2026年一定是过去4年最好的1年，基于几点：时间抹平波动，利空出尽，房价大头跌没了，剩下是缓跌慢跌，很多城市价格虽然跌了，但成交量逐渐稳定了，这些都是好事。
我对2026年的判断如下：谨慎乐观，适当悲观，下半年强于上半年。
1、涨价不可能。
2、2026年不会是底，基本面是磨底。
3、小政策，小步快跑。
4、弱强度救市。
5、一切交给市场，政策不是救世主。
仅供参考。
1
前两天，我跟2个会员聊天。聊完之后，最大的感受是，我以为大家都对市场非常熟悉了，但其实不是，或多或少大家还是有点迷茫。
一个会员想买北京房子。
2025年12月突然签订了买卖合同，我并不知情，后来才知道，知道后就劝她别冲动，幸亏后来卖家毁约了，觉得卖低了，我暗想谢天谢地。
价格已经很低了，但我依然劝她别着急。
有几个原因：
一是面积大，140多平，在其他城市算不了大户型，但是在北京120都算大户型，深圳89平做四房都绰绰有余；
二是地段没什么潜力，看中的几个小区都在奥森，非常成熟，但也太成熟了，没产业没学校，纯粹环境好、地段好，相中的小区也有十几年了；
三是虽然已经跌了很多，从10万跌到6万5，但是今年依然有机会。
总价动辄千万，还是要小心一点，我劝她，先租再买，持续观望，千万别着急。
一个会员想卖天津的房子。
好在卖掉了，130多万，不算高，但已经不错。
我跟她聊了聊，房子在南开，片区不错，学区和房子算是第二梯队，不算特别优质。有意思的是，后来她说，卖掉之前，中介反复劝降价，130万卖不掉，最多120万，甚至更低，卖掉之后，中介又开始说，房子卖亏了，至少能卖160万，甚至又说能卖170万。
我一听就乐了，这中介也太不靠谱了吧，又有多少不熟悉市场的卖家和买家上当啊。唉，能救一个是一个吧。
跟很多粉丝聊，他们普遍有这样的疑问：
1、价格到底了，可以买了。
2、价格到底了，现在卖有点亏，等等再说，说不定会涨上去。
3、今年这个市场会不会好起来了？
4、看24、25年，26年一定会有大政策。
2
有这么几点：
1、什么是硬着陆，什么是软着陆？硬着陆是一年从1000万跌到400万，软着陆是3-5年内，A把价值1000万的房子以800万卖给B，B再以600万卖给C，C再以400万卖给D，都是从1000万到400万，明显后者更安全，前者是1人承担600万损失，后者是4人承担600万损失。
2、房地产作为蓄水池+税收+金融的历史任务结束了，现在是过渡期，未来会腾笼换鸟，变成消费品，金融属性逐渐祛魅。这是必然。
3、楼市虽然枝粗叶茂，一旦有了病虫害，就必须驱虫去害，修修剪剪。不管是金融蓄水池还是地产蓄水池，牵一发动全身。
虽然25年已经给了很多政策。
1、北京已经连续2次放松限购，8月一次，12月一次。北京作为一线城市的代表，吹哨人。
2、有些城市开始贴息了，但不多，力度也不大，效果一般。比如武汉。
3、减税降息是今年的大趋势。上海重庆减免房产税，很多城市契税减半，增值税减免，不多，作用等同于消费券。
4、1月，又开了降息、商业降首付。小刺激。
很遗憾，效果一般， 可以说是高开低走。
有几个点说一下：
1、12月没有出大政策，主要是等10月11月的政策效果，12月也在陆续召开大会，定下调子，所以不会太着急，很多政策都会在今年年初给到。
2、20 26年是 十五五 开局之年， 要想取得开门红， 三月又是传统旺季，1月已经释放了一些政策，希望能改变预期。
3
聊一聊求是的文章。
我也跟身边朋友聊了，很多人的意见是，顶层设计+关键发声+市场兑现，很厉害的样子，这一次也不例外。
我不反对，但不希望放大其中的作用。
有些观点，我非常支持。
应该是第一次，公开反思过往救市政策方式，明确提出要“一次性给足”，而不是“挤牙膏式”，这就很好。
首次强调既要居住属性，又要金融属性。
还有，驳斥房地产重要性下降的论调、重申房地产支柱地位，明确提到了房地产是国民经济重要产业、居民财富重要来源。
我在开头也讲过了，一切交给市场，不要幻想救世主。
现在很多朋友把救市当作一切了，你看求是杂志这种顶层设计都出来了，国家也给了这么好的政策，今年市场会怎么样怎么样，巴拉巴拉。
其实不对，大家放大了救市的作用。
甚至会出现希望越大失望越大，类似这种的反作用。
16年，《求是》提出了《积极稳妥化解房地产库存》，核心观点是什么呢？去库存，三四线，棚改安置，支持农民进城购房，降首付。有用吗？16-22大规模去库存，碧桂园恒大挺进三四线，房价大涨。
21年，《求是》发布《坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位》，核心观点是什么？降杠杆，三道红线，保障租赁，降负债。结果呢？确实给市场降火了，但也产生了烂尾楼，破产潮，楼市迅速掉头向下。
好事坏事？
政策没错，但政策不能左右市场，市场自有一套自己运行的经济规律。
政策不能救市，真正能救市的是老百姓。
4
今年的市场还不是很乐观：
二手房还在跌，只有豪宅欣欣向荣，狭义库存还有7.5亿方，25年百城新房去化周期27.4个月，三四线超40个月，万科危机，土地财政上不去，等等。
因此，2026年将继续处于下行磨底期，即使下行磨底，大家也不用过度担心，市场和预期会短期修复，托市而非拉升。
因此在实操上，跟25年的建议差不多：
1、调整，置换。
2、因为是弱强度救市，未来顶层设计是高质量发展，不要期待大政策。再说了，北京放开限购，史上最低贷款利率，不断减税降费，还有什么大招是咱们没见过的？该给的差不多都给了。
3、 经济、就业 、 收入 ，短时间内没法 快速改善，即使开局救市，不会 反弹。
4、 ZZJ会议强调 ： 坚守"不发生系统性风险"底线，防止硬着陆。
5、不要看宏观，盯着你自己的一亩三分地，新房价格变化怎么样，二手价格变化怎么看，他们才是最值得关注的点。
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
投稿合作： zzloushi007
转载请注明来源及作者 侵权必究
热门跟贴