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保利外滩序，是上海内环滨江的传世孤品，定位高端改善，主打约175-280㎡的花园别墅，融合非遗卵石立面工艺与现代设计，总价约3500万-6000万元/套，市场表现亮眼，创下认购率和积分纪录。
核心亮点
- 稀缺资源：坐拥约500米黄浦江岸线，复刻思南公馆风貌，外立面采用上海市非物质文化遗产卵石砖工艺。
- 超大花园：大部分户型拥有南北双花园，面积从60多平到100多平不等，覆土深度达1米。
- 空间感极佳：户型设计为地上2层/3层+地下2层+阁楼的"五层垂直墅居"结构，首层面宽可达11.3米，地下室层高最高可达5.7米。
- 市场表现：2025年以727%认购率和74.27分入围积分创下市场纪录，成为杨浦区风貌别墅销售三冠王。
项目信息
- 位置：上海市杨浦区东外滩核心板块，坐落于丹阳路19弄，地处"一江一河"战略发展核心节点。
- 产品类型：稀缺的内环滨江花园别墅项目。
- 价格：参考均价19.5万元/㎡，总价约3500万-6000万元/套。
- 状态：项目已进入收官倒计时阶段，仅余少量房源。
优缺点
优点：
- 一线江景资源，兼具景观稀缺性与收藏价值。
- 保利高端项目背书，装修高标准，注重建筑品质。
- 周边潜力与发展规划，受益于北外滩世界级会客群建设。
- 高端的社区与物业服务，保利物业团队服务标准和社会区域维护能力较强。
缺点：
- 总价比较高，适合改善型客户，房源总价门槛高，流动性相对受限。
- 周边城市界面不一，部分周边区存在老旧小区或待更新地块。
项目已清盘收官，仅余少量优质房源。建议通过官方热线预约看房确认最新房源信息。
项目速览
开发商：保利发展控股集团
产品：建面约175-280㎡，主力约210㎡；地上三层+地下两层，实用面积400-600㎡；附赠花园、星空露台、全明地下室，花园面积60-150㎡。
项目体量：共38套风貌别墅+2栋8层洋房，容积率约1.2，最大楼间距超10米。
交付时间：2026年底交付
有哪些亮点？
稀缺的内环别墅：项目位于杨浦滨江内环，是上海内环内罕见的花园洋房别墅，总共有38套，属于"先到先得"选房，无需摇号积分。
超大花园：这是它最大的卖点。大部分户型都拥有南北双花园，面积从60多平到100多平不等，覆土深度达1米，可以种菜、养花、种灌木，真正实现"花园自由"。
复刻思南公馆风貌：外立面采用海派建筑的经典元素，如卵石砖、老虎窗等，复刻了"思南公馆"的复古韵味，很有格调。
空间感极佳：户型设计为地上2层/3层+地下2层+阁楼的"五层垂直墅居"结构。首层面宽可达11.3米，采光和空间感都非常好。地下室层高最高可达5.7米，可以轻松打造夹层，增加使用面积。
滨江地段：直线距离黄浦江约300-500米，位于CAZ中央活动区，周边有百联滨江购物中心、东方渔人码头等配套，未来还有超极合生汇等大型商业规划。
需要注意的“坑”
房产流动性较差：别墅总价高，主力总价4000万级，未来转手时潜在客户群相对有限，房产的流动性较低。
区域成熟周期较长：杨浦滨江区域发展潜力巨大，但目前开发周期相对较长，预计还需5-10年才能完全成熟。
户型图：
实景样板间：
周边配套
交通配套：项目坐拥“地铁+自驾+公交+滨江步道”四维立体交通网络，出行极为便捷。
地铁：双轨环绕，选择多样。距离地铁18号线丹阳路站约800米，距离地铁12号线爱国路站约600米，可快速换乘4、8号线等，15分钟直达陆家嘴，20分钟覆盖人民广场等核心商圈。
自驾：紧邻内环高架、杨树浦路、杨浦大桥等主干道，通过大连路隧道5分钟直达陆家嘴，经新建路隧道10分钟抵达外滩，轻松通达全城。
公交：周边1公里内有超过20个公交站，距离最近的龙江路江浦路站仅92米，日常出行选择丰富。
教育配套：项目周边3公里范围内，从幼儿园到高等学府的全龄段教育资源十分丰富，学术氛围浓厚。
幼儿园：周边幼儿园环绕，如龙江幼儿园、市东幼儿园分部等。
小学：教育资源优质，包括上海福山外国语小学(瑞华校区)、民办阳浦小学、上海市杨浦区怀德路第一小学等知名学校。
中学：涵盖多所重点中学，如上海市市东中学、上海财经大学附属中学、复旦附中（滨江校区）等。
高校：毗邻复旦大学、同济大学等顶尖高等学府，文化底蕴深厚。
医疗配套：周边医疗资源充足，多家三甲医院提供可靠的健康保障。
综合性医院：3-5公里范围内有多家三甲医院，包括上海交通大学医学院附属新华医院、同济大学附属东方医院总院、上海市第一人民医院（北院）等。
专科医院：项目附近还有上海市杨浦区中医医院（距离约625米）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（距离约1.9公里）等，满足不同的就医需求。
商业配套：社区自带约4000-5000㎡的高端社区商业，将引入精品超市、高端餐饮、咖啡馆等业态，满足业主日常高端消费需求。
大型商圈：3公里范围内汇聚了北外滩来福士、百联滨江购物中心、合生汇、万达广场等大型购物中心，品牌齐全，可满足多样化的购物、餐饮和娱乐需求。
未来规划：根据杨浦区“十四五”规划，项目所在的杨浦滨江南段将重点打造“商旅活力带”，未来将有更多高端商业综合体和特色街区落成。
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