地盘说
在这个信心比黄金更贵的年代，被看到，就是希望的开始。
■ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
2026年热势开局，楼市迎来更多利好。
前不久，在国新办新闻发布会上，央行一口气甩出数项重磅政策，其中最引人关注的莫过于“会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。”
这大概是近年来，政策的探照灯，第一次真正扫射到商办这个被遗忘的角落。
©国新办发布会现场
在此之前，商业用房贷款的首付比例高达50%，部分甚至60%，贷款年限被死死卡在10年。
政策调整的效果究竟如何暂且不说，但至少意味着，商业地产正式被纳入本轮房地产支持政策的覆盖范围，一场针对商办类物业的去库存战役已经悄然打响。
要知道，楼市自2021年进入调整期后，降首付等利好往往只给住宅，现在商业地产终于等来了政策支持。
这对商业地产库存高企的楼市来说，不能不算是一个重磅利好。
1
艰难求生
说起商业地产市场，郑州楼市的去库存压力更具有代表性。
根据公开信息显示，截至2025年底郑州商业库存约为332.8万平方。虽然市场也在缓慢去库存，但成交并不算理想。
泰辰顾问对商办市场直接打上“滑铁卢”标签。
泰辰报告显示：曾被政府作为公租房投放的存量公寓回购，也因力度放缓，从往年100-200万m²量级骤降至2025年的18万m²，直接导致商办总成交跌至38万m²。
其中写字楼、公寓成交不足10万m²，同比下跌约80%，基本陷入停滞，市场供需失衡问题凸显。
©郑州商办市场走势（自泰辰顾问）
这种困境并非个例。
在郑州，大量商业用房陷入“价格下跌—投资回避—去化困难”的恶性循环。尤其是在偏远区域，规划的商业配套远大于实际需求，导致大量商铺、写字楼长期空置。
是什么导致这一困境的原因？
归根结底，主要还是前些年商业用地供应过量，加上经济增速放缓影响市场预期，以及商业地产投资门槛和持有成本高企。
©近5年郑州郑州商办年度供应概况（自泰辰顾问）
毕竟，相对住宅来说，商业地产占压的资金量非常庞大。
盘活沉淀在商业地产中的巨额资金，能有效释放经济活力。
这或许正是政策转向的核心动因。
2
能否激活
首付比例从原来的50%降至30%，真能激活郑州商办市场吗？
显然从购买门槛来看，降低了成本这点是肯定的。
以总价30万元的小公寓为例，首付从15万元降至9万元左右，吸引力确实增加了。
然而，首付降低仅投资考量的因素之一，投资成本和持有成本才是商业公寓的关键变量。
©示意图
且不说，商业性质的公寓产权只有40年，商业水电、无法落户划片、梯户比过高等问题，单一个流动性背后的税费就让人望而却步。
税费差异尤为明显。
在郑州，商业用房的交易税费包括契税（3%）、增值税（差额的3%，此前为5.3%）、土地增值税（30%-60%累进税率）和个人所得税（差额的20%）等，综合税率远高于住宅。
都说商业公寓的税费是“贵族税”，多数都在总价的20%以上，甚至更高。以致于公寓被称作“定向消灭中产的5大陷阱“之一。
©房产交易相关税费
成本相对较低的公寓尚且如此，更别说资金成本更高的商铺与写字楼了。
这几年，随着郑州公租房市场供应的不断上新，大量回迁房的交付， 对市场的冲击显而易见。
最直接的体现就是租房市场萎靡不振，租金跌跌不休，单靠出租很难看到可观的收益。
像北京租房给李亚鹏办医院的那种房东，不会再有第二个。
可见，即使首付降至30%，商业地产的总持有成本仍然较高。如果没有稳定的租金回报或升值预期，仅靠降低首付难以根本改变市场走势。
©大量公租房投入市场
眼下郑州商业地产面临的核心矛盾，在于一方面供应过剩，去化压力巨大；另一方面，市场需求不足，无论是企业扩张需求还是商业消费需求都相对疲软。
资产属性更加明显的商用物业，亟待解决的绝不是从消费端降个首付比例这么简单。
商业去库存面临的难题，不仅仅是销售问题，更是运营问题、定位问题、经济环境问题，甚至，从城市规划和用地性质调剂等方面，都应该通盘考虑。
3
谨慎乐观
首付比例下调至30%，必须是值得肯定的。至少，为郑州商业地产市场注入了政策暖意，但市场真正回暖仍需时间。
一位地产老炮的判断或许代表了行业共识：“整体而言，未来商业用房的首付比例、贷款利率、税费仍将显著高于住宅。”
这意味着，商业地产的投资属性依然与住宅有本质区别，它更依赖实际回报收益，而非简单的价格升值。
令人颇为费解的是，诸如公寓类的商用物业，都沦落成不太受待见的产品了，其高昂的各种费用以及门槛，似乎看不到下降的趁势与预期。
©小而美的公寓
对于郑州商业地产市场而言，首付比例的下调政策可能带来以下变化：
短期来看，降低首付将刺激一部分投资需求释放，尤其是总价较低的小面积商铺和写字楼可能率先受益，市场成交量有望温和回升。
中期来看，商业地产的去库存仍将是一个缓慢过程。
那些位置优越、定位精准、运营良好的项目将逐步恢复活力，而位置偏远、同质化严重的项目则可能继续承压。
长期来看，商业地产的价值将更加分化。随着郑州城市框架拉大和产业布局调整，不同区域的商业地产将呈现完全不同的发展轨迹。
比如弘坊，位置决定一切，规划与业态，也有其巨大的优势。
©示意图
政策给了一个支点，但能不能撬动市场，还要看我们怎么用这个支点。
商业地产终究还是要回归商业本质：有人流、有消费、有价值。
对郑州而言，这场商办去库存战役刚刚开始，它的成败不仅关系到开发商的未来布局，更影响着城市商业活力和经济结构的健康。
降低首付只是第一步，郑州商业地产的真正复苏，还需要更多实实在在的消费需求和企业扩张需求作为支撑。
商业地产的春天，不仅需要政策东风，更需要经济基本面的全面回暖。
部分图片来自网络，版权归原作者所有。
热门跟贴