经济观察报 记者 田国宝
1月16日，位于北京市朝阳区麦子店街38号的三全公寓120套房产及200多个地下车位分别在阿里资产平台竞价，由于无人出价流拍。阿里资产信息显示，这次出售的资产由北京景秀商业管理中心（有限合伙）（下称“北京景秀”）委托光大金瓯资产管理有限公司（下称“光大金瓯”）对外处置。
三全公寓位于北京亮马桥区域，周边为使馆区。根据三全公寓官方介绍，住户以欧美和日本客人为主，多为跨国公司驻华代表及高管。此前，北京景秀持有的三全公寓配套商铺已售出。
北京景秀为景瑞控股有限公司（01862.HK）旗下景瑞不动产控制的企业。根据景瑞控股官网介绍，景瑞不动产主要从事租赁式公寓和办公楼的投资、开发、改造及运营等业务，上述120套房产属于景瑞控股长租公寓品牌“悦樘甄选公寓”。
一位接近光大金瓯的人士告诉经济观察报，景瑞控股无力偿还对光大金瓯约7.2亿元的相关债务，上述120套公寓房产、地下车位及配套商铺均为该笔债务的抵押物。经双方协商，拟通过处置相关抵押资产偿债。
近两年，在房地产行业逐步回稳的背景下，出售一线城市存量不动产尤其是已投入运营、权属清晰的成熟资产，已成为部分房企化解存量债务的重要方式。在此过程中，金融机构通过处置抵押物降低潜在风险敞口；房企则借此避免陷入更为被动的司法处置程序。
出售资产
三全公寓项目占地1万平方米，建筑面积5.4万平方米，由3栋高层住宅及1栋商业裙楼组成。其中住宅均为26层，共624户，面积从35平方米到225平方米不等。
景瑞控股旗下的悦樘甄选公寓占据其中194套住宅及部分底商和地下车位。本次主要出售其中的120套住宅、4126平方米底商及200多个地下停车位。其中底商已于2025年12月19日以6150万元成交，折合单价约1.5万元/平方米。
此次挂牌出售的120套房产建筑面积合计13824.7平方米。其中仅有两套面积在60平方米左右，其余房源面积均在110—130平方米之间，户型以两居室为主。按起拍价计算，整体折合单价约为5.8万元/平方米。
根据阿里资产信息，截至2025年12月9日，120套住宅中93套有租约，其余27套无租约或为日租租约。
据景瑞不动产一位销售经理介绍，目前对外出租房屋起价约2万元/月，根据楼层、朝向、装修及是否配备家具，租金有所差异；签订一年及以上长租协议可享受相应优惠。
三全公寓地下停车场200个车位亦于1月16日起竞价，起拍价4800万元。地下车位分布在负一层和负二层，建筑面积13297.8平方米，已承包给一家停车管理公司经营，承包期至2031年10月31日。
据上述接近光大金瓯人士介绍，景瑞控股欠光大金瓯债务本金7.2亿元，三全公寓住宅、底商和地下车位出售所得资金主要用于偿还债务本息。多数资产租金为月付或季付，竞拍人拍得资产后，双方约定交割日，交割日前的租金归景瑞控股所有，交割日后的租金由拍得人收取。
早在2025年10月，光大金瓯在阿里资产发布120套房产、底商和地下车位的招商公告，当时拟以打包方式一次性出售。根据该公告，120套房产大部分位于3号楼，一号楼和二号楼仅有少量房产。
2025年11月26日，光大金瓯在阿里资产首次挂牌出售三全公寓配套底商，起拍价5300万元。经12轮竞拍，该底商最终以6150万元成交，溢价率约16%。
2025年12月22日，光大金瓯在阿里资产平台分别挂牌120套房产和200多个地下停车位。若三项资产全部顺利售出，预计可获得超过9亿元现金，足以覆盖景瑞控股欠光大金瓯的7.2亿元债务。1月16日，两项资产由于无人出价流拍。上述光大金瓯人士称，两项资产还将择期继续出售。
由买到卖
三全公寓于1998年建成，开发商为北京三全公寓有限公司。天眼查显示，最初股东为三全工程（香港）有限公司和北京市东风农工商公司；2018年，东风农工商将其持有的三全公寓20%股权转让给北京金明多网络技术有限公司。
早在2017年2月，景瑞控股以6.4亿元对价购买58家特殊目的公司100%股权（该58家特殊目的公司持有三全公寓60套房产）；同时以6.3亿元收购三全公寓另外120套房产、停车场及底商等资产。
