型市场化房源，且优先面向新市民、青年人、产业人才等群体；二是推进专业化品牌运营，多数企业已打造专属公寓品牌，如城投宽庭、联投新青年等，通过标准化的物业服务、社群活动、智慧化管理，提升租户居住体验；三是强化政策适配性，紧密对接地方人才政策，为符合条件的租户提供租金减免、落户配套等增值服务，实现住房保障与产业引才的双向赋能。
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