收到法院传票，说欠了好几年物业费，任谁都会慌。很多业主一看到起诉两个字就觉得必输，要么赶紧交钱和解，要么干脆不理睬，最后被判缺席败诉，钱照样得交，还多了诉讼费。其实物业起诉大多是纸老虎，赌的就是你不懂法、怕麻烦。有位业主被强制执行后，按照方法找到物业违法行为，最后物业直接认怂——既不申请强制执行，之前的物业费也不要了，还送了一个车位，24年到28年的物业费一律按六折收取。这样的逆风翻盘案例虽少，却足够说明：只要掌握方法，积极应诉，不仅有可能减免物业费，甚至能反过来要求物业整改。
面对物业起诉，第一步不是慌，而是核实传票真实性——打法院官方电话12368确认，避免遭遇诈骗。确认后，要快速构建两大抗辩防线：一是审查物业主体资格，看它是不是合法入驻。前期物业要查《前期物业服务合同》有没有在住建部门备案、合同期限是否过期；业委会选聘的物业，要确认有没有满足“双三分之二参与、双过半同意”的法定程序。如果物业是非法进驻，或者合同未备案，这就是推翻起诉的强力理由。二是审查服务质量，证明“质价不符”。对照合同约定的服务标准，从安保、保洁、绿化、维修等方面收集证据：拍下楼道垃圾堆积、路灯损坏的照片，录下小区大门敞开、陌生人随意进出的视频，保存向物业反映问题的报修单、微信聊天记录，找邻居出庭作证。这些证据要带拍摄日期，形成时间线，证明问题长期存在。
收集好证据后，接下来要写《民事答辩状》。答辩状要明确请求法院驳回或部分驳回原告诉请，核心内容分三部分：第一部分讲程序抗辩，说明物业主体不适格，比如入驻程序违法、合同无效；第二部分讲实体抗辩，列举物业服务不达标的具体行为——比如卫生脏乱三个月没清理、电梯故障半个月没维修、未公示公共收益；第三部分可以提其他抗辩，比如物业主张的欠费已过三年诉讼时效，或者计算方式有误。写完答辩状，要把证据按“主体资格”“服务质量”分类编号，做成证据清单，方便法官查阅。
开庭时，要携带证据原件、答辩状副本和身份证按时出庭。发言要围绕证据，客观冷静：先承认欠费但说明原因——“我承认从某年某月开始没交物业费，因为物业服务存在严重问题”，再逐一出示证据，说明每份证据对应的问题，最后提出合理的减免比例。有位业主因为长期空置房拒交物业费被起诉，自己写了答辩状，列出物业安保缺失、设施维修不及时、未公示公共收益三个问题，附上近半年的照片和沟通记录，开庭三天后物业就撤诉了。法官大多会围绕“物业是否履行义务”“业主是否有合理理由”询问，只要紧扣这些要点，就能有理有据。
如果是房屋长期空置想减免物业费，有约定的按合同来（通常减免30%到50%）；没约定的看地方规定，部分省市要求空置超过6个月可按70%缴纳。但要注意，即使空置也不能完全拒交——物业的公共服务（比如小区安保、公共区域维护）是面向整个小区的，空置房也受益。
最后，防患于未然更重要：签物业服务合同时要仔细看条款，重点关注服务范围、标准、物业费收取方式、公共收益分配；发现服务问题及时拍照片、留沟通记录；主动参与业主大会，监督物业公示收支明细，对不合格的物业可联合邻居解聘。这样就能减少和物业走到打官司的地步。
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