作者 | 虞滟萍 责编 | 韩玮烨
摘要：
国内首单非定向扩募公募REITs正式落地。
1月12日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润有巢REIT”，代码508077）扩募份额在上海证券交易所成功上市，标志着国内首单非定向扩募公募REITs正式落地，也是租赁住房REITs市场迈向常态化扩募的关键一步。
此次上市仪式汇聚了上海市发改委、房管局、闵行区政府及华润集团、中信证券、华夏基金等多方代表，共同见证了这一具备行业引领意义的时刻。
首单非定向扩募
市场信心与制度创新双体现
华润有巢REIT自上市以来，凭借优质的底层资产、稳健的运营管理与持续的分红回报，已成为租赁住房REITs领域的代表性产品。截至2025年11月，该基金已累计向投资者分红超过1.54亿元，展现出良好的收益能力与资产韧性。
本次扩募采用面向原持有人的非定向配售模式，配售价格为2.53元/份，共配售4.5亿份，获得原持有人高达99.51% 的认购比例，最终募集资金约11.329亿元。这一结果不仅反映出投资者对该REITs产品的持续看好，也体现了在制度设计层面对原有投资者权益的有效保障。
资金投向明确
助力资产结构优化与区域覆盖完善
根据安排，本次扩募所募资金将全部用于收购华润有巢旗下的上海马桥保障性租赁住房项目。该项目位于闵行区，毗邻“大零号湾”科技创新策源功能区及闵行经济技术开发区，区域产业集聚性强、租赁需求旺盛，截至2025年6月末出租率已达96%。
收购完成后，华润有巢REIT将实现对上海三大核心产业集聚区的全面覆盖，进一步优化资产布局、增强组合抗风险能力，为基金的长期稳健运营与价值增长注入新动力。
有巢战略定位再升级
“资管+运营”到“资产与资本循环”
在本次扩募上市的背景下，华润有巢的战略定位也进一步明确：不再仅是行业领先的“资管+运营”平台，而是升级为服务大国民生、实现质量增长，助力新市民、青年人“住有所居”的行业领先的租住“资产与资本循环”平台。
这一表述的演进，反映出华润有巢在REITs平台支持下，已逐步构建起“投、融、建、管、退”的全周期闭环能力。通过REITs扩募，企业能够持续将运营成熟的租赁住房资产注入公开市场，实现资金的良性回流与再投资，推动租赁住房供给的持续扩大与品质提升。
专业机构协同
共筑租赁住房REITs生态
作为基金管理人，华夏基金在公募REITs领域已形成显著的管理规模与专业优势，截至目前在管公募REITs达19只，市场领先。其在资产运营、信息披露、风险控制等方面的体系化能力，为REITs的稳健运行提供了坚实基础。
华润有巢作为原始权益人与运营管理机构，则通过多维运营体系，持续提升资产出租率与服务满意度，真正实现了“管理赋能价值、运营创造收益”的良性循环。
展望
常态化扩募推动行业高质量发展
睿和智库认为此次华润有巢REIT成功扩募，不仅是单只产品的成长里程碑，更为整个公募REITs市场，尤其是租赁住房板块的常态化扩募机制提供了重要实践样本。
未来，随着更多租赁住房项目通过REITs实现资产证券化与持续扩募，有望引导更多社会资本进入保障性租赁住房领域，形成“投资—建设—运营—退出—再投资”的可持续商业模式，为我国住房租赁市场的高质量发展提供坚实的金融基础与制度保障。
华润有巢与华夏基金表示，将继续深化合作，持续推动资产提质增效、探索常态化扩募路径，积极响应国家关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向，为实现“住有所居”的民生目标贡献专业力量。
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