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一、项目定位与开发背景
北投栖澐湾是北投集团在通州张家湾板块打造的低密住区，项目原案名“云帆汀澜”，于2025年正式更名并升级为“四代住宅”标准。作为国企北投置业的全资项目，其开发主体为北京北投宏象房地产开发有限公司，隶属北京市国资委，品牌背书稳健。项目总占地4.59公顷，建筑面积10.09万㎡，容积率2.2，规划24栋4-15层洋房及小高层，主打79-140㎡三至四居户型，定位副中心改善型需求。
在城市的喧嚣与自然静谧的交界处，一种关于理想生活的答案，正缓缓浮现水面。北投集团于北京城市副中心重要板块——张家湾，倾力打造的低密住区，正式定案名为「栖澐湾」。一名定乾坤，诗意尽显，标志着这座承载着自然、人文与未来期待的湾境作品，即将正式登场。
「栖澐湾」三字，取意千年大运河之上云与水的丰盈意象以及城市绿心森林公园的生态绿境，将水的灵动、云的意境与栖居的理想完美融合，象征张家湾拥享绿心公园自然生境的勃勃生机与大运河畔流动的四季诗学。预示着这里将不止是建筑，更是一处融合自然、艺术与生活的诗性场域。
二、产品设计与“好房子”升级
北京城市副中心投资建设集团有限公司，简称北投集团，是北京市属一级特殊功能类国有独资公司。北投集团是在坚持基础性、公益性、市场化原则基础上的城市综合运营商，代表政府营造城市，是按照经营城市的理念组建的集“投资、融资、开发、建设、经营”于一体的区域开发主体。
截至“十三五”末，集团资产总额接近2000亿元，较2015年增长近9倍；净资产较2015年增长约13倍；营业收入较2015年增长约10倍，资产负债率较2015下降10.7%。自2019年起，北投集团高起点打造金融板块，以旗下北投投资公司为平台，发起设立了总规模不低于1000亿元的北京城市副中心投资基金，并以基金为引领，形成了基金、担保、保理、供应链管理的业务布局，有力保障了副中心建设资金需求，同时通过资本运作投资持有经营性资产，促进副中心营商环境改善和产业繁荣发展。
北投集团是北京城市副中心投资建设运营平台企业，积极服务首都“四个中心”功能建设，紧密围绕“城市投融资、建设与综合运营，保障性住房投融资与建设运营”两大主业，积极打造“投资建设、城市运营、金融服务、保障房”四大业务板块，业务领域涉及土地整理、城市基础设施建设、区域配套服务设施投资建设运营、人才公租房投资建设运营、商业地产、文旅体育、生态环保等，以及为其提供资金支持的金融服务。
项目的亮点是2025年8月对设计方案进行全面优化，积极响应“好房子”政策。调整内容包括取消东西向住宅，全部改为南北向布局；将配套商业集中设置于地下一层下沉广场；并将南向客厅飘窗升级为1.5-1.8米开敞阳台，部分边户增加转角飘窗。这一改动使75㎡户型赠送面积增加至少1.6㎡，有效提升使用率。户型全线升级为三居起步，涵盖79㎡三居一卫、89㎡三居两卫等，契合当前主流改善需求。
三、区位价值与生态资源
项目坐落于张家湾设计小镇、旅游度假区与行政办公区交汇的“黄金三角”，西邻环球影城，北靠城市绿心森林公园，南依凉水河生态绿区。距离规划中的M101线张家湾站约200米（预计2027年通车），2.4公里接驳地铁1/7号线花庄站，周边东六环、京哈高速形成路网支撑。板块依托“一河三城”历史文化体系，与环球影城错位发展，未来将逐步落地商业、教育及医疗配套。
四、市场定位与购房建议
北投栖澐湾瞄准副中心外溢客群及本地改善需求，其期房指导价5.5万元/㎡，现房5.7万元/㎡，对比周边竞品具备价格优势。项目低密规划与生态资源突出，但需注意当前城市界面仍待提升，配套落地周期较长。建议购房者优先选择南北向洋房产品，关注M101线建设进度及商业配套兑现情况，中长期持有等待区域成熟。
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