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北京今年最受关注的项目，莫过于中海在海淀上地树村开盘的中海安澜北京。这个项目是2025年三月份拿的地，墨迹了7-8个月才开放接待，作为头部央企，折腾这么久，确实和之前短频快的风格不一样。但是中间经历朱房村建发海宴和华润臻云的开盘，确实已经被吸纳走了好几百组客户，去年下半年市场大幅房价下行，真是生不逢时，黄花菜都快凉了。
本周，2025北京地王，2026年度王炸来了~
地处北京经济最强区的TOP级产业板块内，同时还是塔尖学区，而且步行能到清北+三山五园。能当去年地王，实在是位置太夯了。
而且不管是1.6的容积率，还是5-6层纯血洋房+叠墅产品，在海淀核心区都是相当稀缺的产品。项目就是中海·安澜北京。
地块整体位置不错，属于上地板块，临近清华北大和上地实验学校，妥妥书包房，距离商业上地华联也挺近，公园环抱，密度不高，位置比较偏安静。有点大隐隐于市的感觉。
这个项目虽说是北京公司拿地，最后却是中海集团直管，中海新城的人负责操盘，这里面各中复杂的关系和原因，就不浪费时间评说了，毕竟对于买房客户来说，能买到真正经得起时间考量的产品，才是重点，毕竟目前现在这个市场，谁也不希望真金白银买的房子到后面经不起考验。
树村这块地，拿地价达到了惊人的10.23万/平米，可以说震惊了整个北京房地产市场，这个拿地成本，给当时在售的成交均价10.5万/平米的功德寺项目，起到了神助攻。
这块项目的基本面参数，容积率1.6，限高18米，6层洋房，虽说往下面多挖了几米，做成层高3.15米，楼间距18-28米，比朱房村建发海晏普遍层高3.4米，豪宅感确实没那么强，会所和园林也没法做到很大，这个楼间距，矮楼层肯定要受影响。
01
项目最抓人的还是位置。
地处北五环树村板块，正好在海淀两大产业核心之间。
南有中关村，北有软件园两大天团。
国内近6成的互联网&科技头部公司都在这里。
北边软件园，2022年就实现了4700+亿总产值。南边知春路的字节跳动还未上市，估值已经超过海淀的GDP。
而海淀不止抓住了现在更有未来。在最新的AI赛道，2025年海淀新增备案大模型48款，累计122款。占全市近60%。
而支撑海淀创富能力的，是人才密度。
安澜北京所处的位置，也是北京文脉最盛的地段。
进了五环就是清北，与清华直线距离不过约1300米，步行可达。周边还有十余所顶尖985/211。
学区同样也是北京的第一梯队。
项目地处上地街道。而上地学区最出名的就是无坑校，小、中学阶段都是如此。
以中学为例，7所派位中学，海淀六小强系的，就有5所，剩下2所还都是优质本部。
而且全部处于海淀的中上水平，注意，是海淀的中上水平。
最后，这里还拥有北京独一无二的山水形胜格局。
河对岸就是三山五园，这里也是中国皇家园林的巅峰。
而项目周边公园也很丰富，一街之隔就是树村公园。
南侧的清河岸边，也已改造成清河之洲滨水公园。夜晚亮灯极为好看。
当我们拉远视角，再来看这块地，它太特别了。
它不像海淀其他地块，会直面主干路/高速/地铁的喧嚣。
它被三山五园浩渺烟波、清华北大两座巍峨学府以及万亿中国硅谷合围在中间。
气象学里有一个概念叫台风眼。如果将海淀比作台风，
外围正在狂风骤雨，产业、配套、环境日新月异。
而安澜北京所处的中心，却是公园密布，风平浪静。
但只要迈出一步，就是万亿产值的中国硅谷，就是三山五园的皇家气象。
这就是2025北京地王的魅力，产业、文脉、学区、环境无一不夯。
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02
如果说地段决定了底色，那项目稀缺的低密属性，
也是很多大佬决定要等的主因。
中海·安澜北京的容积率只有1.6。限高18米。社区仅278户。
要知道近5年在海淀北部，容积率基本2.0起步，90%都是小高层/高层社区。
而像安澜这样的纯血洋房+叠墅的低密社区，屈指可数。
近五年可以说仅此一家。
不同于高层社区那种疏离的、广场式的空旷。
作为纯血洋房的安澜北京，复刻的是高墙窄巷的世家规制。
当你行走其中，两侧的建筑与树木能给你一种被包裹的安全感。在这里，楼与楼的距离，被转化为了恰到好处的社交距离，既不疏远，亦不喧哗。
再配合高超的园林设计，那种推窗见树，伸手触叶，被自然包裹的沉浸感，是高层社区永远无法体验的。
而恰好，这次安澜北京的园林、会所的设计，堪称炫技。
