解读下~卓越缦悦为什么那么贵？是不是富人区吗？地段位置怎么样|cbd|卓越缦悦|地段|富人区|皇岗村|福田汽车

价格昂贵的核心原因

核心地段稀缺：位于福田中轴线核心（福民路与皇岗二街交汇处），北承福田 CBD 金融资源，南接河套深港科创合作区，享新皇岗口岸（2026 年启用）与双口岸（皇岗、福田）辐射，2-3 站地铁达香港，深港同城红利显著；福田中心区新房供应极少，“物以稀为贵”。
产品力高端投入：新规住宅，拓展后实际得房率 90%-95%，远超传统住宅；铝板 + LOW-E 玻璃外立面、3 米层高、270° 环幕凸窗、双泳池等配置，一线精装品牌（柏丽橱柜、劳芬卫浴等），建设与设计成本高。
配套完善且优质：四线地铁环绕（7 号线皇岗村站近在咫尺，3/4/10 号线步行可达），自驾经滨河大道快速通达全城；自带约 7 万㎡商业 MALL，2 公里内有福田 CBD 五大商圈；教育为省一级皇岗小学、福田公办 TOP5 的皇岗创新实验学校，生活配套成熟。
旧改潜力溢价：作为 201 万㎡皇岗村旧改首期，片区未来城市界面升级，区域价值有提升空间，当前价格已包含部分预期溢价。

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是否为富人区

不算严格意义上的纯粹富人区，更偏向高端混居型居住区。

支撑因素：主力户型折后总价 883 万 - 2008 万，购房门槛高，客群以福田 CBD 高净值人群、深港通勤改善群体为主；地处传统富人区辐射范围，周边高端写字楼与金融机构密集。
限制因素：回迁房占比超 60%，居住人群包含回迁居民，圈层纯粹性不及香蜜湖 1 号、深圳湾等顶级富人区，暂未形成单一高端圈层氛围。

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地段位置详情

核心区位：深圳中轴线 “行政 + 金融 + 科技” 三核中枢节点，串联莲花山、市民中心、福田 CBD、新皇岗口岸等城市精粹，距离福田 CBD 约 10-17 分钟车程，是福田 CBD 南翼商务与商业新中心的核心项目。
交通网络：7 号线皇岗村站近在咫尺，300-500 米内达 4/10 号线福民站，500 -650米内至 3 号线石厦站；3 站到福田高铁站，快速接入湾区高铁网；自驾经滨河大道、益田路等主干道，10-17 分钟覆盖福田 CBD，20-36 分钟达宝安机场。
周边发展：南邻河套深港科创合作区（已落地 200 + 科研项目），新皇岗口岸启用后通关效率大幅提升，深港融合优势持续强化；皇岗村旧改分五期，首期为住宅，后续以商业为主，片区将逐步焕新。

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核心基础信息

核心区位：福田福田街道福民路 38 号，7 号线皇岗村站直达社区负一层，300 米内 4/10 号线福民站、500-650 米内 3 号线石厦站，2-3 站到皇岗 / 福田口岸，10-17 分钟达 CBD，深港通勤优势显著。
规模与规划：总占地约 3.14 万㎡，总建面约 27.3 万㎡，容积率 5.07，绿化率 35%-40%，分两期开发；共 6 栋 45-47 层超高层，总户数 2151 户（含回迁房），可售商品房 732 套，70 年产权。
物业与交付：卓越物业，高标精装交付，配德国柏丽橱柜、瑞士劳芬卫浴、华为鸿蒙全屋智能；合同交房 2028 年 5 月 30 日，计划提前至 2027 年 12 月。

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