#在北京买一套房子,真的很难吗?#
最近和客户聊天，大家的卖房节奏开始放缓，一些业主聊了聊自己的需求后，觉得还是等过完春节再做决定。
但目前预计，2026年的刚需房市场还有5%-10%左右的下调空间。
成交量回暖！
北京成交量正在逐步回暖，1月5日-11日这一周，成为最近3个月成交量最高的一周，突破了2000套。
成交量回升，挂牌量也在日渐减少，二手房在售房源数量降到了12.9万套，比6个月前降了8.3%。
但依旧比一年前高1.5%，较近3年的低点增长了33.3%。
二手房在售房源降低，是因为二手房降的太多，房子一套比一套卖得便宜，很多房东扛不住降价，直接下架了房源。
从过去10年北京新房、二手房的成交量和成交价走势也能看出。
二手房的成交量越来越多，新房的成交量越来越少；
同时，二手房的成交价越来越便宜，新房的成交价越来越贵。
这是因为二手房因为房龄老化、采光差等居住品质的原因，逐步变成刚需房；
而新房在好房子政策的加持下，越来越对标改善。
这种情况下，房东应该怎么办？
如何应对最后一轮回调？
目前北京的房东分为三种：
1、卖房降级置换。
比较奇妙，目前我已经遇到十几组这样的客户了。
大家因为过去几年经济形势不好，又想给孩子留一些备用金，想把位置好的房子（比如学区、产业核心区的房子等等）卖掉置换一套面积大、居住环境不错的房子。剩下的钱留给孩子用。
这类客户其实是实打实的需要钱，这种情况我会评估一下房子本身的优劣势，未来的走势是向上还是向下。
向上就等一等再卖，向下就集中火力尽快卖。
二手房想恢复以往价格上涨的时代，三环里的房子得等3年起。
2、卖房升级置换。
这类比较简单，就是手里有几套老人留下的老破小，住着也不舒服，不如卖了变现，换一套大房子，或者拿着现金去做一些投资。
但这类家庭有一个误区：以自己想买的房子为标杆卖房。
这里要说几句残忍的话：
首先，市场不会因为你想卖多少钱而定价。即便是多卖一点钱，也是在现有市场价的基础上，通过谈判和约谈技巧多卖。
其次，自己想买的房子，未来也是有可能降价的，这一点需要评估。但对标的改善房源大概率要比你手里的刚需房源好卖。犹豫不决，是当下卖房最大的短板，需要克服，也需要理性面对。
第三，现在卖房，时机要比几万块钱重要。至少在2026年，还是越早卖出去越赚。
我现在已经卖掉的客户，虽然卖房时痛苦，但卖掉之后没有一个后悔的。
3、回迁房套现。
最近几年，大量回迁房陆续下房本。
我有两个客户拿了房本就要卖，一个是家里拆了几套，没钱了就卖一套继续花。还有一个是卖了去买新房。
这类房东，是最容易砸盘的，因为拿房成本非常低，就几万块钱，住了这么多年，还能卖几百万，没什么可挑剔的。
所以如果周边有回迁房下房本的小区，尽快卖，商品房业主扛不过回迁房业主。
至于其他不着急用钱，只是跟风卖房的业主，建议暂停卖房，收拾收拾租出去，一年也有几万-二十万不等的收益。
现在北京的二手房价格虽然下跌，但租售比也在升高，对于想守护家庭资产的朋友来说，多方整理，才能做出最理智的决定。
如果手里握着的是前50%的房产，卖房可以再等几年；但如果手里握着的是后50%的房产，尽快卖，不要犹豫，这类房子翻身很难了。
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