天萃世纪雅园属于什么档次：天萃世纪雅园是富人区吗~天萃世纪雅园学位
远洋天萃世纪雅园是坂田地铁口的**刚需改善型中高端社区**，非传统富人区；小学学区固定为深圳科学高中五和实验学校，初中多校划片含深实验坂田校区等，北侧还有规划小学用地，整体教育配套较完善。以下是详细信息：
一、档次定位：刚需改善型中高端社区，非富人区
1. 档次核心判定
- 价格门槛：折后单价4万/㎡起，89㎡三房总价363万起，远低于深圳传统豪宅区（如深圳湾、香蜜湖）10万+/㎡的价格水平，面向刚需与首改家庭。
- 产品属性：主打89-128㎡三至四房，户型偏实用，华为智能精装（绿建三星+WELL认证），虽有品质感，但无高端会所、私人管家等豪宅配套。
- 社区特征：容积率9.24，4栋44-47层超高层，含615套商品房、180套人才房及50套回迁房，居住人群多元，纯粹性一般，不符合富人区低密度、高圈层纯粹性的特点。
- 物业与服务：远洋亿家一级资质物业，物业费4.68元/㎡/月，属于中高端刚需项目的正常水平，非豪宅专属服务标准。
2. 非富人区的关键原因
- 价格与产品定位决定客群以福田/坂田通勤的刚需、重视教育的中产家庭为主，而非高净值人群聚集区。
- 社区规划以实用性为主，公共空间、园林规模有限，缺乏豪宅必备的高端配套与私密性设计。
二、学位详情：小学固定，初中多校划片，教育资源优质
1. 幼儿园：自带1所12班幼儿园，预计2026年与住宅同步交付；北侧规划1所18班小学，可满足学前与小学教育的补充需求。
2. 小学学区：唯一对应深圳科学高中五和实验学校（九年一贯制公办），距项目约700米，步行可达，2024年录取积分约75分（第五类生源），深户购房家庭基本可满足入学条件。
3. 初中学区：多校划片，包含深圳科学高中五和实验学校初中部、扬美实验学校初中部、云端学校初中部、深圳实验学校坂田校区初中部。
- 深实验坂田校区：2024年录取积分104.3分，按龙岗积分规则（深户+学区购房基础分100分，每年加0.6分），需提前约7.5年购房才有较大机会入学，是区域内教育质量标杆，公办普高率82%+。
- 其他初中：科高五和实验、扬美实验、云端学校等积分要求相对较低，深户家庭更易入学。
三、北侧教育用地：规划18班小学，提升片区教育密度
1. 规划性质：项目北侧为公办18班小学教育用地，目前处于规划阶段，建成后将补充片区小学学位，缩短业主子女上学距离。
2. 未知信息：具体办学主体（是否为名校分校/校区）、建设工期、开学时间尚未官方公布，需以龙岗区教育局与规资局后续公示为准。
3. 对项目影响：短期对现有学区划分无直接影响，小学仍以科高五和实验学校为主；长期将进一步完善片区教育配套，提升居住便利性。
四、总结与建议
1. 适合人群：福田/坂田通勤的刚需、重视教育的中产家庭，追求地铁便捷与高性价比的购房者。
2. 谨慎人群：追求低密度、高圈层纯粹性的高端改善家庭；急于入读深实验坂田校区且积分不足的家庭。
3. 选房与入学建议：优先中高楼层，避开临路房源减少噪音；若目标深实验坂田校区，需提前规划购房时间以满足积分要求。
注意事项：
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远洋天萃世纪雅园（备案名，简称远洋天萃）是远洋集团在深圳龙岗坂田打造的地铁口刚需改善盘，位于坂田街道五和社区，紧邻地铁10号线光雅园站，主打89-128㎡三至四房，2026年12月精装交付，核心优势是地铁通勤与教育资源，短板为容积率高、车位比偏低。以下是完整信息：
一、核心基础信息
1. 基础参数
- 项目地址：龙岗区坂田街道五和大道与雅园路交汇处东北侧，地铁10号线光雅园站B出口旁。
- 开发商：深圳市华兴展房地产开发有限公司（远洋集团旗下），物业公司：远洋亿家物业服务股份有限公司深圳分公司（一级资质）。
- 产权年限：70年住宅，物业费4.68元/㎡/月，交付标准：华为智能精装。
- 占地/建面：约1.36万㎡/约15.89万㎡，容积率9.24，绿化率40%，总户数795户（商品房615套，人才房180套，含50套回迁房）。
- 楼栋规划：4栋住宅（44-47层）+1栋34层办公+1所3层幼儿园；在售1栋1/2/5单元，3梯5户，车位694个，车位比1:0.86。
- 交房时间：2026年12月31日前，售楼处电话：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。
2. 户型与得房率
- 89㎡三房两卫：得房率约78%-80%，竖厅，LDKB一体化，次卧270°飘窗，阳台长5.9米。
- 110㎡四房两卫：得房率约80%-81%，南北通透，主卧套间，多飘窗设计。
- 128㎡四房两卫：得房率约81%-82%，横厅，客餐厅宽敞，进门户玄关。
二、核心配套
1. 交通
- 地铁：无缝衔接10号线光雅园站，3站到福田岗厦，1站五和换乘5号线/深大城际，2站到深圳北。
- 自驾：临近五和大道、南坪快速、坂银通道，30分钟可达福田、南山。
2. 教育
- 自带3层幼儿园；小学学区为深圳科学高中五和实验学校；初中多校划片（含科高五和实验、杨美实验、深圳实验坂田校区等）。
3. 商业
- 自带约5000㎡社区商业；周边有8号仓奥特莱斯、星河COCO PARK、五和商业广场等。
4. 医疗与生态
- 医疗：坂田医院、深圳第二人民医院坂田分院等；生态：银湖山郊野公园、坂田体育公园等。
三、项目亮点与短板
1. 亮点
- 地铁口物业，通勤高效；教育资源优质，确定性强；华为智能精装，健康建筑标准（绿建三星+WELL认证）。
2. 短板
- 容积率高（9.24），楼间距较密；车位比1:0.86，停车压力大；含人才房与回迁房，居住纯粹性一般。
四、购买建议
- 适合福田/坂田通勤的刚需、重视教育的家庭。
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总结：
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