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中央别墅区稀缺宅地率先挂牌，北京五批次供地正式启动
在上半年北京土拍成交金额突破千亿大关后，北京土地供应按下了暂停键，原定于6月下旬前供应的五批次地块一直没有亮相，而本应在6月底公布的六批次拟供地清单也未能如期而至，土拍市场处于较长时间没有预供地的"静默期"。
7月18日，沉寂多日的北京土拍市场迎来重启信号——五批次拟供地清单中的顺义薛大人庄地块、丰台岳各庄地块开启预申请。而在今日（7月23日），顺义区薛大人庄村剩余1、2号地块土地一级开发项目SY00-0025-6017地块率先转正，将于8月26日拍出，成为五批次拟供地清单中首个正式挂牌的地块。薛大人庄地块为二类城镇住宅用地，土地面积2.3万㎡，建筑面积3.68万㎡，容积率1.6，建筑高度40米，交易起始价10.3亿元。
01
中央别墅区核心稀缺宅地，
高端居住氛围浓厚
薛大人庄SY00-0025-6017地块位于北京中央别墅区，该区域是北京市最早发展的高端别墅区之一。作为北京最具代表性的别墅群落，中央别墅区依托温榆河生态廊道，形成了独特的生态环境优势，同时得益于高品质的住宅规划，进一步提升了区域整体居住舒适度。
经过20余年的持续发展，中央别墅区已形成完善的配套体系，高端居住氛围浓厚。区域内国际教育资源雄厚，拥有ISB国际学校、新英才学校、鼎石国际学校、北京英国学校、蒙台梭利学校、百年实验学校总校、德威英国国际学校等知名院校，集聚了北京70%的国际教育资源。同时，医疗资源方面配备有三甲医院、休闲设施涵盖高尔夫俱乐部等高端配套，充分满足高端客群需求。作为北京配套最成熟的别墅区，中央别墅区已形成稳定的高素质居住圈层。
中央别墅区除了拥有优越的生态资源、顶级的生活配套、高端人群的聚集、低容积率等优势外，同时还有快速或高速道路专线与城市核心区相连，交通十分便利。此外，中央别墅区还有紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，以及京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。
具体来看，薛大人庄地块坐落于中央别墅区南部核心腹地，位于顺义区中央别墅区板块，周边环绕着大量已建成的高端二手别墅社区，形成了成熟的居住氛围。板块位于顺义西南部，北接后沙峪板块，南与朝阳区孙河板块相连，是顺义区距离中心城区最近的板块。同时，这也是发展时间最长、距离首都机场最近、配套最成熟的别墅区，是中央别墅区发源地，也是北京最早的高档别墅群落。地块处于成熟居住区，以别墅住区为主，1公里范围内商业、教育及医疗各项生活配套齐全，距离最近的地铁是15号线的国展站，直线距离约为1.8公里。
02
新房市场缺乏新增供应，
二手房挂牌参考价稳中有升
中央别墅区板块新房市场近年来整体呈现出供不应求的态势。市场监测数据显示，2021年以来板块新建商品住宅供应量大幅缩减并一直维持在低位，2022-2024年年度新增供应维持在100套左右，供求比均小于1。尽管存在一些早期滞销项目拉高了板块的整体去化周期，但新入市的项目凭借更强的产品力优势和更高的产品适配度，去化流速并不会受到影响。
数据来源：CRIC
目前，中央别墅区板块主要在售的新房项目是懋源·璟橒，这也是板块近三年来入市的唯一一个新房项目。懋源·璟橒于2023年开盘，现已转入现房销售，产品类型涵盖平墅、叠墅、合院等，总价区间在2500万至4000万元。截至6月，项目网签去化率约为57.6%，成交均价约7.3万元/㎡。值得注意的是，懋源·璟橒项目地块与本次挂牌的SY00-0025-6017地块相邻，两地块规划指标相似，懋源·璟橒容积率为1.58，地块规模相对更大。
此外，除了本次地块东侧的懋源·璟橒项目，中央别墅区板块还有华润温榆河项目待入市。今年2月27日，华润置地以60.24亿元底价摘得顺义区温榆河生态走廊地块，楼面价约3.5万元/㎡，用地规模17.04万㎡，规划地上建筑面积17.21万㎡，预计将开发洋房、别墅产品。
由于新房供应不足，中央别墅区板块的部分购房需求流向二手房市场，作为北京二手别墅最集中的区域，板块二手房挂牌价整体稳中有升。根据CRIC数据，2023年板块平均挂牌参考价为5.3万/㎡，2024年为5.9万/㎡，同比上涨11.3%。2025年1月，挂牌均价更是达到新高，为6.8万/㎡，上半年整体挂牌参考均价为6.5万/㎡。
数据来源：CRIC
03
板块住宅用地供应稀缺，
优质地块补仓高端改善市场
根据CRIC数据统计，从2015年至今的10年间，中央别墅区板块仅供应了3幅涉宅用地，分别为2018年成交的诺德阅墅地块（限竞房项目）、2022年成交的懋源·璟橒地块和2025年成交的华润温榆河地块，成交总建面38.73万㎡，平均容积率仅为1.2。其中，懋源·璟橒地块于2022年6月由懋源控股19.55亿元摘得，楼板价约3.1万元/㎡，溢价率达到了15%。
数据来源：CRIC
中央别墅区作为北京高端住宅板块的代表，其住宅项目以低容积率为显著特征。根据CRIC数据显示，2023年来北京土地市场共成交125幅涉宅用地，平均容积率为2.05，其中容积率≥2.0的地块占比达58.4%。本次挂牌的薛大人庄SY00-0025-6017地块容积率为1.6，而2023以来北京全市仅有26幅地块容积率小于等于1.6，占比为20.8%。所以说，除了地段位置，薛大人庄SY00-0025-6017地块的低容积率也使其更具稀缺性，适宜打造高端改善住宅。
数据来源：CRIC
今年2月，北京市规自委印发了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，这是继去年11月《北京市高品质商品住宅设计导则》发布之后落实“好房子”规划建设的又一政策举措。这表明，房地产市场供求关系发生重大变化，改善型需求比重在逐步提升。3月31日，《住宅项目规范》正式发布，不仅为住宅建设树立了更高标准，更标志着住宅产品正式迈入高质量发展的新阶段。“好房子”可以说是贯彻2025年的关键词。
对于中央别墅区来说，对于打造“好房子”有着更大的优势。优越的生态环境和高品质宅地的供应，再加之新房市场产品力不断升级、雄厚的国际教育资源带来更多的高端改善需求，其产品力在全市一直处于领先地位。随着更多优质地块的供应，区域也将会吸引更多得实力房企打造更加高端舒适的产品，从而推动区域新房市场进一步升温。
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