开年伊始，《求是》杂志一篇题为《改善和稳定房地产市场的政策》的文章，以清晰有力的笔调，为今年的楼市政策定下了基调：
要“尽可能缩短调整时间”、“政策要一次性给足，不能采取添油战术”。
短短数天内，从财税部门到金融监管机构，一系列重量级、可执行的政策接连落地。
这已不是简单的吹风或释放信号，而是一场目标明确、协同推进的系统性疏通工程正式拉开了序幕。
市场等待已久的“一次性给足”，正在从权威喊话变为现实推力。
仔细审视这几天密集出台的政策，可以发现其发力点精准覆盖了房地产市场的关键环节：
从居民端的交易成本，到企业端的项目融资，再到决定整体环境的货币信贷，形成了一个立体化的支持网络。
首先，是税收政策发力，直接降低居民置换成本。
1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，将 “换房退个税”政策延续至2027年12月31日。
政策核心清晰有力：自2026年1月1日起，对出售自有住房并在1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
其中，新购住房金额≥现住房转让金额的，全部退还；新购房金额较小的，按比例退还。
这项始于2022年9月的政策，已是第二次延期。其用意不言自明——
许多家庭并非没有改善居住的愿望，而是卡在了“卖不掉旧房”或“卖了再买成本太高”的环节上。
个税退税，就是政府真金白银地降低这一关键环节的摩擦成本，让“卖一买一”的循环能够顺畅启动。
政策的延续，为市场注入了长达两年的稳定预期，让潜在置换需求能够从容规划。
第二，是融资机制优化，强力稳定行业供给主体。
如果说退税是刺激需求的“催化剂”，那么对供给端的支持就是稳定市场信心的“压舱石”。
1月9日，监管部门对房地产融资协调机制下达了新指导：
对已进入“白名单”的项目，符合条件的，可在原贷款银行进行展期，实际意味着相关贷款最长可展期5年。
这与之前展期最长不超过原期限一半（通常最多两年半）的规定相比，是一个重大的实质性突破。
其政策深意主要有两个——
精准输血保交楼系统工程。
将宝贵的金融资源，通过“白名单”机制，定向注入那些有市场、有需求、但暂时遇到流动性困难的优质项目。
核心目标是确保项目不停工、按期交付，从根本上守护购房者的权益，打破“停工-市场恐慌”的恶性循环。
缓解市场主体现金流压力。
5年的展期窗口，为项目销售和资金回笼提供了宝贵的缓冲时间，帮助健康经营的主体穿越周期。
这并非“兜底”，而是遵循市场规则，为具备生存能力的企业提供必要的喘息空间，稳定行业基本面。
截至去年10月，全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿。
此番展期政策优化，意味着这巨额资金支持的效能和稳定性将得到进一步提升，是供给侧稳预期的强有力举措。
还有一项措施，就是打开信贷空间，全面夯实宽松金融环境。
1月15日的国新办新闻发布会上，央行传递了两个关键信息——
宣布下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，直接引导金融机构降低特定领域的融资成本。
与此同时，央行副行长明确指出：“从今年看，降准降息还有一定空间”，6.3%的存款准金率，叠加外部汇率约束减弱、银行净息差企稳…均为价格工具的使用创造了条件。
前者旨在立即行动，后者给出明朗预期。
下调结构性货币政策工具，而非无差别降息，符合精准滴灌而非大水漫灌的基本思路，同时在一定程度上维护了银行业盈利能力。
释放后续降息空间，本质上是对全年货币环境的权威定调，与此前的一系列重要会议表述保持了一致口径。
至此，政策加力协同作战的战略意图已跃然纸上——
财税政策降低居民端交易成本，激活需求；
白名单展期保障供给端交付，意在稳主体；
货币政策营造宽松的金融环境，夯实信心。
三项政策协同发力，其深层影响在于重构市场的底层运行逻辑。
我们仔细盘一盘——
首当其冲，为了打破供需两端的双重尴尬。
我们得承认一件事：当前市场的核心梗阻是置换链条转动受阻。
需求端因交易成本与价格承压“不敢动”；
主体端因项目交付存在不确定“不敢交”。
双方陷入僵持。
而“换房退税”延期政策，本质是财政让利以降低关键摩擦成本，直接减轻居民“卖一买一”的财务负担，刺激需求持续放量。
“白名单贷款展期5年”政策，核心是以金融流动性保障资产层的基本安全。
这延续了之前“救项目，不救企业”的基本思路，确保财政端以相对可控的成本确保合规项目持续建设、按期交付。