根据景瑞控股披露，2017年9月，该笔总对价12.7亿元的收购完成，折合成本单价约5.3万元/平方米。本次出售的相关资产最初收购成本为6.3亿元，按照当前起拍价算已实现一定增值。
景瑞控股财报显示，三全公寓租期收益率为2%，商铺收益率为5.5%；截至2017年底，收购的三全公寓相关资产投资性物业估值为17.4亿元，递延所得税负债为4.67亿元，净资产值为12.7亿元。
2018年7月，景瑞控股以北京景秀股权、三全公寓相关资产及租金应收款为抵押，发行到期日为2029年11月28日的7.2亿元商业抵押担保债券，其中优先级债券6.84亿元，年利率6.6%，按季支付利息；景瑞控股认购3600万元次级债券。
该7.2亿元商业抵押担保债券的优先级投资人为华夏基金。2023年8月，华夏基金将相关债券转让给光大金瓯，同时约定债券提前至2025年1月到期，景瑞控股支付光大金瓯年利率6%—8%。
按照景瑞控股财报披露的信息，在本次债券重组中原债权人和新债权人约定，双方均需为债券抵押物寻找及推荐潜在买家，出售抵押物所得款项用于偿还贷款；若到期前仍未能出售，光大金瓯有权没收或变卖抵押物用于偿债。
2025年1月，景瑞控股与光大金瓯签订债务展期协议，将年利率调整至6%—12%，并约定2025年12月偿还贷款。据上述光大金瓯人士介绍，展期到期后景瑞控股仍无力偿债，因此启动抵押物拍卖程序。
三全公寓从建成至今已经超过20年。根据贝壳网披露的信息，二手房挂牌单价为6.2万元—7.8万元/平方米，2025年共成交3套二手房；租金方面，一居室挂牌租金为8000元—9500元/月，两居室租金1.7万元—2万元/月左右。
瘦身战略
作为一家中小型房企，景瑞控股自2017年起正式确立从传统开发商向资产管理服务商转型的“大资管”战略，逐步构建了优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大业务平台。
景瑞不动产主要运营悦樘公寓和景瑞商办两大品牌。其中，悦樘公寓为长租公寓业务线，三全公寓相关资产即属于该品牌；景瑞商办则主要聚焦商业和办公物业。
2017年，在收购北京三全公寓部分资产后，景瑞控股又以7.1亿元收购上海易里公寓及青岛国敦酒店60%股权，并以3亿元收购上海张江碧波路5号办公楼，初步搭建起租赁业务框架。
2018年，景瑞控股开始大规模扩张租赁业务，全年累计收购10个项目，包括：以2.7亿元收购北京程远大厦221套公寓；以2.8亿元收购北京东直门内大街9号院4号楼商业大厦；以2.2亿元购入北京海淀中街商业物业；以2.4亿元买入北京交道口南大街商业物业；以2.3亿元收购上海浦东浙桥路99号商业物业。
2019年，景瑞控股完成对上海幸福莱商务酒店的收购。2020年，在长租公寓及商办等租赁业务基础上，景瑞控股正式组建景瑞不动产平台。
截至2021年，景瑞不动产在北京、上海、杭州、苏州等城市累计布局长租公寓11家、商办项目3个，资产管理规模接近90亿元。
2022年，景瑞控股租赁业务收入同比增长113%；2023年同比增长10.3%。然而，受2022年债务违约影响，景瑞控股在融资及偿债等方面面临较大压力，资产管理业务扩张受限。
2024年，受房地产市场波动等因素影响，景瑞控股的租赁业务收入同比下降3.1%；2025年上半年，租赁业务收入同比下滑19.5%。同年，景瑞控股提出“保内、暖外、瘦身”三年计划，正式启动自救。
由于主体信用出险、流动性持续紧张，通过处置抵押资产偿债或以资抵债已成为降低杠杆、压降负债的必要手段之一。出售三全公寓相关资产，正是其“瘦身”计划的重要组成部分。
一位从事资产拍卖的人士告诉经济观察报，最近，部分一线城市核心区资产因性价比较高，找到买家并不困难，其所在公司经手出售某一线城市核心区一栋办公物业，成交单价超过15万元/平方米。
（作者 田国宝）
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