就在这两天，三部门联合宣布，换房退个税政策再延期两年。也就是说，今明两年，卖掉自有住房且1年内重新买房的，其出售旧房缴纳的个税可享受退税优惠。
我先讲政策核心要点：
第一，时间范围明确，政策执行期为2026年1月1日至2027年12月31日。
第二，动作顺序有要求，必须是先卖后买，且买新房的动作要在卖旧房后的1年内完成，无卖房记录则不满足条件。
第三，地域限定同城置换，需在同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区域内完成买卖，不能跨城操作，比如卖北京的房去上海买就不符合要求。
第四，产权人需关联，卖房缴纳个税的人，必须是新房的产权人或产权人之一，这样能避免政策被包装套利，或成为代持通道。
再说说具体退税流程和比例，原则上是先缴后退：卖房环节需先足额缴纳个税，满足所有条件后再走退税流程。
退税比例分两种情况。
一是新买住房成交金额≥卖出旧房金额，卖旧房缴纳的个税可全额退还；
二是新买住房成交金额＜卖出旧房金额，按比例退税。
举个例子更清晰：
卖掉300万的旧房，缴纳个税6万，1年内买新房，若新房成交价≥300万，可全额退6万；
若新房成交价240万，退税金额就是（240万÷300万）×6万=4.8万。
特别提醒，本次政策仅退还卖旧房的个税，不包含增值税、契税，大家要注意区分。
那谁是这项政策的最大受益者？
核心受益人群是有改善置换需求，且卖旧房确实要缴纳个税的家庭。
现实交易中，不少家庭本身符合个税免税条件，无需缴税，这项政策对他们的刺激很有限；
但对因房屋持有年限、房屋性质、家庭名下房产套数等，必须缴纳卖房个税的家庭来说，能大幅降低置换成本，尤其对首付和资金周转压力大的人，能起到缓解现金流的关键作用。
看似不算大额优惠的政策，为何会反复延期推行？
当下楼市的核心问题，不是缺重磅刺激口号，而是刚需置换环节存在淤堵。
多数改善家庭都是卖一买一，卖房先缴一笔个税，会让本就紧张的现金流更紧张，进而影响买新房的节奏；
购房者迟迟不入手，二手房和新房成交都会遇阻，成交低迷又会拉低市场预期，形成恶性循环。
这次换房退个税政策，不是给投机行为加码，而是疏通真实交易需求，降低置换链条里的犹豫成本，契合当下楼市调控主线。当下强行出台强刺激政策，效果未必理想，现阶段核心是降低交易摩擦成本、给足市场确定性，先让交易循环活起来。
而且这项政策并非孤立推出，还配套了二手房交易增值税调整、融资端白名单项目支持等举措，形成政策合力。
最后总结：
换房退个税政策，本质不是鼓励加杠杆、吹大泡沫，而是降低交易摩擦成本、释放确定性，稳住楼市正常置换循环。
大家只有理清政策细节、精准对号入座，才能真正享受到专属优惠。
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