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说个事，石景山的璟悦长安是主城区7-8月份销售套数最多的项目，累计网签了136套。
在京楼整体低迷的情况下，石景山五环外的项目居然卖这么好，起初我都很意外。
仔细研究后，发现有点小意思。
1.从区位上，璟悦长安地处古城南，古城算是石景山人的耶路撒冷，属于城中心一样的存在。
而古城北部由于年头过长，大部分区域被各种老房子占据，发展高度饱和。
在此背景下，古城南片成了石景山重点规划区域，随着首程时代中心、翔鹰大厦这批业态入驻，古城南部公司逐渐形成集群，现在是石景山除鲁谷、北辛安以外的第三个写字楼聚集区。
璟悦长安是今年2月拿的地，2027年交房，刚上古城南片人气开始聚集的时间点，算是吃上了热乎饭。
当然了，也有人说璟悦长安附近缺少大型商业配套，这也是实际情况，就得用发展的眼光来看这事了。
2.论交通，过去在长安街附近是各种老房子，今年随着“好房子”新规出台，璟悦长安成了长安街周边首个四代住宅，这也成了一个卖点，出小区向北一脚油门上长安街，往东直达金融街、王府井、国贸这些核心商圈。官方渠道公示：
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璟悦长安也是地铁盘，建设中的一号线支线衙门口西站几乎就在家门口，这条线将在27年6月运营，入住的时候肯定能用上。
而且是双地铁，11号线二期也在此换乘，这2条线路运营后，家门口的轨交能直接贯穿城六区。
重点在于，地铁开通，对房价会有影响吗？这样的情况有很多，简单说两个：
先看21年12月运行的19号线，北太平庄站的月季园的79.7平三居，在20年2月卖出666万，21年5月涨到了820万，新地铁开通前一年间涨了23.1%。
昌平线南延一期在23年2月开通，学知园站的逸成东苑的75.19平两居，在23年1月卖了730万，23年3月涨到782万，地铁开通前后两个月内上涨7.1%。
不可否认，有了新增地铁线路，不只通勤加速了，对于房子的保值也有加持。（PS：我有个北京房产群，里面有很多京西业主，没有中介，想进可以备注“京西”加一下yunshang0016
3.作为石景山首个好房子，璟悦长安在产品上做出了唯一性。
璟悦长安在部分楼栋做了1000平以上的局部架空层，用于休闲健身，算是北京最大的架空层之一。同时，配置了1200平下沉会所，也是石景山首家。
小户型起步是83、85平，总价500万能拿下，缺点是东西向。
主力户型是97、107和133平，600-800万就能买上了。
作为首个好房子，可操作的黑科技也多了。加上阳台、飘窗、设备平台，综合得房率有90-97%，在石景山是数一数二的水平。
4、具体看，璟悦长安在石景山有哪些竞品？
作为石景山首个好房子，在春节后入市至今，璟悦长安在销售上基本一马平川，原因是同期在售新房的拿地价基本就得比璟悦长安每平贵1万以上，且缺少架空层、下沉会所这些新式配置。
要说璟悦长安真正的对手，还得是入市不久的中海瑞文里，9月27号开盘当天宣称卖了21个小目标。
瑞文里的网签均价约6.26万/平，主打5-15层洋房和小高，分为90、110、131平这三个主力户型，容积率1.6-1.7。
说白了，瑞文里胜在密度更低，看重这事的客群会自动被筛出来。
从户型看，瑞文里的特色是90平小三居，直接把石景山好房子的三居标准降到550万，因为足够低，这户型在一个多月时间卖了70套，市场是认可了这件事。
要说更大户型，这两个盘基本在一条线上，区别是装修风格不同。
最终做评估，我其实偏向于璟悦长安。
因为地段这件事更重要，这是西黄村和古城南两个板块的对决，以石景山人的视角看，瑞文里代表的西黄村作为两区交界的结合部，周边被西井的老房子环绕，道路狭窄破败，和发展中的古城南是有差别的。
再对比石景山的标杆二手房，差别就很大了。随着璟悦长安入市，大量二手房今年都经历了10%左右的降幅。官方渠道公示：
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先说同属古城南的中海天钻，这是2023年交付的石景山热盘，地处1号线古城站南侧200米，院子里的绿植、水系都做出上代住宅的合格标准，前几年新房时期均价7万6。
