2025年香港住宅成交量创下四年新高，突破8万宗。内地买家占比四分之一，撤辣后15个月扫货超过1380亿港元，超越2024年纪录，再创1995年有统计以来新高。
香港土地注册处数据
这不是慢慢回暖，是加速入场。
背后有三个原因——利率在降。香港按揭利率已经降到3.25%左右，而住宅租金回报率普遍在4%上下。算一笔账就知道，租不如买。
以一套600万港元的房子为例，月供大概两万出头，但同样的房子租出去也要这个价。既然月供和租金差不多，为什么不买？
供应在收。未来三到四年，香港一手住宅潜在供应量已经跌到10.1万伙，创下近11个季度新低。为什么会这样？过去三年楼价跌了三成，发展商卖一套亏一套，没有动力再去投地起新楼。
市区私人住宅用地成交大幅减少，未来几年可能出现供应断层。供应少了，价格自然有支撑。
政策窗口也打开了。撤辣之后，内地买家不再需要缴30%的税项，只需要按房价缴1.5%-4.25%的从价印花税。400万港元以下的房子，印花税只要100港元。买完今天可以卖明天，没有限售期。这在全球主要城市里，几乎找不到第二个。
三件事叠加在一起，信号已经很明确：窗口期来了。
如果你属于以下四类人，香港住宅一定要抓紧考虑——
孩子要来香港读书的家庭。香港租房动辄两三万一个月，一年就是二三十万。很多家长算了一笔账：与其把钱交给房东，不如自己买一套。
孩子读完书，房子还在手里，涨了是赚，不涨也省了租金。
通过高才、优才拿到香港身份的人。身份拿到了，总要在香港落脚。早买早划算，现在正好赶上政策窗口，不用多交税。
想配置港币资产的人。人民币汇率波动，港币挂钩美元，买套房是最直接的分散方式。不用开海外账户，不用研究外汇管制，买完房子就完成了资产配置。
公司外派香港的人。长期自住需求明确，与其给房东打工不如自己买。公司给的住房补贴，正好用来还月供。
这四类人有一个共同特点——不是来炒房的，是真实的居住或长期持有需求。但窗口期不会一直开着。上一次撤辣是2024年2月，距离现在不到两年。政策的事，等的时间越长，变数越多。
还有一点要注意：市场正在分化。
核心区新盘卖一套少一套，偏远地区供应只会越堆越多。像九龙站、启德这种地铁上盖、配套成熟的板块，买到就是赚到。但偏远地区的盘，周边什么都没有，通勤要一个多小时，未来竞争只会更激烈。
同样是跌了三成，核心区跌完有人接盘，偏远区跌完可能还要继续跌。这就是分化的本质：不是所有房子都叫资产，有些只是消费品。千万不要贪便宜。选货选区，比什么时候买更重要。
怎么判断一套房子值不值得买？地段、产品力、未来接盘的人多不多。三个条件占两个以上，可以认真考虑。
香港房产不像内地，板块、产品、税费、贷款政策都不一样，自己研究容易踩坑。你是哪种情况、适不适合现在入场、应该看什么区什么盘——每个人答案不一样。
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