北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我家是西城平房住户，今年据说有很大概率腾退，当然如果顺利的话。但经过与已经腾退的亲友邻居们探讨，依然是感觉损失与收益不成正比。
但我们也知道原地回迁是几乎不可能，但五环外也确实太远（南四环外的丰台也看了，感觉跟五环没区别，无非是差一公里而已，配套很欠缺）。
另外鉴于现在的房地产形势，我们也不想再添钱和贷款，如果房价持续下跌那就血本无归了，老家儿也不同意。所以我们也有想法暂不腾退，毕竟西城**这块地很值钱，等到经济复苏之后再腾退应该补偿更多。
再有就是即便腾退也有拿钱不买房的想法，等几年再看，但也怕错过了机会，万一买不上房就再也买不起的担心也有。
A：
1、腾退谈不上什么损失吧？在我看来所谓损失其实属于“没达到预期”。或者说损失只是离开核心区居住，但不算实际损失。
2、原地回迁肯定不可能，没有开发商会投资的，赔钱的生意没人干。
3、真要是觉得补偿不合适就先不走呗，但这只能是自己判断，外人谁敢建议啊？但也考虑好，以后的政策大概率是不会有特殊利好的，否则就都不走了，人家一般不会给自己找麻烦。
另外不是说经济复苏后补偿更多，而是房价上涨后补偿会更多。但也考虑好，如果是全北京普涨，那就算补偿增加了也未必占到便宜。
再有一点是学区溢价的问题，我认为随着入学人数减少，溢价是至少不会再增加的。那万一这部分价值单独下跌，将来腾退可有不如现在的可能。
4、其他我没什么建议，是否腾退+是否买房都只能看自己的判断，我不敢多说。
仅供参考。
二
Q:
麻烦再咨询下，如果明年置换的话，卖掉手上的房子还需要高贷，目前房子置换有两个方案，哪个方案更好些呢？
1、置换到上地附近，上上地实验小学。
2、置换到六道口附近，上中科启元（职工优惠4万/年）。
A：
1、现在刚一月份，明年置换那还一年多呢，具体的情况到时候再看吧。
2、俩方案谈不上哪个好，相当于问烤鸭和涮羊肉哪个好吃？这看自己的口味。而选择学校也是看自家的情况，外人不好建议。
我能说的就是上地到目前为止的学区溢价还相当高，不仅在海淀，在全北京都是比例最高的，平均值在30%以上，甚至40%。以典型的上地东里占坑儿房为例，50来平的售价500多万，租金却只有5000多，租售比破千，说明房价中一半左右都是学区的价值。
中科启元就没必要买学区房了。六道口的学院路学区也本来溢价就低，这种时期更是有可能买到很低甚至跌没了溢价的，居住的性价比正常。
3、简单就是这情况吧，我没明确建议，而且说的是现在的情况，明年的事儿明年再说吧。
仅供参考。
三
Q:
我们准备明年五一结婚，原本计划是因为我家住的是180平复式，所以暂时不买房，等婚后看行情或孩子快上学了再看。但看现在的房价行情有了点想法，不少人都说房价到底到底的，也不知道是不是真的到底了！？
我们都是北京人，父母都有房，区别只不过她家的是没有产权的公产房而已，但不影响居住，地段也不错。我家的是在南四环。两边的都没有学区。
如果您也认为房价到底了我们准备首付250万是没问题的，但也犹豫是否买学区房，现在时机是否合适？
A：
1、我认为北京房价基本到底了，就因为租金收益已经超过同期银行存款利率。历史上这种情况出现过三次，每次都是房价低谷期。
2、常规建议是没必要太早准备学区房的。因为现在的溢价还比较高，跟高峰期相比顶多降了10%吧，以后是否还继续降没谱儿，只能等着看政策。
那如果现在就买了，溢价部分可就属于闲置了，而且还要承担保值的风险，一直要延续到孩子上学为止。所以考虑好吧，常规建议是房子是用来住的，学区房是用来上学的，到时候再买也来的及。
3、当然这也看您的预算和运气了。如果预算高，比如大几百万起，那有可能买到溢价相对低的。另外这种时期还是低迷期，超跌的房源不少，有可能买到捡漏儿的，那也就算各项兼顾了。
仅供参考。
四
Q:
目前孩子在通州上四年级，想到朝阳上初中。目前看中了社科院50多平的小两居（320万左右）和慧忠里60多平的小两居（420万左右）。如果小学能转学优先转学，转学不成功就直接小升初过来。
请问更推荐哪个小区？目前了解到的是人朝学位紧张，小学转学肯定不成功，初中有可能多校区派位。朝外小学转学有一定成功的概率，但是房子更旧且学区溢价较高，担心后面跌幅过大。
A：
1、您这对现状了解的已经很清楚了，那无论问谁都没什么好办法啊，我也没什么建议。
2、推荐哪个小区？那先看需求或目的了，如果是追求小学转学，那肯定是慧忠里，因为学校排名更高。但如果只是为了小升初转学，从房子角度讲那就是社科院了，因为学区溢价更低。也不是说慧忠里的不好，而是小升初没必要买这种房，花同样的溢价只得到不到一半的价值。
或者说看房源的学区溢价吧，如果在慧忠里能买到低溢价的就首选，否则就没什么优势了。
3、人朝学位肯定紧张，连四大神盘的都被调剂，中学看运气吧。慧忠里就是溢价高，一分钱一分货。而且也有溢价跌幅过大的先例，17630的时候几乎是朝阳学区房最大跌幅，两年后没执行才涨回来的。
4、这我真没什么建议，您说的都是现状。只能建议如果确定是小升初转学，那就买只有初中对口朝外的房子，那就没什么溢价了。但转学都是越早越好，如何选择只能家长考量吧。
仅供参考。
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