很有中西合璧、古今同辉的梦幻感。
当你走进安澜北京，就像是在阅读一本关于中式园林的立体书，
项目规划的九处园中园，就像是对颐和园、圆明园的深情致敬。
想听雨？这里复刻了颐和园霁清轩的雨霁天地，
想象一个夏日午后，雨打芭蕉，你穿行在满绘紫藤萝的长廊下。曾经的皇家专属，如今是你下楼散步的日常。
想赏花？故宫御花园的绛雪轩也被搬到了社区里，
等到春暖花开，海棠吐蕊，那份独属于东方的浪漫与贵气，将在你家楼下悄然绽放。
九处风景，各有历史脉络沿传。
走在其间，你不只是在看风景，更像是在看历史。
如果说园林是在向东方致敬，那么约2800平的会所，则是向全球塔尖富豪的生活看齐。
序厅气度恢弘，走进去的那一刻，仿佛从北京的颐和园，一秒穿越到巴黎丽兹的殿堂。
会客厅与私宴厅都融合了庭院景观。推杯换盏间，窗外是独特的东方景致。会所还包含藏酒雪茄区，可以在这里与宾客深谈。
会所还有健身、恒温泳池以及专属的疗愈空间。器械都是纸牌屋同款。疗愈空间的颜值也相当高。
看完整个会所你就就能感受到，什么是真正的奢华。
就是当你回到家里：身体能够直抵巴黎，而灵魂依旧在东方。
树村目前现场开放洋房275平米的四居室户型和会所，风格兼具中式和法式，能感觉，中海这次想要把老钱风拉满，就连健身房的器械，都是纯实木，可以畅想一下，穿的美美哒去摆拍，还是很有格调的。
这个会所和园林，当然不能做为网红打卡地来看，谁也不希望自己小区的只能用于拍照使吧，毕竟这么贵的房子，一定得表里都如一，才能经得起市场考核吧。
但是作为275平米的大户型，竟然只做三面宽，四间卧室和一个小的不能再小的保姆间，并且每间卧室都不大，真有点尴尬。进门的鞋帽间也显得很小气，工科生中海对顶豪人群的需求理解，是否有点偏差。客厅墙面的壁炉造型，走进一看，上面写的竟然也是非交标，确实让人还是失望了。
但是说归说，这个项目开盘卖的还是不错，对比周边次新二手房圆明天颂16万的成交价格，属于妥妥的倒挂，特别是 370平米的28米大面宽叠拼大平层，卖的是非常不错，这个在市场上确实属于稀缺产品，中海要是知道这种产品能卖这么好，会不会后悔没把所有的户型都设计成这种超级大面宽的呢。
说个小插曲，现在参观需要现场验资500-1000万，理财股票基金账户都行，但是不接受任何截图，如果是父母的资金或者家属的资金，还得提供关系证明。最好是自己手机账户有钱，还得现场打开app操作，那边前台小姑娘会扒拉客户手机屏幕，如果发现是截图，更别提到时候房子没看成，销售的白眼就能让大老远跑来看房的客户的心情没那么美丽。这似乎是北京豪宅的常态，都得现场验资。
03
最后来说说户型，目前仅爆料了平层户型。
平层户型约210平起步，最大能到370平。户型有几个特点：
1.不论面积多大，都是1梯1户，私梯入户。
2.款款都是大宽厅。最大能到9.6米宽。
3.同时套内还给到一步阳台，提升性价比，这在海淀也是第一个。
4.所有户型层高都能做到3.2-3.4米，没有高低配。
5.北向窗户也是落地窗。
首先是约210平四居，中央是约6米的大宽厅，而且餐客厅等宽，空间感非常强，仅餐客厅面积就超60平。经典LDK+X空间格局，北侧次卧灵活多变，可以是书房、可以打开作为会客区。
约275平四居，7.8米的IMAX级宽厅，而且餐厅依旧做到等宽。在放下西厨区+10人圆桌后，仍有余裕。满配主卧套间，拥有独立衣帽区+三分离卫浴+浴缸。
再看约310平四居，这款已经不能叫宽厅了，多少显得不尊重。客厅惊人的9.6米面宽，堪称巨厅，这也是京楼第一宽厅。非常少见的尺度。
这次也是中海好房子living os系统，首次在海淀落地。
中海这套系统之前就备受好评。它能够全维度的解决居住痛点。
比如燃气泄漏，会自动关闭阀门、联动窗户。家门口有陌生人也会自动预警。全屋的降噪、三重防漏等隐蔽工程全部都有覆盖。
而且据说精装的奢石含量非常超标。
不管是奢石种类、奢石使用量级都比豪标杆再提升一个量级。
而且做到了奢而不俗，给人一种雅奢的感觉。
目前275平样板间+实景示范区已经开放。
作为产业、文脉、学区、环境无一不夯的地王，
叠加海淀核心区稀缺的低密业态，以及中西合璧的大气产品。
据说370户型，还没开盘已经定出去70%。开盘前大概率就能消化完。
而且全盘只有278套，对于海淀核心区传世大宅感兴趣的大佬们，别错过了。
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