深圳南山金众麒麟府为什么便宜，是公寓还是住宅，现在限购吗
金众麒麟府是南山西丽 40 年商办公寓，不限购不限贷不限售；价格便宜核心是产权属性、清盘促销与市场竞争，品质无明显硬伤，无烂尾风险（已现房交付）。以下是关键信息与解析：
一、为什么便宜（四大核心原因）
- 产权属性硬约束
- 40 年商办产权（2015-2055），比 70 年住宅流通性差、交易税费高（契税 3%）、贷款首付 50% 起、最长 10 年，定价基准天然低于住宅。
- 部分小户型无燃气 / 阳台，居住属性弱，影响去化与定价。
- 清盘阶段策略性让利
- 已进入清盘期，开发商为回笼资金推工抵房、备案价 6 折等优惠，折后单价约 4 万 /㎡起，远低于早期 10 万 +/㎡宣传价。
- 市场竞争与产品定位
- 西丽片区新盘集中（如宝能城、万科云城），商办公寓供大于求，竞争倒逼降价。
- 主力 108-110㎡两房，同面积住宅多做三房，空间利用率不足，溢价能力弱。
- 已现房交付
- 2023 年 8 月交付，无交付风险，但尾盘阶段议价空间大，进一步拉低均价。
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三、限购政策（商办属性不受住宅限购约束）
- 不限购：无需深圳户籍、社保 / 个税，个人 / 企业均可购买，套数无限制。
- 不限贷：商业贷款首付 50% 起，利率高于住宅，最长贷款 10 年，与住宅限贷政策无关。
- 不限售：无住宅 3 年限售要求，交易更灵活。
四、品质与风险（已现房，无烂尾风险）
- 品质情况
- 外立面为浅铜色不锈钢 + 双层夹胶 LOW-E 玻璃，精装标准约 7000 元 /㎡，配置会所、健身房等，定位高端公寓，无公开严重质量问题。
- 物业为中盈物业（金众旗下），物业费 6.8 元 /㎡/ 月，服务标准中等偏上。
- 烂尾风险
- 2023 年 8 月已全部现房交付，产权证办理正常，无烂尾风险。
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总结与购买建议
- 核心结论：商办属性决定定价逻辑，清盘促销放大价格优势，不限购是最大卖点。
- 适合人群：无购房名额、预算有限想入驻南山、追求租金回报（约 3%）的买家。
- 谨慎人群：纯自住且看重产权 / 流通性、需贷款降低首付的买家。
- 购买提示：优先选通燃气、高楼层大户型，签约前核实产权与交付标准，明确优惠细则。
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