更深一步讲，旨在修复市场供给侧的信用基础，让购房者敢于选择。
看明白没？前者让需求端敢择机行动，后者令供给端优化背书——
这样一来“卖旧买新”的齿轮得以重新转动！
加之全国多座城市在经历数年的持续调整后，存量房市场价格已非常亲民，理论上讲，重新激活流动性可能只差一次东风。
流动性将激活，释放出的资金与资格将灌注新房市场，从而打通存量与增量市场之间的阻滞，重启基于真实居住的良性内循环。
第二，稳住信心，终结预期与政策博弈的二元叙事。
房地产是信心与金融紧密绑定的行业。
咱们前几天就说过：这几年的螺旋调整，有一部分源于对政策端的不确定性与逐次添油。
而此番央行“降准降息仍有空间”的明确表态，清晰定调了中长期宽松的货币环境，堪称战略级的预期管理。
影响不可谓不深远——
1）稳定行业融资预期；
2）熨平居民利率焦虑。
前者有助于市场主体从应对短期危机转向专注长期运营；
后者能有效管理购房者对“站在利率高点”的焦虑，促使购房决策理性回归居住本身。
所以你看，这套“退税减负-债务展期-货币宽松”的组合拳，是不是系统性地压低了全链条的不确定性？
当政策前景变得清晰可期，附着在资产价格中的“风险溢价”也会随之收缩，楼市的估值体系也将加速回归以下两重属性——
回归居住属性与回归金融属性。
毫无疑问，这才是房地产本来就应有的样子。
第三，有利于推进“市场底”加速到来。
“政策底”可以通过政策端划定，但“市场底”取决于无数卖家和无数买家在价格与交易量上的反复博弈。
这套组合拳通过改变博弈条件，正加速这一平衡的到来。
它并非指定价格，而是通过重塑约束条件来引导市场自发寻找共识：
退税降低了买方的实际成本，相当于提供“隐性价格折让”，扩大了买卖双方的成交价格谈判区间。
白名单展期保障了资产安全，使房屋价值评估回归地段、品质等真实属性，重塑了稳健的价值锚。
结构性降息叠加货币宽松预期鼓励市场从长期视角出发，有利于削弱对短期价格波动的过度反应。
交易成本下降、资产安全夯实、金融环境稳定——
使得买卖双方能更基于真实居住需求和长期金融价值进行决策。
而这是构筑坚实且健康的“市场底”，不可或缺的前置条件。
更何况，这一市场已深度调整多年…
文章分析至此，笔者特别想跟大家分享一组最新数据。
中指研究院2025年12月调查显示：
计划一年内购房的居民占比升至51%，计划“半年内”和“半年到一年”购房的分别占比16%和35%；
此外，认为自身购房意愿“强于上月”的居民比例，目前已连续第三个月回升，12月录得数据为16%。
这能说明什么？
说明市场情绪的重心，正从观望，缓慢而确凿地移向行动！
而且，这种连续性的改善本身，往往就是情绪悄然触底、信心重新构建的关键信号。
眼下，“政策一次性给足”的权威喊话于密集行动，正在重塑预期——
而这无疑将极大地推动市场理性加速回归。
但我们必须要清醒地认识到：意愿本身并非购买力，计划也不等于交易。
这51%的“计划”，也应该理性地一分为二看待——
在宏观层面，无疑是一股可观的势能，他们感受到了政策端的有力支撑、金融端的成本压缩以及市场端的深度调整…
但在微观层面，无数个体的审慎权衡，仍将在很大程度上收到未来数月甚至数个季度内政策与市场的双重表现影响。
冷静地讲，当下政策端要完成的，正是要让这种潜在势能转化为市场的动能。
大家可以想想，这51%的“一年内计划购房”的人群中——
是不是有相当大一部分是“卖一买一”的改善家庭？
是不是他们对“换房退个税”政策延续性最为敏感？
另一方面，项目融资可展期5年，相当于为潜在的置换目标提供了强有力的信用背书，从而不至于让置换链条上游积攒的势能一拳打在棉花上。
这些都是值得乐观的信号。
当然，咱们在这儿还得说一个看似老生常谈的问题：
复苏的路径，必然显著分化。
这么大比例的买房置业意愿，绝不会均匀分布在每座城市、每个区域或者每个板块。
那些有显著人口净流入、自身产业有竞争力、公共资源和财政端底气足的核心城市、核心片区，必然捷足先登。
与此同时，这种结构性活跃，也大概率会是未来很长一段时间里的基本常态。
回顾开年以来的这段时间——
从《求是》定调，到三部门落实退税延期，再到金融体系在项目融资和货币环境上双重加力，政策层的决心、力度与协同效率，清晰可见！
确实不再是过去那种“挤牙膏”式的玩法，而是着眼于长远健康发展的“系统性疏通”。
尽管需要时间，但路径已无比清晰。
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