毗邻而居，安全为重。邻居空调外机泄漏蔓延至自家空置房屋，最终引发火灾导致财产受损，责任谁属？近日，汉台区法院审结了一起由火灾引发的侵权责任纠纷案件。
案情概要
陈某长期经营一家棋牌室（工商登记经营者为张某），与王某所有的砖木结构老屋相邻。后陈某见王某房屋长期闲置，既无人居住也无人看管，为图便利便将棋牌室空调外机安装于外墙（悬于王某屋顶上方），并在两屋相邻的通道处自行修建墙体。2023年4月17日，王某房屋发生火灾，烧毁房屋房梁、屋顶，并致毗邻棋牌室空调外机毁损及两房屋相邻处部分屋顶损坏。2023年6月2日，消防部门作出《火灾事故认定书》并出具《火灾事故认定说明记录》，认定起火部位为王某所有房屋，排除电气线路故障、外来火源、雷击、静电、用火不慎、遗留火种等起火可能，不能排除王某房屋夹层上靠东墙处的空调外机压缩机泄漏起火致灾的可能。王某要求陈某赔偿火灾损失未果，遂将陈某、张某及棋牌室诉至法院，请求三被告赔偿房屋损失60000元、恢复被侵占通道或支付恢复费用3000元，并支付通道占用期间的租金3000元。
法院审理
法院经审理认为，消防部门出具的《火灾事故认定书》系基于现场勘验、调查讯问及相关检验、鉴定意见等调查情况作出，其认定依据与《中华人民共和国民法典》侵权责任编关于侵权行为认定的法律依据、归责原则存在本质区别。因此，火灾勘查中的起火原因不明不等于法律意义上的因果关系无法认定。侵权责任纠纷中，侵权原因及因果关系的认定应当结合案件实际情况，依据《中华人民共和国民法典》侵权责任编的归责原则予以综合认定。本案中，结合《火灾事故认定说明记录》载明的内容，法院综合认定起火部位系王某房屋夹层上东墙部位的空调外机，而该空调外机系由陈某安装。陈某在相邻房屋外墙安装空调外机时，未对可能产生的安全风险进行审慎评估，客观上为火灾发生埋下安全隐患，且该隐患与原告王某房屋火灾受损之间存在因果关系。此外，被告陈某擅自在两屋相邻通道处修建墙体，不仅侵害了王某对通道享有的合法权益，更在火灾发生时阻碍了消防救援，故被告陈某应当对原告王某因火灾造成的财产损失承担主要赔偿责任。某棋牌室虽登记在张某名下，但由被告陈某实际经营，被告张某及其棋牌室未实施侵权行为，依法不应承担侵权责任。同时，原告王某作为房屋所有权人，长期对案涉房屋疏于管理和安全检查，对于可能出现的火灾隐患未尽到审慎义务，对自身财产损失的产生也应当承担相应责任。据此，法院依法酌定被告陈某对火灾产生的财产损失承担70%的责任，原告王某自行承担30%的责任。针对原告王某提出的恢复被侵占通道或支付恢复费用，并支付通道占用期间租金的诉讼请求，因侵占房屋通道系被告陈某所为，且被告陈某自愿拆除侵占通道的墙体、恢复原状并支付通道占用租金3000元，不违反法律规定，法院予以确定。
最终判决被告陈某向原告王某赔偿房屋损失37100元；被告陈某将侵占原告王某的房屋通道的墙体予以拆除、恢复原状并向原告王某支付占用通道期间的租金3000元。
判决作出后，原告王某不服提起上诉。二审法院经审理，裁定驳回上诉，维持原判。
法官提醒
不动产权利人行使权利须以不损害他人合法利益为前提，更不得以牺牲相邻安全为代价谋取自身便利。本案中，被告为方便自己经营，在没进行安全评估也未向王某告知的情况下便在王某房屋上方处安装空调外机，并在通道处修建墙体，这种“以邻为壑”的行为不仅逾越了权利行使的合理边界，更直接埋下了安全隐患，最终引发火灾造成财产损失，依法应当承担主要赔偿责任。
与此同时，不动产所有人对其不动产负有法定管理职责，无论房屋是否实际居住，都应尽到审慎的管理与注意义务，切实防范安全风险。尤其是对长期空置的房屋，不能简单地“一锁了之”，应当定期对房屋内各类设施、线路、管道及房屋周边进行安全检查，及时排查隐患，避免因房屋疏于管理引发安全事故。
供稿：王佳瑶
编辑：王佳瑶
校对：王艺萍
审核：王 蒙
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