2026年美国春季购房季眼瞅着就要到了，房地美最新数据一出来，不少人都坐不住了30年期固定抵押贷款利率降到了6.06%，这可是2022年9月以来的最低水平。
利率一跌，市场立马就开始猜，冰封了快两年的房市，这次能真的解冻吗？
这次利率下降可不是凭空掉下来的。
特朗普政府上周刚宣布了2000亿美元的抵押贷款债券购买计划，说是要“提升住房可负担性”。
消息一出来，利率当天就往下走了点，这招儿算是直接给市场扔了块砖头，就想打破“高利率吓得没人买房”的僵局。
但效果到底咋样，现在还真说不好，看看现在的市场情况，其实有点矛盾。
一方面，利率确实下来了，可调利率贷款甚至已经低于6%，有些着急买房的人开始动心思了。
Compass的数据说，算上收入增长，现在的住房可负担性是2020年以来最好的。
但另一方面，去年12月的签约量（经季调）低得吓人，Redfin说那是2012年以来除了2020年4月疫情最严重的时候之外，最低的一次。
这就好比超市打折，价格是便宜了，但顾客还是不敢进门，为啥？心里没底呗。
本来想利率降了，买房的人多了，市场应该热闹起来，结果发现卡在了房源上。
IceMortgageTechnology的数据显示，现在七成房主的贷款利率都低于5%，一半以上甚至低于4%。
你想啊，之前3%、4%的利率借的钱，现在让他们用6%的利率再买房，换谁谁乐意？这就导致很多人宁愿把房子空着也不卖，房源自然就少了。
供需一失衡就麻烦了。
有些地方比如东北部，本来库存就紧张，纽约州库存同比还降了8%，利率一下来，想买的人多了，房子更不够抢，房价反而可能被推高。
凯投宏观的ThomasRyan就说，2000亿买债券这事儿，对整个MBS市场来说就是杯水车薪，他预测年底利率还得回到6.5%。
不过Redfin的首席经济学家倒是乐观，觉得只要利率能稳住6%以下，春季签约量说不定能涨10%-15%。
两边说的都有道理，搞不清最后到底听谁的。
美国房市现在有点“东边不亮西边亮”的意思。
东北部和中西部，房价涨得快，库存又少，低利率一刺激，抢房大战可能更激烈。
但阳光地带像佛罗里达、得州这些地方，库存同比涨了12%，房源充足，利率降了之后，购房者的购买力实打实提升了，市场回暖可能更快。
未来走势还得看几个关键变量，首先是通胀和就业，如果二季度通胀能降到3%以下，美联储说不定会松口降息，房贷利率还有下降空间。
要是通胀下不来，利率可能又得反弹。
其次是特朗普那个债券购买计划能不能持续，要是后续再加码，市场信心可能会更足。
还有国际资本的流向，要是大家对美元资产没信心了，国债收益率上去了，房贷利率可能也会跟着涨，政策效果就白瞎了。
这次利率下降确实给春季购房季打了针强心剂，但想让整个市场彻底活过来，光靠这一招儿怕是不够。
房主“锁定低利率”的问题不解开，房源就没法增加，大家对工作稳不稳定还在担心，买房这种大事就不敢轻易拍板。
2025年春季，估计就是“局部回暖、整体谨慎”的局面，阳光地带和新房市场可能先好起来，东北部那些房价高的地方还得再熬熬。
对购房者来说，现在上车得想清楚，利率是低了，但经济风险也得考虑进去。
市场真正热起来，怕是要等到下半年了。
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