灵山湾这片地儿，本来是青岛西海岸的渔村，2004年建了惠祥花园后，才有点城市样。渔民住的都是旧平房，靠海边捕鱼过日子。第一个小区带了些绿化，路也修了点，吸引本地人换房。交通差劲，开车到市区得两小时，房价低迷，就三千多一平。开发商不怎么感兴趣，项目少，卖得慢。
2012年，黄岛区和胶南市合并成西海岸新区，滨海大道通车，四十公里长。灵山湾从偏僻地变成交通要道。世茂诺沙湾开工，高层楼带电梯，房价五千。建邦听海也上马，阳台看海。外地人开始看中这儿的位置。
到2014年，房价七千一平。楼盘十五个，住宅多带点商业。保利海上罗兰卖七千五，部分户型有海景。学校超市建起，渔业还是主体。影视规划刚提，市场活跃但交易不多。
万达投五百亿建东方影都，填海推海岸三公里。挖掘机运土忙，村庄拆迁几百户，补偿按平米算。外地人觉得影视有戏，房价起步上扬。
2015到2016年，村子搬空，十几个盘开工。塔吊到处，浇筑混凝土日夜不停。高层海景公寓三十层。北京上海买家团购，中介忙碌。宣传影视未来，房价过万，卖得快。
2017年，青岛楼市热，灵山湾沾光。项目二十个，五万套供应。影视报道多，贷款利率低。海景盘先涨，投资客六成，多套入手。开盘八成成交。
2018年，万达茂开业，商场影院日客五万。地铁13号线一小时到市区。房价两万。华润悦府海景房一百三十平，平台观海。排队买，库存清。
2021年，全国高点，灵山湾三万一平。华润灵山湾悦府洋房当天卖九成。灵山湾壹号高层热销。供应十万套，西海岸最多。学校医院齐，投资看增值。
2022年起，市场转冷，库存五万套，去化两年。折扣一成，星光岛空置三成。灵山湾壹号从一万八降到一万五。板块整体下。
现在2026年，新房一万六五，二手一万一三。城发灵湾瑞城一万二，海语东方一万一，鑫苑灵山湾龙玺一万五。悦府两万五，海景更高。成交冷，早投资亏，本地人选实惠。
开发商库存多，消化难。早年概念基建拉快发展，后周期变，过剩露头。海景还在，但通勤实用重。市场理性，居住为主。
房价起落看供需，早行政调整路通，影视资金进，地铁商业成，价值出。2014七千到2021三万，四倍涨。海景高端快，普通慢。投资热，自住少。
高峰后回调，2022全国调整，库存压顶。新房次新多，去化慢。开发打折，投资客亏大。星光岛最惨，空房没人接。
当前分化，海景高，普通低。灵山湾壹号一万五，润府一万二五。二手成交少，早买亏本甩。本地挑性价比，开发拼库存。
波动教人，概念基建推涨，周期转露风险。海湾资源好，但实用通勤定价。从热捧到理性，居住价值回位。
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