太原楼评☞| 业内视角
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导读
太原楼市2025年有很多新特征，楼评君近期会选一些来分析一下。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
楼市逆转｜二手房反超新房
2025年，太原楼市和全国其他城市的表现有一些与众不同，比如新房的价格上涨，是全国楼市中少见的城市。
另一方面，自从2024年太原的新房和二手房市场“分道扬镳”，新房价涨，二手房价跌之外，2025年太原楼市新特征出现——二手房成交量首次超过新房市场！
2020年，太原新房市场和二手房市场属于二八开的局面，新房成交量五万多套，二手房成交量仅有一万伍仟多套。
2022年后，太原二手房和新房基本实现四六开局面，部分月份会出现五五开的情况，进入到2025年后，太原二手房成交量首次超过新房住宅成交量！
NO. 1｜成因一：土地成交少供应减！
2025年太原土地成交仅有一千余亩，建筑面积262万方【不含保障房】，除去回迁类，市场化有效供应的土地量是十余年的最低位！
2025年，太原市新房在土地供应减少+预售审批严控下，商品房住宅是的有效供应是减少的，全年供应仅有186万方，不少项目属于供货紧张——如诗意汾河！
2025年太原新房成交量259万方，成交套数不到2万套，新房市场的供应减少，是年度成交量下行的主要原因！
NO. 2｜成因二：二手挂牌量多五万套！
太原二手房和新房供应上，境地完全不同。
2020-2022年，太原二手房挂牌量徘徊在三万套左右，2024年后，二手房挂牌俩量呈现逐月上涨的态势，2024年4.4万套，2025年已经临近5万套！
二手房的大量供给，是太原2025年二手房成交反超新房的另一个关键因素，五万套待售，二手房去化周期超过30个月，房东内卷，中介费从0到1.0%再到1.5%！
NO. 3｜成因三：二手房性价比更高！
二手房因供需失衡的原因，导致太原二手房呈现近三年来持续下跌的趋势，即便是准新房小区，往往二手房成交不在基础挂牌价上降10%，难以有效成交！
楼评君也观察太原二手房挂牌到成交价格的价差现象，普遍8-10%之间，即便是在新房有正常出售的社区内，二手房往往是以低1-2成的价格更具性价比！
NO. 4｜研判：房产税是大势所趋！
太原这座城市拥有150万以上的二手房，已经成为和一线城市较为接近的成熟度，和北上广深杭一样，二手房逐步超过新房的成交量。
这种现象的背后是城市地方财政的结构性变化，过去卖地+新房征收税费的模式不再适合新的形势，缺失的“税金”如何解决，将成为一个必然的课题！
当生产环节征税不足，那么持有和流通市场必然要作为承担，所以伴随太原二手房成交量超过新房现象，预估5-10年太原将会是房产税第一批城市名单！
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