中海天钻的89平小3居是当初热销的明星户型，整体形状方正，甚至都不带缺角。
问题是，一顿操作猛如虎，最后发现得房率只有80%，三居只带了一个公用卫生间。利用率不够高，这是上代住宅的集体共性。根据天钻这个户型近期的挂牌，业主预期在660万左右。
反观璟悦长安的97平3居，得房率达到90%，三居带双卫，重点是总价在580-610万。在好房子年代，以更低价格买到套内大了有20%以上的房子，而且交房时家门口有新地铁站，要是你的话会怎么选？
再看西黄村的雍景四季，作为2009年的改善标杆盘，雍景四季的部分户型在2020-2023年涨了18.6%，深受石景山改善家庭认可。
就比如，雍景四季141平的大三居，在16年前做到了84%的得房率，而且是南北通透，在当年很突出。
但到了2025年，反观璟悦长安的133平户型，在更小面积段做了四居，南向多了一间卧室的采光面，客厅面宽更大，且还是270°转角全落地窗设计，各方面优于雍景四季的大三居。
综上，璟悦长安对同区域新房有成本优势和产品代差，对二手房实现了全方位的降维打击。
最后说几句，在城六区稍好点的地段，好房子基本卖到七百多万，六百万几乎没得选，这是璟悦长安在城六区一骑绝尘的重要原因。
这会在京西买房，大家再参考一下中海瑞文里，对比后做出决策。除此以外，总价六七百万就没啥竞品了。如果有不同意见，欢迎指出探讨。
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一休侃房
人好实话多，房产一休哥
1 人赞同了该回答
数据说话，2025年全北京的新盘，谁卖的最多？
结果已经出来了，套数第一名是运河玖院，实打实网签了903套。
这个数据意味着什么呢？
1、比第二名多200套，优势巨大，当仁不让的第一红盘（一休近期会点评各区楼盘排名，先发粉丝群，进群私信）。
2、运河玖院首期开盘的时间已经都9月20号了，几乎是3季度的尾巴了，再考虑到网签延迟的问题，如此吃亏的情况下，满打满算也就1个季度直接干到了登顶，着实很难啊。
3、通州楼市沉寂了十年有余，一直很没存在感。市场不行，楼盘产品也大多比较垃圾，导致通州这些年就没有出圈神盘（通州老现房最多，且在2023年以前基本没有大开发商来拿地，很是特别啊，更多关于通州的点评爆料，单独聊）。
从2025年开始，接着【朝棠揽阅】的热度，【运河玖院】硬是把通州的关注度又提升了几个维度啊（这哥俩可是通州双子星了，一休写过大量测评分析，有图有真相，绝对专业）
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关键啊，运河玖院并不仅仅是开盘一波流，而是持续加推持续火爆，考虑到2025年市场大环境，显得难能可贵啊。
咱说句良心话，作为业内专业测评博主，在运河玖院地块土拍时，我想过运河玖院能卖的不错，但是对于2025套数第一名的成绩，我属实没想到。
我和团队也专门复盘过这件事，运河玖院的地段，那必须是王炸级，高度稀缺，是副中心C位，这就保证了楼盘的超高下限。
推动运河玖院问鼎巅峰的最大因素，其实是后期中建二局对于产品的设计，很能打，站得住，典藏大平层、传世滨水资产。
也就是是说地段＋产品，运河玖院都属top级，只有这样，广大购房者才会用实际行动投票。
项目还配备了3000㎡的业主私享会所，功能完备，健身房、泳池、会客厅，都给咱标配了。
关键啊，二局依然是想和室内装修一样做出品质，引领北京会所最高标准，值得期待。
想要详细资料的朋友，一休可以发给大家。
独家更新了2个大PPT，全网最全资料，免费发，私信一休。
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朝棠揽阅VS运河玖院，怎么选？
先说结论，真的没有谁碾压谁这一说，各有亮点和缺点。
适合人群不同，具体的优缺点分析，大家可以看我往期的测评文章，足足14篇。当然，您也可以说清您的需求，我来直接给您针对性的方案建议。
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