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2025年的最后一个月，集中开盘了40个项目，其中20盘都挤在了最后一周上车，这样的开盘密度，堪比今年小阳春或黄金九月。

12月总计4288套新增供应，位列全年第三。

而新房集中于年底发力，也让成交量环比大涨35.7%。

2025年强而有力的收尾，也让我们对2026年的开门红，有了更多信心。

成交环比大涨20%

外环成交占比七成

12月新建商品住宅供应套数4288套，同比下跌25.1%，环比上涨35.8%；

12月新建商品住宅成交套数3625套，同比下跌46%，环比上涨35.7%；

12月新建商品住宅成交均价77223元/㎡，同比上涨7.9%，环比上涨1%。

众多新盘赶在年底疯狂上车，直接拉动了一波年底翘尾行情。

各环线、总价段、面积段成交套数环比，几乎全线飘红。

另外比较特别是，2025年5月和9月同样有着不低的成交总量，但基本由豪宅带动，当月成交均价都在9万/㎡左右，而12月的成交均价则相对稳定，甚至低于全年成交均价。

这样的数据差异背后，一方面自然有年关将近，买房上车普通人的推动。

但另一方面，尤其在一些存量盘上，我们也看到房票政策，已经开始发力。

内中环间暴涨141.6%

首先我们来看成交环线结构，12月的全线飘红，在不同环线之间差异巨大。

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最大的差异出现在内中环间。

带头大哥，正是澐启滨江，12月一己之力成交194套，可以说是年末的热门红盘。

300米滨江的距离优势，全息生机住区，搭配稀缺产品力，构筑了澐启滨江的核心竞争力，以及价值护城河。二批次主推的滨江平层三面瞰江，270度环幕视野搭配LDKG一体化巨厅，为滨江居住带来全新封面。

而同样产生巨大变化的，在郊外以外。

浦东临港，中建·玖里书香，成交306套。

嘉定新城，南山璞缦，成交121套。

其中有一个重要因素，就是房票的兑付，部分区域已经正式开始。

以嘉定为例，12月5起，房票正式开始兑付。从9月嘉定的第一张房票发出，在这个月政策的效果才终于在网签成交中体现出来。

城市更新带动的拆迁效应，也在年底实打实体现出了对刚需新房的存量去化作用。

改善产品，低密走俏

从成交总价段趋势来看，与环线情况类似，呈现两端大涨的趋势：由顶豪与郊环外成交拉动。

因此，我们这里将关注重点，放在同样取得较大涨幅的700-900万总价区间。

这个总价段，实际上是很多普通人的改善需求，能考虑的一个价格段，在我们看来，也是今年新房中变化最大的一个区间。

过去基本上所有供应都受到中小套政策的影响，导致大量产品集中于百平左右，如果寻求改善，则可能就需要跳跃到140㎡左右，导致中间段落空。

这部分的需求，在2025年诸多低密供应中得到了回应：宜居，成为不同总价段的购房者都逐渐上升的核心诉求。

同样在12月，松江新城萃屿原墅领衔该总价段成交，浦东曹路的联发·金海雲墅，也在每月稳定成交。

普陀拿下认购榜首

低密新盘触发积分

新开盘项目中，两盘触发积分，7盘认购过百。

中海·环宇玖章认购率达到220%

普陀真如沉寂许久，终于在今年重新出发，连续的土地出让后，中海带着玖系新规首作强势登场。

2018年，中海总投资超过300亿，一举刷新真如的城市面貌。这一次也是不遗余力，通过全域架空和超200米的黄金中轴，打造了新一代旗舰产品。

紧随其后就是万众期待的安澜上海首发地块，取得155%认购率。

2025年徐汇最重磅的大戏，正是东安全国地王的协议成交，一举为徐汇内环的城市更新打开全新可能性，而安澜上海也不负期待，无论是首创的全抬板社区，还是17.88万/㎡的首开价格，都在年末创造了不小的惊喜。

城郊两幅低密地块触发积分

怀山望和萃屿原墅分别在浦东新场板块和松江新城，都属于城郊板块的低密新房，尤其怀山望仅0.87的容积率，在近几年的上海新房中都不多见。

可见宜居、舒适正在占领越来越多的购房需求。

比如我们进一步来看松江新城2025年的成交情况，榜首国贸海上原墅，同样是1.2容积率的纯低密社区，也曾两度触发积分，目前三批次网签都在80%以上。

可见低密改善的真实需求厚度，可能超过很多人的想象。

杨浦东外滩再次四盘争锋

11月，杨浦东外滩就有三盘开盘，12月，再次面对四盘同场竞技。

其中，保利·外滩曜首发低调登场，认购率达122%，中信泰富外滩道连续加推，再次取得认购率过百的优异成绩。

两盘相距很近，作为相对稀缺的杨浦滨江内环地段，区位优势明显。

保利·外滩曜作为今年东外滩新地王，产品组合非常多样，作为新规后产品，在通透性、实得率和定制精装上都做到极致。

中信泰富外滩道相对来说距离江岸更近，主打18万方综合生活体，自带风貌商圈的社区，同样也值得期待。

回看全年，杨浦东外滩板块已成交1374套新建商品住宅，位列外环内所有板块前三。

同样，今年也是杨浦东外滩大量兑现的一年，从复兴岛活动不断，到办公大楼逐渐封顶，这一段滨江正是“日新月异”的真实写照。

最后，上月认购榜首澐启滨江本月顺利登上成交榜单，与安澜上海一起，成为年末上海新房隔江对望的明珠。

存量持续上涨

去化周期回归全年均值

虽然12月成交套数大涨，但依然没有止住新房存量的套数上涨趋势。

截至12月底，上海存量新建商品住宅接近5.2万套，存量面积突破610万㎡。

从存量套均面积的折线上可以清晰看到，2025年上半年实际上套均面积相对稳定，而从下半年开始便逐渐上扬，这个背后，正是供应结构向着改善的全面转移，也是新房库存在今年完成的结构置换。

外环外持续去化，而中环内，则累计了更高质量的新房库存。

落实到各区情况来看，徐汇、黄浦毫无疑问占据第一梯队，存量低，去化快。

闵行名列第三，全年存量去化接近两千套，如果维持今年态势，明年的闵行新房市场还将更加健康。

此外，我们也看到虹口虽然存量套数没有过千，但去化周期在各区域中确实不算乐观。

2025年的年尾，城中村更新正在上海各区如火如荼的展开，由房票政策带动的这一波住房需求，也正在逐渐落位到新房市场。1月还有两场土拍蓄势待发，为对应板块注入全新动能。

正如新年贺词中所说，前路迢迢、阔步而行。

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